💬 Diskussion

Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände

Berlin überführt rund 240.000 Wohnungen privater Konzerne in eine öffentliche Anstalt und bedient die Entschädigung aus den Mieten.

Land Berlin Vorschlag auf Landesebene (Berlin). Landesmaßnahmen erreichen im bundesweiten Maßstab kleinere Impact-Werte als Bundesmaßnahmen; der Maßstab dieser Seite ist entsprechend gesetzt.

KI-Bewertung · noch ohne menschliche Prüfung

Diese Auswertung hat ein KI-Modell erstellt und belegt; ein menschlicher Prüfdurchgang steht noch aus. Zahlen und Einordnung können sich dabei noch ändern. Das Prüfprotokoll steht am Fuß der Seite.Wie geprüft wird →

Nach dem Volksentscheid von 2021 und dem Rahmengesetz vom 12. März 2026 fehlt für die Vergesellschaftung noch das Anwendungsgesetz für den konkreten Bestand. DIE LINKE will es in der Wahlperiode 2026–2031 beschließen: Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin geben ihre Bestände an eine Anstalt öffentlichen Rechts ab, rund 240.000 Wohnungen. Die Entschädigung soll unter dem Verkehrswert liegen — das Rahmengesetz nimmt ihn dagegen zum Ausgangspunkt — und über langlaufende Anleihen aus den Mieteinnahmen bedient werden, ohne Kredite des Landeshaushalts. Das Rahmengesetz tritt erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft, eine Normenkontrolle ist eingeplant, und der Bund erwägt ein Sperrgesetz. Bei der Wahl am 20. September 2026 wurde DIE LINKE stärkste Kraft; ob die Vergesellschaftung in einen Koalitionsvertrag kommt, entscheiden die Sondierungen ab Oktober. Bewertet wird ein Zeitraum von zehn Jahren.

Bilanz

Schlechter für die Zukunft · 0,39 alter Maßstab

Bilanz nach altem Maßstab. Für diese Bewertung liegt die Simulation der Bilanz 2.0 noch nicht vor. Die Kategorie kommt aus dem Anteil der Debatte auf der Pro-Seite (r).

Pro 31 · 39 % Contra 48 · 61 %
Größenklasse: klein Maßstab dieser Bewertung: Normalised Impact — einheitslos, auf dieses Thema kalibriert. Zum Vergleich: 1 Punkt entspricht hier rund 20 Mio. € pro Jahr. Woran diese Bewertung hängt: Erstens an der Buchung der Entschädigung, seit dieser Fassung: Was das Land über den Ertrag des Bestands hinaus an Zins zahlt, zählt voll als fehlendes Geld, weil Gläubiger und Alteigentümer zu Marktpreisen tauschen — Kapital gegen Zins, Wohnungen gegen ihren Wert — und auf ihrer Seite kein Gewinn entsteht. Bis zur vorigen Fassung stand dort nur der Preis, das Geld aufzubringen, 25 Cent je Euro; damit läge die Maßnahme ebenfalls in rund zwei von zehn Durchläufen vorn — die Umbuchung vergrößert den Abstand, ändert das Urteil aber nicht. Nicht gebucht sind auf beiden Seiten der Wert der Wohnungen am Ende des Zeitraums und die dann noch offene Schuld. Zweitens am Preis, den ein Gericht festsetzt: Angesetzt ist, dass er in fünf von zehn Fällen über dem liegt, was die Mieten tragen; bei drei von zehn läge die Maßnahme in zwei von zehn Durchläufen vorn, bei sieben in einem. Drittens am Volksentscheid, bewertet nach der Regel für Volksentscheide mit 400 € je Stimme auf zehn Jahre: Ohne diesen Posten läge die Maßnahme nur in einem von zehn Durchläufen vorn. Viertens am Einkommensgewicht der Mieterhaushalte (1,3): Bei 1,6 läge sie in drei von zehn Durchläufen vorn, bei 1,1 in einem. Und fünftens an der Mietwirkung des fehlenden Neubaus, die seit dieser Fassung gebucht ist: Ohne sie läge die Maßnahme in rund zwei von zehn Durchläufen vorn. Die Geltungsdauer — fünf wirksame Jahre von zehn — steht auf beiden Seiten. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

