Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen verbieten

Ein Bundesgesetz soll den Ländern verbieten, große private Mietwohnungsbestände nach Artikel 15 des Grundgesetzes in Gemeineigentum zu überführen.

Punkt 18 des Rahmenprogramms, auf das sich die Koalition am 1. Juli 2026 geeinigt hat, sieht vor: Durch Bundesgesetz soll geregelt werden, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich ist [1][2]. Bayern hat parallel im Bundesrat beantragt, den Entschädigungsmaßstab bundesrechtlich auf den Verkehrswert festzulegen — was eine Vergesellschaftung nicht verbietet, aber unbezahlbar macht [3]. Adressat ist Berlin: Dort haben 2021 im Volksentscheid 59,1 % für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gestimmt [5], eine Expertenkommission hielt sie 2023 für grundsätzlich zulässig [6], und die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hat 2025 einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt [10]. Ob der Bund den Ländern eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz durch ein bloßes Verbot entziehen darf, ist verfassungsrechtlich umstritten [2]. Bewertet wird die Wirkung der Sperre — nicht die Wirkung einer Vergesellschaftung — über zehn Jahre, 2027 bis 2036.

Bilanz

Deutlich schlechter für die Zukunft · 0,13 alter Maßstab

Bilanz nach altem Maßstab. Für diese Bewertung liegt die Simulation der Bilanz 2.0 noch nicht vor. Die Kategorie kommt aus dem Anteil der Debatte auf der Pro-Seite (r).

Pro 1 · 13 % Contra 6,5 · 87 %

Größenklasse: sehr klein Maßstab dieser Bewertung: Normalised Impact — einheitslos, auf dieses Thema kalibriert. Zum Vergleich: 1 Punkt entspricht hier rund 20 Mio. € pro Jahr. Woran diese Bewertung hängt: Nicht an der Geltungsdauer der Sperre — angesetzt drei von zehn Jahren, bis Karlsruhe entscheidet — denn sie steht auf beiden Seiten und kürzt Nutzen und Schaden im selben Verhältnis. Sie hängt an zwei Beträgen ohne Marktpreis und an einer gesetzten Wirkung: rund 29 € je Berliner Abstimmungsberechtigtem und Jahr für die übergangene Abstimmung (nach der Regel für Volksentscheide: eine Stimme darin wiegt 400 €, verteilt auf zehn Jahre), 2 € je Einwohner angespannter Märkte für die verlorene Option der Länder, und 3 % Dämpfung des privaten Neubaus durch die Enteignungsdebatte (Spanne 0 bis 10 %); die zusätzliche Wohnung selbst zählt nach dem festen Maßstab „Zugang zu Wohnraum“, für Berlin angesetzt mit dem, was diese Wohnung kostet: 8.108 € je Quadratmeter im Erstverkauf, 2,5 % Kapitalkosten nach Abzug der erwarteten Wertsteigerung, 15 € Instandhaltung, 45 Quadratmeter je Person, rund 815 € je Person und Monat. Genau dieselbe Summe steht seit dieser Fassung als Kosten der Herstellung dagegen: rund 12 Mio. € im Jahr auf jeder Seite. Die Wohnungen selbst sind damit weder Gewinn noch Verlust — der Nutzen der Sperre entscheidet sich nicht an ihnen. Gilt die Sperre nur ein Jahr, wandert der Länder-Betrag an den unteren Rand (0,50 €) und liegen Dämpfung und Wohnraum-Posten am oberen, stünde die Bilanz bei rund 0,35 — weiter „schlechter“. Das Vorzeichen kippt nur, wenn die Bremswirkung der Enteignungsdebatte nachweislich weit größer wäre als angesetzt; dafür gibt es heute keinen Beleg. Seit dem 19. September zählt der Wert der Wohnungen für ihre Bewohner mit demselben Gewicht wie ihre Herstellungskosten — beide Posten heben sich nun auch in der Gewichtung genau auf, vorher blieb ein Vorsprung von einem Fünftel zugunsten der Wohnungen. Dafür steht neu als eigener Posten, was im Marktpreis nicht steckt: dass am Ende der Umzugskette Menschen angemessen wohnen, die es sonst nicht täten, bewertet mit dem, was das Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Endete die Kette nur bei 15 % statt bei 30 % der Wohnungen bei einem solchen Haushalt, halbierte sich dieser Posten, bei 60 % verdoppelte er sich. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

6 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut −5,5

Argumente — Pro

2 Argumente

Investitionssicherheit: das Ende der Debattenprämie

0,9von 100

Private Investoren trugen 2020 bis 2024 rund 62 % des Berliner Wohnungsneubaus. Banken und Kammern berichten, dass allein die laufende Enteignungsdebatte Investitionen bremst; die Sperre würde diese Unsicherheit beenden — angesetzt sind rund 630 zusätzliche Wohnungen im Bestand, in denen rund 1.260 Menschen wohnen. Was diese Wohnungen kosten, steht seit dieser Fassung als eigener Posten in gleicher Höhe dagegen — die Wohnungen selbst sind damit netto null. Gemessen wurde das nie, und das Gesetz, das Sicherheit verspricht, löst zunächst selbst einen jahrelangen Verfassungsstreit aus.

Wert 5 · WohnwertImpact 0,6Plausibilität 3

▸ Begründung & Quellen anzeigen ▾ Begründung & Quellen ausblenden

Es geht um die Wohnungen, die in einer Stadt zusätzlich entstehen, in der Baugenehmigungen nur ein Drittel des Bedarfs decken ^[7]. Wer einzieht, gewinnt einen eigenen Haushalt, eine passende Größe oder kürzere Wege. Der bezifferte Umfang bleibt allerdings sehr klein. Bewertet ist, was die Wohnungen denen wert sind, die einziehen — ihr Marktpreis, eine Zahlungsbereitschaft wie jede andere —, und deshalb steht der Strom seit dem 19. September am allgemeinen Maßstab, mit demselben Gewicht wie die Mittel, die ihr Bau bindet. Was Wohnraum zum Grundgut macht, steht als eigenes Argument daneben: das angemessene Wohnen derer, die es sonst nicht hätten. Der Wert ist mittel: der Wert der Wohnungen für ihre Bewohner, am allgemeinen Maßstab.

