COFOG 06.1
Wohnen & Wohnungsmarkt
Wohnungsversorgung, Mietrecht, Neubau, Bestandsnutzung und Wohneigentum in Deutschland. Kern-Kontroverse: regulieren vs. bauen.
Aktuelle Situation (F0)
Deutschland ist ein Mieterland (~52 % Mieteranteil, niedrigste Eigentumsquote der EU). Angespannter Markt: Der Neubau bricht ein (ifo erwartet 2026 ~175.000 Fertigstellungen ggü. ~300.000 in 2022, Tiefpunkt 2026), während die Haushaltszahl trotz stagnierender Bevölkerung steigt (~17 Mio. Einpersonenhaushalte, ~42 %). Das Wohnungsdefizit liegt in der Größenordnung mehrerer Hunderttausend bis über 1 Mio. (v.a. bezahlbare Wohnungen). Mieten: median Angebotsmiete der acht größten Städte H2/2025 18,17 EUR/m² (+4,4 %, verlangsamt von +7,7 % im Vorjahr). Die durchschnittliche Mietbelastung ist seit ~2005 weitgehend stabil (~27,8 % der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen, 2022), aber ungleich verteilt: die einkommensschwächsten 20 % tragen die höchste Belastung, ~49 % der Mieterhaushalte zahlten 2018 >30 %. Mechanismus: Angebots-/Bestandsmieten-Schere — Angebotsmieten +50 % (Großstädte +70 %) 2010–2022, Bestandsmieten nur +20 %; in Großstädten >500k ist der Abstand auf 25 % gewachsen. Die Schere liegt fast vollständig bei Markteinsteigern und Umziehenden. Folge ist ein Lock-in mit allokativer Ineffizienz — Wohnen wird für Familien und besonders Alleinerziehende zum Armutsrisiko. Eigentum: nach dem Zinsschock 2022 fielen die Preise regional um 10–15 %, doch die Bauzinsen liegen 2026 bei ~3,5–3,9 % (10 J.), grob verdreifacht ggü. der Niedrigzinsphase; der Eigentumseinstieg ist eher schwerer geworden.
Probleme & Trends
Fertigstellungen sinken (Prognose 2026 ~175.000 ggü. ~300.000 in 2022) trotz wachsender Haushaltszahl; Tiefpunkt 2026.
Größenordnung mehrere Hunderttausend bis über 1 Mio. fehlende, v.a. bezahlbare Wohnungen — die präzise Zahl ist je nach Definition contested.
Mieten- und Preisanstieg verlangsamt sich (gut), schließt aber die über Jahre aufgelaufene Schere zu den Einkommen nicht — er hört nur auf, sie so schnell zu vergrößern.
Kernkontroverse des Feldes: kurzfristiger Mieterschutz gegen langfristige Angebotswirkung.
Angebotsmieten weit über Bestandsmieten (Großstadt-Abstand ~25 %); Haushalte ziehen nicht mehr um, allokative Ineffizienz: Familien in zu kleinen, Ältere in zu großen Wohnungen.
Wirkt nur moderat — primär wegen Ausnahmen (Neubau/Sanierung/Vormiete/möbliert) und fehlender Sanktionen, nicht (nachgewiesen) wegen Angebotsdämpfung.
Preiskorrektur 2022–2024 (~10–15 %) wird durch verdreifachte Bauzinsen mehr als aufgewogen; Kauf nicht günstiger → zusätzlicher Druck auf die Mietnachfrage.
Lange Planungs-/Genehmigungsverfahren und teures, knappes Bauland bremsen die Bauleistung.
Fokus wandert zu Bestandsaktivierung, Sanierung, Wohnungstausch und Passgenauigkeit; Angebotspotenzial ohne Neubau.
Wachsende Familien und besonders Alleinerziehende geraten unter Mietdruck; Verteilungsproblem entlang des Lebenslaufs.
Politische Maßnahmen
Bereichs-Anker: Schließung der strukturellen Angebotslücke — ausreichende, bezahlbare Wohnraumversorgung. Der größte Hebel im Feld: Knappheit ist die gemeinsame Ursache von Mietniveau, Belastung der unteren Einkommen, Lock-in und erschwertem Eigentumseinstieg. (V 9 / I 8.5)