11 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut −17

Argumente — Pro

4 Argumente · Top 3 angezeigt

Gedeckelte Mieten für 240.000 Haushalte

21von 100

Die Mieten von rund 240.000 Haushalten stiegen nach der Übernahme mit 1,0 % im Jahr statt mit 2,4 bis 3,4 %, und die Sprünge bei Neuvermietung entfielen. Je Jahr, in dem die Anstalt den Bestand hält, bleiben den Bewohnern rund 216 Mio. €; über den Zehnjahreszeitraum sind das im Mittel rund 108 Mio. € im Jahr, weil die Übernahme frühestens 2029 kommt und Gericht und Bund den Weg verschieben oder schließen können.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 7,0Plausibilität 6
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Wert

Der Strom ist Geld, das den Mieterhaushalten bleibt und dem Eigentümer des Bestands entgeht. Bewertet wird er zum Geldmaßstab, und was zählt, ist, wen er erreicht. Die Bewohner der Konzernbestände liegen im Schnitt unter dem Berliner Median-Haushaltsnettoeinkommen von 2.675 € im Monat [7]. Für einen Haushalt an dieser Grenze ist eine um 100 € niedrigere Monatsmiete der Unterschied zwischen einer Rücklage und keiner Rücklage. Der Strom greift keine Existenzgrundlage an: Wer die Erhöhung zahlt, verliert Spielraum, nicht die Wohnung. Der Verlust der Wohnung selbst ist ein eigener Strom und steht in einem eigenen Argument. Deshalb steht hier der Geldmaßstab, gewichtet nach der Einkommenslage derer, die ihn erhalten. Der Wert ist mittel: Es geht um Geld statt um Existenz, aber es erreicht Haushalte, für die dieses Geld spürbar ist.

Impact

In den Beständen der großen Wohnungsunternehmen leben rund 240.000 Haushalte auf durchschnittlich 61 m², zusammen 14,64 Mio. m² [4]. Bei 8,00 €/m² netto kalt — Vonovia weist für Berlin 8,17 €/m² aus [6] — sind das 1,405 Mrd. € Jahresmiete. Ohne die Maßnahme folgt die Bestandsmiete dem Mietspiegel, aus dem Vonovia zuletzt 2,4 bis 3,4 % im Jahr umgesetzt hat, im Mittel 2,7 % [6]; nach der Übernahme steigt sie im Grundmodell der Finanzierungsrechnung um 1,0 % [4]. Über acht mögliche Wirkjahre ab 2029 liegen die beiden Pfade im Mittel 8,3 % auseinander, das sind 117 Mio. € je Wirkjahr. Dazu kommt der Sprung bei Neuvermietung: Bei 5 % Fluktuation werden 12.000 Wohnungen im Jahr neu vermietet, ohne die Maßnahme im Mittel 2,50 €/m² über der Bestandsmiete (Spanne 1,35 bis 6,50 €: von Mietspiegel plus zehn Prozent bis zur mittleren Angebotsmiete im Bestand von 14,48 €/m² [7]); jeder Jahrgang trägt 22 Mio. €, im Mittel der Wirkjahre sind 4,5 Jahrgänge aufgelaufen, also 99 Mio. € je Wirkjahr. Zusammen bleiben den Bewohnern 216 Mio. € je Wirkjahr, mit einer Spanne von 110 bis 400 Mio. €. Wirksam wird das frühestens 2029, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach seiner Verkündung gilt [2]; angesetzt sind fünf wirksame Jahre von zehn (Spanne null bis acht), weil Normenkontrolle und Bundes-Sperrgesetz den Beginn verschieben oder den Weg schließen können — im Zehnjahresmittel 108 Mio. € im Jahr. Ein Euro zählt bei diesen Haushalten mit 1,3, weil sie im Schnitt unter dem Berliner Median liegen. Der Impact ist mittel: viele Haushalte, aber die Ersparnis je Haushalt wächst erst über die Jahre, und ob die Anstalt den Bestand rechtzeitig übernimmt, ist offen.