In Berlin wurden zwischen 2020 und 2024 insgesamt 80.844 Wohnungen fertiggestellt, 50.348 davon — also 62 % oder rund 10.070 im Jahr — von privaten Investoren ^[8]. Baugenehmigungen decken dort nur 31 % des Bedarfs, Fertigstellungen 49 % ^[7]. Die vier finanzierenden Banken und die Industrie- und Handelskammer berichten, dass allein die laufende Debatte über eine Vergesellschaftung Investoren zurückhält ^[8]^[11]. Angesetzt ist eine Dämpfung des privaten Neubaus um 3 % (Spanne: 0 bis 10 %), also rund 300 Wohnungen im Jahr, die mit der Sperre zusätzlich entstünden — aber nur in den Jahren, in denen die Sperre gilt. Angesetzt sind drei Geltungsjahre (Spanne: 1 bis 10), bis das Bundesverfassungsgericht über das Gesetz entschieden hat; der Berliner Mietendeckel fiel nach 14 Monaten. Das ergibt rund 900 zusätzliche Wohnungen, fertig etwa zwei Jahre nach der Investitionsentscheidung; sie bleiben nach dem Ende der Sperre stehen, im Mittel des Zeitraums sind es rund 630 Wohnungen mehr im Bestand. Gezählt wird die Wohnung als Naturalie, nicht die Miete: In einem Mieterhaushalt leben im Mittel 2,0 Personen, also finden rund 1.260 Menschen im Jahr eine Wohnung, die sie sonst nicht hätten — jede Person ein Jahr lang mit Zugang zu Wohnraum, bewertet wie 815 € im Monat. Das ist, was diese Wohnung in Berlin kostet: rund 8.108 € je Quadratmeter im Erstverkauf, davon 2,5 % Kapitalkosten nach Abzug der erwarteten realen Wertsteigerung, dazu 15 € Instandhaltung, auf 45 Quadratmeter je Person — rund 9.800 € je Person und Jahr. Der Marktpreis ist beides zugleich: das, was die Bewohner zu zahlen bereit sind, und das, was die Bereitstellung kostet; dieselbe Summe steht deshalb als Gegenposten auf der anderen Seite, die Wohnungen selbst heben die Bilanz nicht. Zum Vergleich liegt die Bestandsmiete der landeseigenen Wohnungen bei 7,09 € je Quadratmeter ^[12]. Auf der Skala dieser Seite sind das rund 0,6 Punkte — zum Vergleich: der übergangene Volksentscheid steht bei 2,6, und die Mittel, die dieselben Wohnungen binden, bei ebenfalls 0,6. Bundesweit fielen die Fertigstellungen 2025 auf 206.600, den niedrigsten Wert seit 2012 ^[13] — ohne jede Vergesellschaftung, getrieben von Zinsen und Baukosten. Der Impact ist sehr klein: Der Mechanismus ist plausibel, aber die Zahl der Wohnungen, um die es geht, verschwindet neben dem, was Zinsen und Baukosten anrichten — und sie entstehen nur, solange die Sperre gilt.

▸ Rechenweg anzeigen ▾ Rechenweg ausblenden

10.070 Wohnungen

Privat fertiggestellte Wohnungen in Berlin je Jahr

[8]

× 3 % Dämpfung durch die Enteignungsdebatte Setzung, Spanne 0–10 %: Banken und IHK berichten von zurückgehaltenen Investitionen, gemessen ist nichts

300 Wohnungen

zusätzliche Wohnungen je Geltungsjahr

[8][11]

× 3 Geltungsjahre Setzung, Spanne 1–10: die Sperre gilt, bis Karlsruhe entscheidet — der Berliner Mietendeckel fiel nach 14 Monaten; hält sie, alle zehn Jahre

900 Wohnungen

zusätzliche Wohnungen im Zeitraum

[2]

× 0,7: Fertigstellung zwei Jahre nach der Entscheidung, 300 + 600 + 6 × 900 = 6.300 Wohnungsjahre ÷ 10 Jahre ÷ 900 die Wohnungen bleiben nach dem Ende der Sperre stehen

630 Wohnungen

zusätzliche Wohnungen im Bestand, Mittel 2027–2036

× 2,0 Personen je Wohnung mittlerer Mieterhaushalt

1.260 Personen

Menschen mit Wohnung, die sonst fehlte, je Jahr

× 9.800 € je Person und Jahr Marktwert nach der Buchungsregel wohnbau-kosten/1.0, nicht mehr über den Wohnraum-Anker: der Marktpreis der Region ist der Nutzenpreis — 8.108 € je m² im Berliner Erstverkauf × 2,5 % Nutzungskosten (4,0 % Zins abzüglich 1,5 % realer Wertsteigerung) + 15 € Instandhaltung = 217,70 € je m² und Jahr × 45 m² je Person; dieselbe Fläche und dasselbe Preisniveau wie auf der Kostenseite, die Wohnung selbst ist damit netto null

12,34 Mio €

Wohnvorteil im Jahr (Spanne 3,5–19,2)

[12]

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,62

Normalised Impact

Score 0,62 Impact × 5 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 0,9 von 100

Für die Bremswirkung der bloßen Debatte gibt es keine Messung, nur Aussagen der Banken und der Kammer ^[8]^[11]. Gegenläufig steht, dass der Neubaueinbruch bundesweit stattfindet und vor allem an Zinsen und Baukosten hängt ^[13]. Die historischen Fälle, mit denen die Gutachten arbeiten, tragen hier nicht: Frankreich verstaatlichte 1981 39 Großbanken und weite Teile der Industrie, Chile den Kupferbergbau ohne marktgerechte Entschädigung ^[7]. Das sind Verstaatlichungswellen ganzer Volkswirtschaften, nicht die Übernahme eines Wohnungsbestands in einem Bundesland mit Entschädigungspflicht und gerichtlicher Kontrolle. Vor allem aber trägt das Argument einen Selbstwiderspruch: Solange die Sperre selbst vor dem Bundesverfassungsgericht verhandelt wird ^[2], ist die Unsicherheit nicht beendet, sondern nur verlagert — ob Investoren in genau diesen Jahren anders entscheiden, ist das ungeprüfte Glied der Kette. Gemessen wird gegen ein Berlin mit laufender Vergesellschaftungsdebatte; ein Design gibt es nicht, nur die Aussagen der Kreditgeber; die Störgröße Zinsen und Baukosten ist nicht abgetrennt; eine Umkehrkausalität — wenig Neubau nährt die Enteignungsdebatte — ist möglich. Das Argument trifft in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist niedrig: Die Richtung ist einleuchtend, gemessen ist nichts, und das Instrument könnte genau die Unsicherheit erzeugen, die es beseitigen soll.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 3 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Berlin mit laufender Vergesellschaftungsdebatte und ohne Sperre. Design: unbestimmt — keine Messung der Bremswirkung, nur Aussagen von Banken und IHK [8][11]. Störgröße: Zinsen und Baukosten, die den Neubau bundesweit drücken [13], nicht abgetrennt. Richtung: Umkehrkausalität möglich (wenig Neubau nährt die Debatte).

Belegleiter: kein Träger — keine Studie, kein übertragbarer Präzedenzfall; Kette benannt (Sperre → Ende der Debattenprämie → mehr private Investition), das mengentragende Glied (Investitionsentscheidung während des laufenden Verfassungsstreits) ungeprüft, Gegenmechanismus Unsicherheit durch das Verfahren selbst unbeantwortet. Rückleseprobe: etwa drei von zehn Fällen. Count-once: Deckel plausibilitaet (5,0) bepreist die Beleglage, das Band platziert darunter.

Offen: Ein Vergleich der privaten Baugenehmigungen in Berlin mit denen vergleichbarer Städte ohne Enteignungsdebatte (2019–2026) würde P auf bis zu 5 heben; eine belegte Reaktion der Investoren nach dem Beschluss der Sperre auf bis zu 6.

Wohnraum für Unterversorgte

0,1von 100

Jede zusätzliche Wohnung löst eine Umzugskette aus, und bei drei von zehn Wohnungen (Spanne: 15 bis 60 %) endet sie bei einem Haushalt, der sonst nicht angemessen wohnte — hier rund 380 Menschen im Jahr. Was ihr angemessenes Wohnen wert ist, steckt nicht im Marktpreis der neuen Wohnung: Es ist das, was die Gesellschaft dafür zu zahlen bereit ist, und steht im Sozialrecht. Das ist der Teil des Wohnungsbaus, dem keine Kosten gegenüberstehen.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 0,1Plausibilität 3

▸ Begründung & Quellen anzeigen ▾ Begründung & Quellen ausblenden

Der Strom trifft Haushalte, die ohne die zusätzlichen Wohnungen nicht angemessen wohnten: zu eng, bei Eltern oder Bekannten, in einer Wohnung, die sie sich nicht leisten können. Das ist kein Komfort, sondern der Teil des Wohnens, der Grundbedürfnis ist, und er betrifft Menschen, die ihre Lage am Markt nicht durch Zahlungsbereitschaft ausdrücken können. Deshalb steht er über dem Geldmaßstab, an dem der Wert der Wohnungen für ihre Bewohner und ihre Herstellungskosten gemessen sind. Unter der Existenzstufe bleibt er, weil die Betroffenen ein Dach über dem Kopf haben; drohte Wohnungslosigkeit, gälte ein eigener, höherer Maßstab. Die Verletzlichkeit der Gruppe trägt diese Stufe, kein Gewicht obendrauf. Der Wert ist mittel bis hoch: angemessenes Wohnen für Haushalte, die es sonst nicht hätten.