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Wohnfläche der betroffenen Bestände Schwelle 3.000 Wohnungen je Unternehmen; mittlere Wohnungsgröße nach Rechnungshof [4] 240.000 Wohnungen × 61 m² 14,64 Mio m²
× Jahresnettokaltmiete heute Vonovia weist für Berlin 8,17 €/m² aus; die Finanzierungsrechnung rechnet mit 6,00 bis 8,00 € [4][6] 8,00 €/m² × 12 Monate 1.405 Mio €
× Mietpfad-Differenz je Wirkjahr ohne Maßnahme 2,7 %/J aus dem Mietspiegel (Spanne 2,0–3,4), nach der Übernahme 1,0 %/J im Grundmodell [4][6] 8,3 % — Mittel über acht Wirkjahre von (1,027^t − 1,010^t) 117 Mio €
+ Entfallende Sprünge bei Neuvermietung je Wirkjahr Setzung: 5 % Fluktuation (Spanne 3–7 %) und 2,50 €/m² Sprung (Spanne 1,35–6,50: Mietspiegel + 10 % bis Angebotsmiete im Bestand 14,48 €/m²) [7] 12.000 Wohnungen × 61 m² × 2,50 €/m² × 12 = 22 Mio € je Jahrgang × 4,5 aufgelaufene Jahrgänge 99 Mio €
= Ersparnis der Bewohner je Wirkjahr (Spanne 110–400) 216 Mio €
× Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten [2] 5 von 10 108 Mio €
× Gewichtet nach Einkommen der Bewohner Setzung, Spanne 1,1–1,6: die Haushalte der Konzernbestände liegen im Schnitt unter dem Berliner Median — ihr Euro zählt hier mit 1,3; Empfängerbein des Transfers, das Geberbein (Anstalt, Gewicht 1) steht in con-1 [7] 1,3 140,4 Mio €
÷ Normalised Impact Maßstab dieser Seite 20 Mio € je Punkt 7,02
Score 7,02 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 21 von 100

Plausibilität

Dass ein Eigentümer die Miete seiner Wohnungen begrenzen kann, folgt aus der Eigentümerstellung; ein laufendes Beispiel sind die landeseigenen Gesellschaften, deren Bestandsmieten vertraglich auf 2,9 % pro Jahr begrenzt sind [3]. Offen ist, ob die Anstalt den Pfad von 1,0 % über Jahre hält: Dieselben Mieteinnahmen bedienen die Entschädigung, und die Finanzierungsrechnung erreicht den Pfad nur bei einer Entschädigung von 10 bis 17 Mrd. € [4][5]; fällt sie höher aus, muss entweder das Land zuschießen oder die Miete stärker steigen. Dazu kommt, dass ein späterer Senat die Mietregeln der Anstalt ändern kann. Kontrafaktum ist der Mietspiegelpfad der heutigen Eigentümer [6]; das Design ist eine Wirkungskette ohne gemessenen Fall, weil es keinen vergesellschafteten Bestand dieser Größe gibt; die Störgröße ist die Entschädigungshöhe, die außerhalb der Landespolitik entschieden wird, und sie steht als eigenes Argument auf der Gegenseite; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Wie stark die Mieten ohne die Maßnahme steigen und wie hoch der Sprung bei Neuvermietung ausfällt, ist eine Frage der Größe und steckt in der Spanne, nicht hier. In etwa sechs von zehn vergleichbaren Fällen hielte eine öffentliche Anstalt einen so niedrigen Mietpfad über den ganzen Zeitraum durch. Die Plausibilität ist mittel: Dass die Miete begrenzt werden kann, ist sicher; ob die Begrenzung bei knapper Finanzierung und wechselnden Mehrheiten Bestand hat, nicht.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Mietspiegelpfad der heutigen Eigentümer, 2,4–3,4 %/J, plus Neuvermietungssprünge [6][7]. Design: mechanistisch — Übernahme → Mietsatzung der Anstalt → Pfad 1,0 %/J aus dem Grundmodell der Finanzierungsrechnung [4]; kein gemessener Fall dieser Größe; Stabilitätsbedingung: Kapitaldienst aus den Mieten tragbar (Entschädigung 10–17 Mrd €). Störgröße: Entschädigungshöhe, gerichtlich festgesetzt — steht als eigenes Argument (con-2), hier nur als Ob. Richtung: keine Umkehrkausalität. Größenzweifel (F0-Pfad, Fluktuation, Sprung) in der Spanne; Geltungsdauer als Setzung in I.

Höhere Mieteinnahmen der übrigen Vermieter

4,9von 100

Der Betrag ist derselbe wie bei den höheren Mieten, von der anderen Seite gesehen: rund 81 Mio. € im Jahr, die Berliner Vermieter außerhalb der Anstalt mehr einnehmen, wenn weniger gebaut wird. Ihr Euro zählt mit 0,8, dem Berliner Vermietergewicht.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 3,2Plausibilität 3
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Wert

Der Strom ist Geld, das den Vermietern der übrigen Stadt zusätzlich zufließt, weil weniger Wohnungen entstehen und die Mieten in neuen Verträgen steigen. Bewertet wird er zum Geldmaßstab, gewichtet nach der Lage derer, die ihn erhalten. In Berlin halten landeseigene Gesellschaften, Genossenschaften und große Wohnungsunternehmen einen großen Teil der Mietwohnungen; nur die privaten Kleinvermieter liegen überwiegend in den oberen Einkommensfünfteln. Ihr Euro zählt deshalb mit 0,8, dem Gewicht, das alle Berliner Wohnen-Bewertungen für Vermieter ansetzen. Ein besonderes Gut steht nicht dahinter: Die Wohnungen sind dieselben, nur die Miete ist höher. Das Argument hält fest, dass die höhere Miete nicht verschwindet, sondern bei jemandem ankommt, und lässt als Ergebnis den Unterschied im Gewicht stehen. Der Wert ist mittel: Geld ohne besonderes Gut dahinter, bei Empfängern, die es im Schnitt weniger brauchen als die Zahlenden.

Impact

Die Rechnung ist dieselbe wie auf der Mieterseite: 1.820 fehlende Wohnungen, 0,09 % des Bestands, 2,7 % höhere Angebotsmieten, davon 0,86 % auf der gezahlten Miete, auf 9,4 Mrd. € rund 81 Mio. € im Jahr [7][8][16][17]. Ihr Euro zählt mit 0,8, das ergibt 65 Mio. €. Zusammen mit dem Mieterbein bleibt netto ein Nachteil von rund 40 Mio. € im Jahr, weil derselbe Euro bei den Mietern schwerer wiegt als bei den Vermietern. Der Impact ist mittel und spiegelt die Mieterseite genau.

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1.820 Wohnungen
Wohnungen weniger im Bestand, Mittel des Zeitraums
[9]
÷ 2,03 Mio Wohnungen Bestand Ende 2024
0,09 %
Anteil am Berliner Wohnungsbestand
[8]
× 29,8 Buchungsregel wohnbau-mietwirkung/1.0: an allen deutschen Baufertigstellungen gemessen, Regenschocks in der Bauphase als Instrument, Koeffizient −29,8 (Standardfehler 10,5); verschiebt die ganze Mietverteilung
2,67 %
Höhere Angebotsmieten (Spanne 1,73–3,61 %)
[16]
× 0,322 Angebotsmieten schlagen nur in neuen Verträgen durch: bei 8 % Fluktuation sind über zehn Jahre im Mittel 32,2 % der Verträge neu
0,86 %
Höhere gezahlte Mietsumme
[17]
× 9,4 Mrd € Nettokaltmiete Setzung wie im Record „Schneller bauen“: 10,7 Mrd € Berliner Nettokaltmiete (1,7 Mio Mieterhaushalte × 7,50 €/m² × 70 m² × 12), ohne die 1,3 Mrd € der 240.000 Anstaltswohnungen, deren Miete an den Pfad der Anstalt gebunden ist
80,9 Mio €
Mehr Miete im Jahr (Spanne 25–170)
[7]
× 0,8 Berliner Vermietergewicht 0,8 (Julian, 13.09.2026): landeseigene Gesellschaften, Genossenschaften und große Unternehmen halten einen großen Teil der Mietwohnungen
64,7 Mio €
Gewichtet für die Vermieter
÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite
3,24
Normalised Impact
Score 3,24 Impact × 5 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 4,9 von 100