Die rund 630 Wohnungen, die im Mittel des Zeitraums zusätzlich im Bestand stehen, sind in einem eigenen Pro-Argument mit dem bewertet, was sie ihren Bewohnern wert sind — dem Marktpreis —, und dieser Wert wird durch die Herstellungskosten auf der Gegenseite genau aufgewogen. Nicht im Marktpreis steckt, was am Ende der Umzugskette geschieht: Wer in eine neue Wohnung zieht, gibt meist eine andere frei, in die der Nächste zieht, und so fort. Für Helsinki ist mit Registerdaten gemessen, dass je 100 neuer Marktwohnungen 31 Wohnungen im untersten Einkommensfünftel frei werden ^[21]. Angesetzt ist, dass bei drei von zehn Wohnungen (Spanne: 15 bis 60 %) die Kette bei einem Haushalt endet, der sonst nicht angemessen wohnte — bei rund 1.300 Bewohnern rund 380 Menschen im Jahr. Bewertet ist ihr angemessenes Wohnen mit dem Grundbedarf: die Miete, die das Berliner Sozialrecht als angemessen anerkennt, rund 270 € je Person und Monat ^[20] — das, was die Gesellschaft dauerhaft zu zahlen bereit ist, damit jemand angemessen wohnt. Auf der Karte sind das 0,06 Punkte, ein Zehntel dessen, was die Wohnungen ihren Bewohnern wert sind. Der Impact ist klein: ein Bruchteil des Werts der Wohnungen selbst, aber der Teil, dem keine Kosten gegenüberstehen.

▸ Rechenweg anzeigen ▾ Rechenweg ausblenden

1.260 Personenjahre je Jahr

Menschen in den zusätzlichen und früheren Wohnungen (pro-2)

× 30 % Setzung, Spanne 15–60 %: Wer einzieht, gibt meist eine Wohnung frei; gezählt wird, wo die Kette bei einem Haushalt endet, der sonst nicht angemessen wohnte — je 100 neuer Marktwohnungen werden in Helsinki 31 im untersten Einkommensfünftel frei

378 Personenjahre je Jahr

davon am Ende der Umzugskette jemand, der sonst nicht angemessen wohnte

[21]

× 3.260 € je Person und Jahr Anker Grundbedarf Wohnen, Berliner Wert: Richtwert der AV Wohnen für zwei Personen, 543,40 € Bruttokaltmiete im Monat, je Person rund 270 € — was das Berliner Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Was eine Wohnung darüber hinaus wert ist, zählt hier nicht; im Marktwert der Wohnungen nicht enthalten

1,23 Mio €

Grundbedarf Wohnen

[20]

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,06

Normalised Impact

Score 0,06 Impact × 6 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 0,1 von 100

Ob die Wohnungen überhaupt entstehen, ist dieselbe Frage wie beim Wert der Wohnungen selbst, und deshalb trägt der Posten dieselbe Zahl; ein eigener Zweifel am Ob kommt nicht hinzu. Dass neue Wohnungen über Umzugsketten bis in die unteren Einkommensgruppen wirken, ist für Helsinki gemessen ^[21] (Kontrafaktum: dieselben Haushalte ohne den Neubau; Design: Verfolgung der Umzugsketten in Registerdaten, kein Experiment). Für deutsche Städte gibt es diese Messung nicht; die Übertragung ist eine Setzung und steht mit ihrer Spanne in der Größe, nicht hier. Störgröße ist der Zuzug von außen, der eine Kette vorzeitig beendet — er ist im angesetzten Anteil berücksichtigt; eine Umkehrkausalität scheidet aus. Wer die Wohnungen für wahrscheinlicher hält, muss auch diesen Posten im selben Maß für wahrscheinlicher halten. Die Plausibilität entspricht der der Wohnungen selbst: Der Posten hängt am selben Glied.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 3 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Gleiche Ob-Frage wie pro-2 (gemeinsame Eintrittsgruppe), dort ausgeführt. Für das Glied Neubau → Umzugskette → Haushalt, der sonst nicht angemessen wohnte: Kontrafaktum dieselben Haushalte ohne den Neubau; Design Registerdaten-Verfolgung der Umzugsketten in Helsinki [21], für Deutschland nicht gemessen — als I-Setzung mit Spanne geführt, nicht in P. Störgröße: Zuzug von außen. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Wie pro-2: Das mengentragende Glied ist, ob die Wohnungen entstehen; gleicher Ergebnisbegriff: Menschen, die angemessen wohnen und es sonst nicht täten.

Offen: Eine deutsche Umzugsketten-Studie nach dem Vorbild Helsinkis würde den Anteil von einer Setzung zu einem Messwert machen; P bewegte das nicht, weil P am Entstehen der Wohnungen hängt.

Argumente — Contra

4 Argumente · Top 3 angezeigt

Ein gewonnener Volksentscheid wird übergangen

2,8von 100

2021 stimmten 1.034.709 Berlinerinnen und Berliner — 59,1 % — für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Die Sperre erklärt diese Entscheidung und das laufende zweite Verfahren für erledigt, bevor das Bundesverfassungsgericht über die Sache entschieden hat. Nicht die Landespolitik korrigiert das Ergebnis, sondern der Bund nimmt es vom Tisch.

Wert 9 · Verfassung & DemokratieImpact 1,1Plausibilität 3

▸ Begründung & Quellen anzeigen ▾ Begründung & Quellen ausblenden

Hier geht es nicht um Wohnkosten, sondern um die Integrität des demokratischen Verfahrens. Ein Volksentscheid ist kein Stimmungsbild, sondern der Punkt, an dem eine Bevölkerung selbst entscheidet; in Berlin haben das 1.034.709 Menschen getan ^[5] — 2021 als Auftrag an den Senat, ein Gesetz zu erarbeiten ^[4], im laufenden zweiten Anlauf als Abstimmung über ein Gesetz selbst ^[10]. Die Sperre nimmt dieses Ergebnis nicht mit den Mitteln zurück, die dafür vorgesehen sind — ein Gericht, das die Sache prüft, oder ein Land, das anders entscheidet. Sie nimmt es von oben und vorab vom Tisch, bevor das zuständige Gericht überhaupt gesprochen hat ^[2]. Betroffen sind zwei Güter zugleich: die Wirksamkeit einer gewonnenen Abstimmung und die Anwendbarkeit einer Grundgesetznorm, die seit 1949 existiert und nie genutzt wurde. Wer eine Abstimmung gewinnt und erlebt, dass das Ergebnis folgenlos bleibt, verliert nicht Geld, sondern Zutrauen in das Verfahren — und dieses Zutrauen ist die Grundlage, auf der alles andere ruht. Der Wert ist hoch: Es geht um die Bindungswirkung einer demokratischen Entscheidung — das schwerste Gut dieser Bilanz.