Plausibilität

Die Reaktionsstärke ist nicht gesetzt, sondern an allen deutschen Baufertigstellungen kausal geschätzt, mit Regenschocks während der Bauphase als Instrument [16]. Zwei Dinge bleiben offen, und sie tragen die Zahl. Erstens ist die Kette davor — Vollzug → Unsicherheit → weniger Neubau — nur einmal und ohne Punktschätzung gemessen; das steht im Argument zum Neubau, und dieses Paar tritt nie ohne jenes ein. Zweitens identifiziert die Schätzung einen vorübergehenden Angebotsschock, während hier ein dauerhaft fehlender Bestand gebucht ist; Zuzug und Anpassung des übrigen Neubaus dämpfen den Effekt über zehn Jahre. Das Mietniveau ohne die fehlenden Wohnungen ist nicht beobachtbar, die Störgröße ist der Zins- und Baukostenpfad, und die Richtung ist unstrittig: Mieten lösen die Vergesellschaftung nicht aus. Weil Mieter- und Vermieterseite derselbe Strom sind, tragen beide dieselbe Plausibilität. In etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen tritt die Wirkung in der angesetzten Größe ein. Die Plausibilität ist niedrig: Die Reaktion ist gemessen, der Weg dorthin nicht.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Empfängerbein des Paares mit con-6; dieselbe Kette, dieselbe Größe, dasselbe P. Eintrittsgruppe neubau-gebremst mit con-3.

Wie beim Mieterbein: Reaktionsstärke gemessen [16], die Kette Vollzug → weniger Neubau nicht (siehe Argument zum Neubau); temporärer Schock auf dauerhaften Bestand übertragen.

Offen: Eine Messung des Neubaus großer Anbieter nach einem vollzogenen Übergang würde P auf 4 heben oder auf 1 senken — für beide Beine des Paares gleich.

Ein gewonnener Volksentscheid wird eingelöst

4,7von 100

Der Volksentscheid von 2021 wurde mit 59,1 % gewonnen und ist bis heute ohne Vollzug. Das Anwendungsgesetz würde ihn einlösen. Bewertet ist das nach der Regel für Volksentscheide: Eine Stimme darin wiegt 400 €, verteilt auf zehn Jahre; bei 1,75 Mio. gültigen Stimmen sind das 70 Mio. € je Geltungsjahr, im Zehnjahresmittel 35 Mio. €, rund ein Drittel der Mietersparnis.

Wert 9 · Demokratische TeilhabeImpact 1,8Plausibilität 3
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Wert

Der Strom berührt kein Konto, sondern das Verhältnis zwischen einer Abstimmung und ihrer Folge. Direkte Demokratie ist im Berliner Landesrecht ein eigenständiger Weg der Gesetzgebung, kein Meinungsbild. Wenn ein gewonnener Entscheid über Jahre ohne Vollzug bleibt, verliert dieser Weg seinen Sinn, und zwar unabhängig davon, wie man zur Sache steht. Betroffen sind alle Stimmberechtigten, auch die 41 %, die mit Nein gestimmt haben, denn auch sie verlieren, wenn Abstimmungen folgenlos bleiben. Deshalb steht dieser Strom auf der Stufe des Verfassungskerns und nicht auf der Stufe eines politischen Erfolgs. Die Gegenprobe: Würde ein Entscheid gegen die Vergesellschaftung ebenso lange liegen bleiben, wäre der Schaden derselbe. Der Wert ist hoch, weil hier ein Verfahren der Verfassung selbst betroffen ist und nicht ein Ergebnis, das jemandem gefällt.

Impact

Am 26. September 2021 stimmten 1.034.709 Berlinerinnen und Berliner für die Vergesellschaftung, 59,1 % der gültigen Stimmen; gültig waren rund 1,75 Mio. Stimmen bei 2,45 Mio. Stimmberechtigten [12]. Fünf Jahre später existiert ein Rahmengesetz, aber kein Anwendungsgesetz, ohne das kein einziger Bestand übergeht [1][2]. Ohne die Maßnahme bleibt es dabei; mit ihr endet ein direktdemokratisches Verfahren mit einer Entscheidung in der Sache. Bewertet ist das nach der Regel für Volksentscheide: Eine Stimme in einem Volksentscheid wiegt 400 € — weniger als eine Wahlstimme, weil sie einen einzigen Vorgang entscheidet — und gilt für zehn Jahre, also 40 € je gültiger Stimme und Jahr. Das sind 70 Mio. € je Geltungsjahr, rund 29 € je Stimmberechtigtem; dieselbe Zahl steht mit umgekehrtem Vorzeichen in der Bewertung des geplanten Bundes-Sperrgesetzes. Angesetzt sind fünf Geltungsjahre von zehn (Spanne eins bis acht), weil Normenkontrolle und Bundessperre den Beschluss aufheben können — im Zehnjahresmittel 35 Mio. €, gut ein Drittel der Mietersparnis. Der Impact ist klein bis mittel: sehr viele Menschen, aber ein Effekt, der je Person klein ist.

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1,75 Mio Stimmen
Gültige Stimmen beim Volksentscheid 2021
[12]
× 400 € ÷ 10 Jahre Buchungsregel Volksentscheid (24.09.2026): eine Stimme in einem Volksentscheid 400 € (Beteiligung eigenständiger Berliner Volksentscheide 31,5 % = 0,38 der Bundestagswahl × 1.000 €), verteilt auf zwei Wahlperioden — rund 29 € je Stimmberechtigtem und Jahr, dieselbe Zahl wie im Spiegel-Record zum Bundes-Sperrgesetz
70 Mio €
Wert je Stimme und Geltungsjahr
× 5 von 10 Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten
35 Mio €
Geltungsjahre im Zehnjahreszeitraum (Spanne 7–56)
[1][2]
÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite
1,75
Normalised Impact
Score 1,75 Impact × 9 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 4,7 von 100

Plausibilität

Dass die Abstimmung gewonnen wurde und bisher folgenlos blieb, ist unstrittig und aktenkundig [12]. Strittig ist, ob das Einlösen für die Stimmberechtigten einen Wert jenseits der Sache hat; die Regel für Volksentscheide gibt der Stimme einen Betrag, sie misst aber nicht, ob die Einlösung als solche wahrgenommen wird. Es gibt kein Kontrafaktum, kein Design von der Leiter, die Störgröße ist die allgemeine Zufriedenheit mit der Wohnungspolitik, die sich nicht abtrennen lässt, und eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Ob der Beschluss Bestand hat — Normenkontrolle, Bundessperre — ist eine Frage der Geltungsdauer und steckt in der Größe, nicht hier [1][2]. Die Erfahrung mit Volksentscheiden in Berlin zeigt beide Richtungen: Der Tempelhof-Entscheid von 2014 wurde umgesetzt, der Klimaentscheid 2023 scheiterte am Quorum. Ein Gegenmechanismus bleibt unbeantwortet: Für die 41 %, die mit Nein gestimmt haben, kann die Einlösung das Vertrauen in den Schutz des Eigentums ebenso senken, wie sie das Vertrauen in Abstimmungen hebt. Die Kette ist benannt, ihr tragendes Glied unbelegt: In etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen käme ein spürbarer Vertrauensgewinn zustande. Die Plausibilität ist niedrig: Der Vorgang ist klar, seine Wirkung auf das Vertrauen in Abstimmungen ist nicht beobachtet.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 4 identifikation: Unbestimmt · Stufen-Deckel 5 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Berlin mit Rahmengesetz, aber ohne Anwendungsgesetz — die Abstimmung bleibt folgenlos [1][2]. Design: unbestimmt — die Größe folgt der Buchungsregel volksentscheid/1.0 (400 € je Stimme ÷ 10 Jahre), ob die Einlösung als Vertrauensgewinn ankommt, ist nicht gemessen. Störgröße: allgemeine Zufriedenheit mit der Wohnungspolitik, nicht abtrennbar. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Geltungsdauer (Normenkontrolle, Bundessperre) steht als Setzung in I, nicht in P.