Am 26. September 2021 stimmten 59,1 % der Abstimmenden in Berlin für die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen — 1.034.709 Ja-Stimmen bei rund 2,45 Millionen Abstimmungsberechtigten ^[5]. Der Entscheid von 2021 war ein Beschluss-Volksentscheid: Er verpflichtete den Senat, ein Vergesellschaftungsgesetz zu erarbeiten, und war selbst kein Gesetz ^[4]. Umgesetzt wurde bis heute keines. Stattdessen läuft ein zweiter Anlauf: Die Initiative hat im September 2025 einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt, über den in einem Gesetzesvolksentscheid abgestimmt werden soll, der unmittelbar Gesetzeskraft hätte ^[10]. Parallel hat das Abgeordnetenhaus am 12. März 2026 ein Rahmengesetz beschlossen, das erst nach zwei Jahren in Kraft tritt — ausdrücklich, damit das Verfassungsgericht vorher prüfen kann ^[11]. Ohne die Sperre endet dieser Weg mit einer Sachentscheidung: Karlsruhe klärt, ob Artikel 15 des Grundgesetzes anwendbar ist und welche Entschädigung er verlangt. Mit der Sperre endet er vorher und ohne Antwort. Betroffen sind alle 2,45 Millionen Abstimmungsberechtigten, deren Verfahren entwertet wird — nicht nur die, die mit Ja gestimmt haben —, und mittelbar alle Länder, denen ein Instrument der Daseinsvorsorge entzogen wird. Bewertet ist das nach der Regel dieser Seite für übergangene Volksentscheide: Eine Stimme in einem Volksentscheid wiegt weniger als eine Stimme bei einer Landtagswahl, weil sie nur einen einzigen Vorgang entscheidet — abgeleitet aus der Beteiligung, die bei eigenständigen Berliner Volksentscheiden im Mittel 38 Prozent der einer Bundestagswahl erreicht —, und ihr Gewicht verteilt sich auf zehn Jahre, zwei Wahlperioden. Bei rund 1,75 Millionen gültigen Stimmen ist das so bewertet, als kostete das Übergehen jeden Abstimmungsberechtigten gut vier Stunden im Jahr ohne Gegenwert. Die Sperre blockiert den Berliner Weg, bis Karlsruhe über sie entschieden hat — angesetzt drei von zehn Jahren (Spanne: 1 bis 10). Auf der Karte sind das rund 1,1 Punkte (Spanne 0,35 bis 3,5). Die Expertenkommission hatte 2023 mehrheitlich festgestellt, dass eine Vergesellschaftung zulässig und eine Entschädigung unter Verkehrswert möglich ist; drei Mitglieder widersprachen im Sondervotum ^[6]. Der Impact ist klein bis mittel: Sehr viele Menschen haben eine Abstimmung gewonnen, deren Ergebnis von oben für erledigt erklärt wird — beziffern lässt sich das nur mit weiter Spanne, und es zählt für die Jahre, in denen die Sperre gilt.

▸ Rechenweg anzeigen ▾ Rechenweg ausblenden

1,75 Mio Stimmen

gültige Stimmen beim Volksentscheid 2021

[5]

× 400 € ÷ 10 Jahre Buchungsregel Volksentscheid: eine Stimme in einem Volksentscheid 400 € (Beteiligung eigenständiger Berliner Volksentscheide 31,5 % = 0,38 der Bundestagswahl × 1.000 €), verteilt auf zwei Wahlperioden, voll entwertet — rund 29 € je Abstimmungsberechtigtem und Jahr

70 Mio €

Wert je entwerteter Stimme und Geltungsjahr

× 3 von 10 Jahren Setzung, Spanne 1–10: die Sperre gilt, bis Karlsruhe entscheidet — der Berliner Mietendeckel fiel nach 14 Monaten; hält sie, alle zehn Jahre

21 Mio €

im Jahresmittel (Spanne 7–70)

[2][11]

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

1,05

Normalised Impact

Score 1,05 Impact × 9 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 2,8 von 100

Dass die Sperre den Berliner Prozess gegenstandslos macht, ist nicht strittig: Es ist ihr erklärter Zweck ^[1]^[2]. Strittig ist, wie schwer dieser Vorgang wiegt. Die Gegenposition lautet, dass Rechtsklarheit selbst ein Gewinn wäre und die Vergesellschaftung ohnehin in Karlsruhe gescheitert wäre — dann verlöre Berlin nur eine Illusion. Beweisen lässt sich weder das eine noch das andere: Artikel 15 wurde nie angewandt, das Bundesverfassungsgericht hat über ihn nie entschieden. Wie lange die Blockade dauert, steht als Setzung in der Rechnung, nicht hier; hier steht die Frage, ob ein übergangener Volksentscheid das Zutrauen in das Verfahren tatsächlich beschädigt. Das Signal, dass der Bund einen Landesvolksentscheid übergehen darf, ist gesetzt, sobald das Gesetz beschlossen ist. Gemessen wird gegen ein Berlin, dessen Verfahren in Karlsruhe zu Ende geführt wird; ein Design gibt es nicht, für den Verlust an Verfahrensvertrauen keine Studie und keinen deutschen Präzedenzfall; die Störgröße — Verdruss über die Wohnungspolitik insgesamt — ist nicht abtrennbar; eine Umkehrkausalität scheidet aus. Eine messbare Größe für diesen Schaden gibt es nicht; der Betrag folgt einer festen Regel, deren Stimmwert aus der Beteiligung an Volksentscheiden abgeleitet ist, nicht aus einer Messung des Schadens. Das Argument trifft in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen in dieser Höhe zu. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: Der Vorgang selbst ist unstrittig, seine Höhe ist gesetzt — mehr als das ist bei einem Schaden ohne Marktpreis nicht drin.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 3 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Berlin führt Rahmengesetz und Gesetzesvolksentscheid bis zur Entscheidung in Karlsruhe [10][11]. Design: unbestimmt — dass die Sperre den Prozess beendet, ist ihr erklärter Zweck [1][2]; für den Schaden am Verfahrensvertrauen gibt es weder Studie noch Präzedenzfall. Störgröße: allgemeiner Verdruss über die Wohnungspolitik, nicht abtrennbar. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Belegleiter: kein Träger — keine Studie, kein Präzedenzfall für einen übergangenen Landesvolksentscheid; Kette benannt (Sperre → Berliner Weg endet → Entwertung der Abstimmung → Verlust an Verfahrensvertrauen), das mengentragende Glied (was das den Abstimmungsberechtigten wert ist) ungeprüft, Gegenmechanismus Rechtsklarheit als Gewinn unbeantwortet. Gleicher Ergebnisbegriff: Zutrauen in das Abstimmungsverfahren, nicht Wohnkosten. Rückleseprobe: etwa drei von zehn Fällen. Count-once: Deckel plausibilitaet (5,0) bepreist die Beleglage, das Band platziert darunter.

Offen: Eine Befragung der Berliner Abstimmungsberechtigten zum Vertrauen in Volksentscheide vor und nach dem Beschluss der Sperre würde P auf bis zu 5 heben; ein Vergleich mit übergangenen Volksentscheiden anderer Länder auf bis zu 6.

Die Länder verlieren ein Instrument gegen die Wohnungsnot

2,5von 100

Vergesellschaftung ist konkurrierende Gesetzgebung: Die Länder dürfen handeln, solange der Bund die Sache nicht selbst regelt. Die Sperre nimmt ihnen die Option — ausgerechnet in dem Feld mit dem größten Handlungsdruck, und ohne etwas an ihre Stelle zu setzen. Ob eine Vergesellschaftung klug wäre, ist eine andere Frage; hier geht es darum, dass die Länder sie nicht mehr stellen dürfen.

Wert 9 · Föderale OrdnungImpact 0,9Plausibilität 3

▸ Begründung & Quellen anzeigen ▾ Begründung & Quellen ausblenden

Betroffen ist die Ordnung, in der Bund und Länder sich die Gesetzgebung teilen — und mit ihr die Frage, wer gegen ein akutes Problem etwas versuchen darf. Das ist kein Verfahrensdetail: Der Föderalismus lebt davon, dass Länder Wege gehen dürfen, die dem Bund nicht gefallen, und dass sich am Ergebnis zeigt, ob sie tragen. Nimmt der Bund die Option, ohne selbst zu handeln, verliert nicht nur Berlin einen Weg, sondern jedes Land verliert ihn. Der Schaden verteilt sich auf Millionen und ist für den Einzelnen unmerklich; er wiegt nicht wegen des Betrags, sondern wegen der Sache. Der Wert ist hoch: Es geht um die Kompetenzordnung des Grundgesetzes und um die Handlungsfähigkeit der Länder gegenüber dem drängendsten sozialpolitischen Problem — auch wenn der bezifferte Umfang klein bleibt.

Die Zuständigkeit für Vergesellschaftungen steht in Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 des Grundgesetzes — als konkurrierende Kompetenz. Die Länder dürfen handeln, solange der Bund die Materie nicht erschöpfend geregelt hat; genau darauf stützt Berlin sein Rahmengesetz ^[11]. Der Vorschlag regelt nichts, er verbietet. Damit verlieren alle 16 Länder eine Handlungsoption, und zwar im Feld mit dem größten Druck. Es fehlen mindestens 600.000 Wohnungen ^[16], die Angebotsmieten stiegen zuletzt um 4,1 % im Jahr ^[17], und die Fertigstellungen liegen auf einem 12-Jahres-Tief ^[13]. Der Bund setzt nichts an die Stelle des Instruments, das er streicht. Rund 30,9 Millionen Menschen — 37 % der Bevölkerung — leben in Gemeinden, die ihre Länder als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen haben ^[18]; für sie ist das ein verlorener Weg. Angesetzt sind dafür 2 € je Einwohner und Geltungsjahr (Spanne: 0,50 bis 6 €): so bewertet, als kostete der Verlust der Option jeden von ihnen eine frei gewählte Stunde im Jahr — ein Fünfunddreißigstel dessen, was das Übergehen der gewonnenen Abstimmung je Berliner wiegt, weil hier eine seit 1949 nie genutzte Möglichkeit verloren geht. Das sind rund 62 Millionen € je Geltungsjahr; die Option fehlt, solange die Sperre gilt — angesetzt drei von zehn Jahren (Spanne: 1 bis 10), im Jahresmittel rund 18,5 Millionen € (Spanne: 1,5 bis 185). Dazu kommt die Technik selbst: Gelänge ein Sperrgesetz ohne eigenen Regelungsgehalt, stünde es künftig in jeder konkurrierenden Materie zur Verfügung — der Bund könnte die Länder sperren, ohne selbst zu handeln; das steht am oberen Rand der Spanne. Der Impact ist klein: Der Verlust trifft viele, aber er ist der Verlust einer Möglichkeit, nicht einer Wohnung — und was die Möglichkeit wert gewesen wäre, entscheidet sich woanders.

▸ Rechenweg anzeigen ▾ Rechenweg ausblenden

30,9 Mio Personen

Menschen in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse)

[18]

× 2 € je Person und Geltungsjahr Setzung, Spanne 0,50–6 €: so bewertet, als kostete der Verlust der Option jeden Betroffenen eine frei gewählte Stunde im Jahr (2,05 €) — ein Fünfunddreißigstel des Ansatzes für die übergangene Abstimmung, weil eine seit 1949 nie genutzte Möglichkeit verloren geht

62 Mio €

Verlust je Geltungsjahr

× 3 von 10 Jahren Setzung, Spanne 1–10: die Sperre gilt, bis Karlsruhe entscheidet — der Berliner Mietendeckel fiel nach 14 Monaten; hält sie, alle zehn Jahre

18,5 Mio €

im Jahresmittel (Spanne 1,5–185)

[2][11]

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,93

Normalised Impact

Score 0,93 Impact × 9 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 2,5 von 100

Die Rechtslage ist ungewöhnlich klar. Das Bundesverfassungsgericht hat den Maßstab in genau der Entscheidung formuliert, mit der es die Bundeskompetenz im Wohnungsrecht ausgeweitet hat. Noch deutlicher wurde es in einer älteren Entscheidung: Ein Bundesgesetz müsse „selbst und materiell“ etwas über die Gestaltung der Materie bestimmen ^[2]. Wie lange die Sperre gilt, steht deshalb als Setzung in der Rechnung; hier steht die Frage, ob der Verlust einer Option, die seit 1949 kein Land genutzt hat, den Menschen in den angespannten Märkten überhaupt etwas nimmt. Dass die Länder in den Geltungsjahren nicht handeln dürfen, folgt aus dem Gesetz selbst; dass ihnen damit etwas fehlt, setzt voraus, dass eines von ihnen die Option gezogen hätte — Berlin ist auf dem Weg ^[10]^[11], sonst niemand. Gemessen wird gegen eine Rechtslage, in der Berlin sein Rahmengesetz in Karlsruhe prüfen lässt; ein Design gibt es nicht, die Kette ist rechtlich geschlossen und in ihrem Wert eine Setzung; die Störgröße — die Vergesellschaftung scheitert ohnehin in Karlsruhe — ist nicht abtrennbar; eine Umkehrkausalität scheidet aus. Das Argument trifft in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen in dieser Höhe zu. Die Plausibilität ist niedrig: Der Verlust der Option ist sicher, ihr Wert für die Betroffenen ist gesetzt — und er hängt daran, dass die Option je gezogen worden wäre.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 3 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Rechtslage ohne Sperre, Berlin führt sein Rahmengesetz zur Prüfung nach Karlsruhe [11]. Design: unbestimmt — der Kompetenzverlust ist rechtlich definitorisch, sein Wert für die Betroffenen ohne Träger (keine Studie, kein Präzedenzfall für ein Sperrgesetz ohne Regelungsgehalt [2]). Störgröße: ein ohnehin scheiternder Vergesellschaftungsweg, nicht abtrennbar. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Belegleiter: kein Träger für den Wert der Option — Kette benannt (Sperre → Länder dürfen nicht handeln → verlorener Weg für 30,9 Mio Menschen), das mengentragende Glied (was eine nie genutzte Option den Betroffenen wert ist) ungeprüft, Gegenmechanismus — außer Berlin wollte kein Land sie ziehen — unbeantwortet. Gleicher Ergebnisbegriff: Handlungsoption der Länder, nicht Wohnungen. Rückleseprobe: etwa drei von zehn Fällen. Count-once: die Kette ist rechtlich geschlossen; das Band platziert den ungedeckten Wert.

Offen: Ein zweites Land, das eine Vergesellschaftung ernsthaft vorbereitet, würde P auf bis zu 4,5 heben; ein Karlsruher Urteil, das ein Sperrgesetz ohne Regelungsgehalt durchgehen lässt, auf bis zu 5 — dann stünde die Präzedenz-Technik nicht mehr nur am Rand der Spanne.

Baukapital und Instandhaltung

0,9von 100

Die Wohnungen, die private Investoren ohne Enteignungsdebatte zusätzlich bauen würden, verbrauchen reale Mittel: In Berlin kostet der Quadratmeter im Erstverkauf rund 8.108 €, was mit 2,5 % Kapitalkosten nach Abzug der erwarteten Wertsteigerung und 15 € Instandhaltung rund 218 € je Quadratmeter und Jahr bindet. Für 630 Wohnungen von 90 Quadratmetern sind das rund 12 Mio. € im Jahr — genau so viel, wie der Zugang wiegt, den dieselben Wohnungen schaffen. Der Posten fällt nur an, wenn die Wohnungen kommen.

Wert 5 · UnternehmensbudgetsImpact 0,6Plausibilität 3

▸ Begründung & Quellen anzeigen ▾ Begründung & Quellen ausblenden

Gezählt werden reale Mittel: Grundstück, Bau und das Kapital, das in beidem gebunden bleibt, dazu die laufende Instandhaltung. Getragen werden sie von privaten Investoren und über die Miete von den Bewohnern; eine besonders verletzliche Gruppe steht hier nicht. Was in diese Wohnungen fließt, steht für andere Verwendungen nicht zur Verfügung — auch nicht für Wohnungen an anderer Stelle. Deshalb gilt der allgemeine Maßstab für Geld, ohne Zuschlag und ohne Abschlag. Dass der Zugang zu den Wohnungen auf der anderen Seite steht, ändert daran nichts: Es sind zwei verschiedene Ströme. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Mittel am allgemeinen Maßstab.

Gerechnet wird mit dem Kaufpreis, nicht mit den reinen Baukosten: Er enthält Grundstück, Bau und Bauträgeraufschlag und ist damit das, was die Wohnung tatsächlich kostet. Im Berliner Erstverkauf lag er 2025 bei rund 8.108 € je Quadratmeter ^[19]. Das gebundene Kapital kostet den Bauzins bei zehnjähriger Bindung von 4,0 % (Spanne: 3,5 bis 4,5 %), abzüglich der erwarteten realen Wertsteigerung von 1,5 % im Jahr (Spanne: 0,5 bis 2,5 %), die dem Eigentümer zufällt — bleiben 2,5 %, also rund 203 € je Quadratmeter, dazu 15 € Instandhaltung: 217,70 € je Quadratmeter und Jahr. Über den kurzen Horizont wird nur das gebundene Kapital gebucht, keine Rate, die den Bau abbezahlt. Bei 45 Quadratmetern je Person und zwei Personen je Wohnung sind das 90 Quadratmeter und rund 19.600 € je Wohnung und Jahr; für die 630 Wohnungen, die im Mittel des Zeitraums zusätzlich stehen, rund 12,3 Mio. € im Jahr. Auf der Karte sind das 0,6 Punkte — genau so viel, wie der Zugang zu denselben Wohnungen wiegt, weil beide Seiten an demselben Preis und derselben Fläche gemessen sind. Der Impact ist sehr klein und so groß wie der Nutzen, den er begleitet: Was die Wohnung ihren Bewohnern wert ist, entspricht dem, was ihre Bereitstellung bindet.

▸ Rechenweg anzeigen ▾ Rechenweg ausblenden

8.108 € je m²

Kaufpreis je Quadratmeter im Berliner Erstverkauf 2025

[19]

× 4,0 % Zins − 1,5 % reale Wertsteigerung = 2,5 % Bauzins bei zehnjähriger Bindung, September 2026 (Spanne 3,5–4,5 %), abzüglich der erwarteten realen Wertsteigerung von 1,5 % (Spanne 0,5–2,5 %); über den kurzen Horizont nur Kapitalbindung, keine Tilgung

202,7 € je m² und Jahr

Kapitalbindung je Jahr

+ 15 € je m² und Jahr Buchungsregel wohnbau-kosten/1.0

217,7 € je m² und Jahr

Instandhaltung

× 45 m² je Person × 2,0 Personen Fläche des Durchschnittshaushalts nach der Buchungsregel (Spanne 70–90 m²); dieselben zwei Personen und dieselben 45 m² je Person wie auf der Nutzenseite — gleiches Preisniveau und gleiche Fläche auf beiden Seiten

19.593 € je Wohnung und Jahr

Wohnfläche je Wohnung

× 630 Wohnungen dieselbe Menge wie im zugehörigen Pro-Argument — die Sperre ermöglicht diese Wohnungen, also zählen sie mit ihren vollen Jahreskosten

12,34 Mio €

Zusätzliche Wohnungen im Bestandsmittel

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,62

Normalised Impact

Score 0,62 Impact × 5 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 0,9 von 100

Dass eine gebaute Wohnung Kapital bindet und Instandhaltung braucht, folgt aus Preis und Zins, nicht aus vermutetem Verhalten; die Preise sind erhoben ^[19], der Zins ist der Marktsatz. Unsicher ist deshalb die Größe, nicht das Ob — und die Größe steht in der Spanne. Das Ob hängt allein daran, ob die Sperre überhaupt zusätzliche Wohnungen auslöst, und dafür gibt es keine Messung, nur Aussagen von Banken und Kammer ^[8]^[11]. Diese Frage ist dieselbe wie im zugehörigen Pro-Argument, und deshalb trägt der Posten dieselbe Zahl: Er trifft in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen zu. Ein eigener Zweifel kommt nicht hinzu; wer die zusätzlichen Wohnungen für wahrscheinlicher hält, muss auch die Mittel für wahrscheinlicher halten, die sie binden. Die Plausibilität ist niedrig: Die Rechnung selbst ist sicher, sie hängt aber am selben ungeprüften Glied wie der Nutzen.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 9 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: dieselben Mittel ohne diese Wohnungen. Design: definitorisch — die Kosten folgen aus dem erhobenen Berliner Kaufpreis [19] und dem Marktzins, keine gemessene Wirkung, keine Störgröße, keine Richtungsfrage. Größenzweifel (Preisniveau 6.500–8.108 €, Zins abzüglich Wertsteigerung 1,0–4,0 %, Fläche 70–90 m²) in der i_spanne; der Zweifel am Ob ist derselbe wie bei pro-2 und steht dort wie hier in P.

Jahrelanger Verfassungsstreit statt Rechtsklarheit

0,2von 100

Die Sperre erzeugt ihr eigenes Verfahren: Normenkontrolle, Gutachten, Parallelstreit um das Berliner Rahmengesetz. Sicher ist, dass diese Kosten anfallen; geschätzt ist nur ihr Umfang — und der ist mit rund 1,6 Millionen € im Jahr klein.

Wert 5 · Vollzug & VerfahrenImpact 0,1Plausibilität 6

▸ Begründung & Quellen anzeigen ▾ Begründung & Quellen ausblenden

Gebunden werden Ressourcen: Arbeitszeit von Ministerien, Gerichten, Gutachtern und Anwälten, aufgewendet für die Klärung einer Rechtsfrage. Eine Wohnung entsteht dadurch nicht, eine Miete sinkt nicht. Getragen werden die Kosten von Bund, Ländern und Gerichten, also aus öffentlichen Mitteln, die an anderer Stelle fehlen. Existenziell trifft das niemanden, und die Beträge bleiben klein. Hinzu kommt eine nicht bezifferbare Nebenwirkung: Solange das Verfahren läuft, bleibt die Rechtslage genau so unklar, wie die Maßnahme sie zu klären verspricht. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Verfahrenskosten ohne besondere Schwere.

Eine Sperre, deren Verfassungsmäßigkeit von Anfang an bestritten wird, landet in Karlsruhe. Bayern hat den Bundesrat bereits befasst ^[3], die Kommentierung hält beide Varianten für unzulässig ^[2]. Berlin lässt parallel sein eigenes Rahmengesetz prüfen: Es tritt bewusst erst nach zwei Jahren in Kraft, damit das Gericht vorher entscheiden kann ^[11] — dieses Verfahren läuft mit und ohne Sperre und zählt hier nicht. Initiative, Mietervereine und Oppositionsparteien haben Widerstand und Klagen angekündigt ^[14]. Es entstehen also ein Gesetzgebungsverfahren, eine abstrakte Normenkontrolle, Gutachten und Parallelstreitigkeiten, verteilt auf Bund, Länder und Gericht. Angesetzt sind 40 Personenjahre je Verfahrensjahr in Ministerien, Parlamenten, Landesvertretungen und am Gericht (Spanne: 15 bis 100), zu Arbeitskosten von 45 € je Stunde rund 2,9 Millionen €, dazu 2,5 Millionen € je Verfahrensjahr für Gutachten und Prozessvertretung beider Seiten (Spanne: 1 bis 6) — zusammen rund 5,4 Millionen € je Verfahrensjahr. Das Verfahren dauert so lange wie die Geltung der Sperre, angesetzt drei von zehn Jahren (Spanne: 1 bis 10): im Jahresmittel rund 1,6 Millionen € (Spanne: 0,3 bis 10). Der Aufwand fällt in jedem Fall an — wird die Sperre kassiert, eher mehr als weniger. Der Impact ist sehr klein: Die Verfahren sind aufwendig, aber gemessen an allem anderen in dieser Bilanz sind die Beträge gering.

▸ Rechenweg anzeigen ▾ Rechenweg ausblenden

	Personenjahre je Verfahrensjahr in Ministerien, Parlamenten, Landesvertretungen und am Gericht Setzung, Spanne 15–100: Gesetzgebung, abstrakte Normenkontrolle, Stellungnahmen der Länder und Verbände [2][3][14]		40 Personenjahre
×	Arbeitskosten dieser Zeit Arbeitskosten, nicht Lebenszeit: Dienstzeit ist Geld	1.600 Stunden × 45 € je Arbeitsstunde	2,9 Mio €
+	Gutachten und Prozessvertretung beider Seiten je Verfahrensjahr Setzung, Spanne 1–6 Mio €: Bund, antragstellende Länder, Verbände [2][11]		2,5 Mio €
=	Verfahrenskosten je Verfahrensjahr		5,4 Mio €
×	im Jahresmittel 2027–2036 (Spanne 0,3–10) Setzung, Spanne 1–10: dieselbe Geltungsdauer wie bei den anderen Argumenten — das Verfahren endet mit der Sperre	3 Verfahrensjahre von 10	1,6 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	20 Mio € je Punkt	0,08

Score 0,08 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 0,2 von 100

Dass ein umstrittenes Bundesgesetz ein Verfassungsverfahren nach sich zieht, folgt unmittelbar aus der Ankündigungslage: Der Vorstoß ist von mehreren Seiten als verfassungswidrig bezeichnet worden ^[2], und die Beteiligten haben Klagen angekündigt ^[14]. Der Präzedenzfall liegt im selben Bereich: Der Berliner Mietendeckel wurde nach 14 Monaten für nichtig erklärt, mit Gutachten, Rückabwicklung und Härtefonds. Geschätzt ist allein die Menge — wie viele Personen, wie lange, mit welchem Aufwand für Gutachten. Gemessen wird gegen die Rechtslage ohne Sperre, in der nur Berlins eigenes Rahmengesetz geprüft wird; die Kette ist mechanisch — Gesetz, angekündigte Anträge, Verfahren — und hängt an der Bedingung, dass ein Antragsberechtigter tatsächlich klagt; die Störgröße ist die Verfahrensdauer, in der Spanne; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Das Argument trifft in etwa sechs von zehn vergleichbaren Fällen in dieser Höhe zu. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: Dass die Kosten anfallen, ist so gut wie sicher; unsicher ist nur ihr Umfang.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Rechtslage ohne Sperre — Berlins Rahmengesetz geht ohnehin nach Karlsruhe [11]. Design: mechanistisch — Gesetz plus angekündigte Anträge [3][14] plus Normenkontrolle; Stabilitätsbedingung: ein Antragsberechtigter klagt. Störgröße: Verfahrensdauer, in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Summary

Berlin hat ein Wohnungsproblem, und der Bund beantwortet es mit einem Verbot. Bewertet wird hier die Sperre selbst, nicht die Vergesellschaftung. Was eine Übernahme von 240.000 Wohnungen kosten und bringen würde, ist eine eigene Frage mit einer eigenen Bilanz — sonst stünde dieselbe Wirkung zweimal in der Datenbank, einmal mit jedem Vorzeichen. Bleibt die Frage, was die Sperre aus sich heraus bewirkt. Auf der Nutzenseite ist das wenig. Das Ende der Enteignungsdebatte könnte private Investoren zurückholen, aber es geht um ein paar hundert Wohnungen im Jahr, gemessen wurde nie etwas — und diese Wohnungen binden Grundstück, Bau und Kapital in genau der Höhe, in der sie ihren Bewohnern nützen: Die Wohnung selbst trägt zur Bilanz nichts bei. Der Neubaueinbruch hängt bundesweit an Zinsen und Baukosten [13]. Auf der Kostenseite steht ein Vorgang, der unabhängig von jeder Wohnungspolitik wiegt. Ein Volksentscheid mit 1.034.709 Ja-Stimmen [5] wird von der Bundesebene für erledigt erklärt, bevor das Bundesverfassungsgericht über Artikel 15 des Grundgesetzes entschieden hat [2]. Zugleich verlieren alle 16 Länder eine Handlungsoption in dem Feld, in dem der Druck am größten ist [16][17]. Dass die Bilanz deutlich negativ ausfällt, liegt deshalb nicht daran, dass der Nutzen widerlegt wäre — er existiert als Wirkung der Sperre kaum. Fast alles, was für sie spricht, spricht in Wahrheit gegen die Vergesellschaftung, und das zählt hier nicht mit. Unsicher bleibt die Höhe des Schadens: Für einen übergangenen Volksentscheid gibt es keinen Marktpreis, die angesetzten Beträge folgen einer Regel oder sind gesetzt, nicht gemessen. Und ein Selbstwiderspruch bleibt: Ein Gesetz, das nach verbreiteter verfassungsrechtlicher Einschätzung selbst vor Gericht scheitert [2], verspricht Rechtssicherheit und liefert einen jahrelangen Verfassungsstreit.

Ausblick — Wirkung über die Zeit

Deutlich schlechter für die Zukunft · 0,13 alter Maßstab

Quellen

Koalitionsausschuss CDU, CSU, SPD: Rahmenprogramm für Aufschwung und Beschäftigung (01.07.2026), Punkt 18: Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze soll ausgeschlossen werden. tagesschau.de
Timo Laven, Verfassungsblog: Ein bundesweites Vergesellschaftungsverbot? Zur Verfassungswidrigkeit des Rahmenprogramms der Regierungskoalition (06.07.2026). verfassungsblog.de
Bundesrat: Drucksache 380/26: Entschließungsantrag Bayerns für ein bundesrechtliches Rahmengesetz mit Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts. bundesrat.de
Der Landeswahlleiter für Berlin: Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen", Allgemeine Informationen: amtliche Kostenschätzung (ca. 243.000 Wohnungen; 28,8–36 Mrd EUR Entschädigung; 1,5–1,9 Mrd EUR Einmalkosten; 100–340 Mio EUR jährlicher Zuschussbedarf). berlin.de
Der Landeswahlleiter für Berlin: Ergebnisse des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co enteignen" vom 26.09.2021: 59,1 % Ja, 1.034.709 Stimmen. wahlen-berlin.de
Expertenkommission des Landes Berlin: Abschlussbericht der Expertenkommission zum Volksentscheid „Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen" (28.06.2023). berlin.de
Deschermeier/Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln: Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin (Gutachten, 23.06.2026). iwkoeln.de
Investitionsbank Berlin, Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB: Presseinformation vom 23.06.2026: „Enteignung schafft keine einzige neue Wohnung" (Gutachten IW und empirica; 2020–2024: 50.348 von 80.844 Fertigstellungen durch private Investoren). ibb.de
Bernt/Holm, Rosa-Luxemburg-Stiftung: Vergesellschaftung senkt die Miete (Studie 1/2023): Absenkung um 16 %, von 7,63 auf 6,39 EUR/m² nettokalt. rosalux.de
Deutsche Wohnen & Co enteignen: Entwurf eines Gesetzes zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum (Vergesellschaftungsgesetz), Stand 26.09.2025. content.dwenteignen.de
Haufe: Vergesellschaftungsrahmengesetz in Berlin verabschiedet (13.03.2026): Beschluss vom 12.03.2026, Inkrafttreten nach zwei Jahren, geplante Normenkontrolle. haufe.de
entwicklungsstadt.de: Berlin hat 404.170 landeseigene Wohnungen: durchschnittliche Bestandsmiete 7,09 EUR/m² nettokalt (Ende 2025). entwicklungsstadt.de
Destatis: PM Nr. 174/2026: Baufertigstellungen 2025 (206.600 Wohnungen, niedrigster Wert seit 2012). destatis.de
taz: Koalition will Vergesellschaftungsverbot (02.07.2026): Reaktionen von GdW, Haus & Grund, Linke, Berliner Mieterverein und Grünen. taz.de
dawum.de: Umfragen zur Wahl des Abgeordnetenhauses von Berlin (September 2026). dawum.de
Deutscher Mieterbund: Studie zum Wohnungsbau 2026 (fehlende Wohnungen: mindestens 600.000 bis 800.000). mieterbund.de
IW Köln: IW-Wohnindex Q4/2025 (Angebotsmieten +4,1 % gegenüber Vorjahresquartal). iwkoeln.de
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet (2025): 752 Gemeinden mit Mietpreisbremse, rund 30,9 Mio Einwohner, 37 % der Bevölkerung. bbsr.bund.de
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin: Kaufpreise im Erstverkauf von Eigentumswohnungen 2025, rund 8.108 € je m². berlin.de
Senatsverwaltung für Arbeit, Soziales, Gleichstellung, Integration, Vielfalt und Antidiskriminierung Berlin: Rundschreiben Soz Nr. 03/2023 — Richtwerte der AV Wohnen für die angemessene Bruttokaltmiete (zum 01.01.2026 unverändert fortgeschrieben). sozialrecht.berlin.de
Bratu, Harjunen, Saarimaa: City-wide effects of new housing supply: Evidence from moving chains (Journal of Urban Economics 133, 2023) — je 100 neuer Marktwohnungen werden 31 Wohnungen im untersten Einkommensfünftel frei. doi.org

Zuletzt geprüft von Claude Opus 5.5 · 24. September 2026 · 9× KI, 1× Mensch

24. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5.5neu bewertet
Regel volksentscheid/1.0: übergangener Volksentscheid mit 400 € je Stimme ÷ 10 Jahre (rund 29 € statt 70 € je Berechtigtem und Jahr); r 0,09 → 0,13, bleibt deutlich schlechter.
19. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Wohnraum-Anker neu gefasst (Julian 17./19.09.2026): Grundbedarf nach Sozialrecht, regional, statt Mischwert 6.000 €. Wohnungskarte von V 6 auf V 5 (Marktwert über den Nennwert, gleiches Gewicht wie die Kostenseite), neue Karte Grundbedarf am Kettenende (V 6, additiv, ohne Kostenseite): pro-2 V 6→5, neu pro-3 I 0,00123; r 0,087 unverändert.
16. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5neu bewertet
Zweite Fassung wohnbau-kosten/1.0 (Marktpreis = Nutzen, gleiche Fläche): Zweite Fassung wohnbau-kosten/1.0: Zugang und Baukapital gleichgesetzt (8.108 €/m², 90 m², 2,5 % + 15 €), gemeinsame Eintrittsgruppe — pro-2 i 0,0121 → 0,01234, con-5 0,0192 → 0,01234, je 12,3 Mio €; r 0,0833 → 0,087,
16. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5neu bewertet
Buchungsregel wohnbau-kosten/1.0: neues con-5 Baukapital (8.108 €/m² × 4,0 % + 15 € × 90 m² × 630 Wohnungen = 19,2 Mio €), Zugang auf das günstigste Drittel Berlins (9.600 €/Person, pro-2 i 0,0076 → 0,0121); r 0,05 → 0,08, Kategorie unverändert deutlich schlechter.
14. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1Record aktualisiert
Gesamtprüfung 08.09.: con-2 stellt klar, dass der Entscheid 2021 ein Beschluss-Volksentscheid (Auftrag an den Senat) war und der Gesetzesvolksentscheid der zweite Anlauf ist; Zahlen unverändert (r 0,05); 70-€/2-€-Setzungen und Baukosten-Bein als Anker-Fragen offen.
6. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5Record aktualisiert
i_spanne an allen 4 Argumenten — argument-eigene Setzungen (70 €, 2 €, 3 % Dämpfung); die Geltungsdauer 1–10 Jahre trägt vier Argumente gleichzeitig und bleibt deshalb Szenario im Maßstab-Hinweis. Kategorie steigt von Deutlich schlechter (r 0,05) auf Schlechter (P(D>0) 0,22).
5. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
pro-2 auf den neuen Anker Zugang zu Wohnraum umgestellt (630 Wohnungen × 2,0 Personen × 6.000 € statt Setzung 3.000 €/Wohnung): I 0,002→0,00756, score 0,00→0,01, normalisierung-Block neu; übrige Argumente unverändert (0,00-Rundungen hingenommen); r 0,00→0,05; massstab_hinweis: Bilanz kippt bei 10 % Dämpfung und unteren Schadensrändern bis „ausgeglichen“.
5. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Rechenweg, Identifikation und Befundband an allen 4 Argumenten; Geltungsdauer der Sperre (3 von 10 Jahren, Spanne 1–10) als I-Setzung auf beiden Seiten; I fällt an allen Argumenten um Faktor 2,5–8 (con-2 0,17→0,0515, con-3 0,072→0,0185, con-4 P 6,5→6), r 0,0145→0,00; offen: P-Deckel 3 an con-2/con-3 nach Verlagerung des Gerichtsrisikos in I.
12. Juli 2026KI-Prüfung, menschlich freigegebenClaude Opus 4.8Erstbewertung

Bewertungen entstehen KI-gestützt und werden turnusmäßig auf neue Entwicklungen geprüft; menschliche Durchgänge sind eigens ausgewiesen.Wie wir prüfen →