Kette benannt (Beschluss → sichtbare Folge → Vertrauen in Abstimmungen), das mengentragende Glied ist unbelegt, und der Gegenmechanismus — Vertrauensverlust der Nein-Stimmer beim Eigentumsschutz — ist unbeantwortet; kein Befund dagegen, nur nichts dafür.

Offen: Eine Panel- oder Umfragestudie, die das Vertrauen in direkte Demokratie vor und nach dem Vollzug bzw. Nichtvollzug eines gewonnenen Entscheids misst, würde P auf 4,5 bis 5 heben.

Weniger Wohnungsverluste in den Beständen

0,8von 100

Nach der Übernahme entfallen Modernisierungsumlage und Verkauf einzelner Wohnungen als Verdrängungsgrund. Geschätzt behalten dadurch rund 420 Haushalte im Jahr ihre Wohnung, Spanne 100 bis 800. Die Zahl beruht auf einer Schätzung, weil Auszüge nach Modernisierung oder Mieterhöhung nicht erhoben werden.

Wert 8 · ExistenzsicherungImpact 0,3Plausibilität 4
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Wert

Hier geht es nicht um Geld, sondern um Menschen, die ihre Wohnung behalten oder verlieren. Wer in Berlin heute seine Wohnung verliert, findet zu einer vergleichbaren Miete keine neue; die mittlere Angebotsmiete liegt bei 15,78 €/m² gegenüber rund 8,00 €/m² im Bestand der Konzerne [4][7]. Für ältere Menschen bedeutet der Verlust den Bruch mit dem gewohnten Umfeld, für Familien den Schulwechsel der Kinder, für einige den Weg in eine Notunterkunft. Solche Folgen wirken über Jahre und sind nicht durch Geld zu ersetzen. Deshalb steht dieser Strom auf der Stufe der Existenzsicherung und nicht auf der Geldstufe. Der finanzielle Anteil, die gesparte Miete, ist an anderer Stelle gebucht und hier nicht doppelt gezählt. Der Wert ist hoch, weil es um den Verlust der Wohnung geht und nicht um deren Preis.

Impact

In Berlin wurden 2024 2.211 Wohnungen zwangsgeräumt, bei mehr als 7.500 Räumungsklagen [11]; die stillen Auszüge nach einer Modernisierungsankündigung oder einer Mieterhöhung zählt keine Statistik. Wer seine Wohnung verliert, verliert in einem angespannten Markt in der Regel auch das Viertel, die Schule der Kinder und die Wege des Alltags; ein Teil landet in Notunterkünften. Eigenbedarf können die großen Unternehmen schon heute nicht geltend machen, das Kündigungsrecht behält ihn natürlichen Personen vor [14]; was nach der Übernahme entfällt, sind die Modernisierungsumlage und der Verkauf einzelner Wohnungen an Erwerber, die dann Eigenbedarf anmelden [3]. Angesetzt sind 2,5 % des Bestands, die je Jahr modernisiert werden, also 6.000 Wohnungen (Spanne 1,5 bis 4 %), und 7 % der betroffenen Haushalte, die nach der Ankündigung ausziehen (Spanne 3 bis 12 %) — rund 420 vermiedene Wohnungsverluste im Jahr, Spanne 100 bis 800. Kündigungen wegen Mietschulden bleiben möglich, sie verschwinden auch unter öffentlichem Eigentum nicht. Jeder vermiedene Verlust ist mit 25.000 € angesetzt (Spanne 12.000 bis 50.000 €): so bewertet, als fehlte zwei Menschen ein Jahr lang eine angemessene Wohnung, nach dem oberen Rand des Maßstabs für den Zugang zu Wohnraum. Mit fünf wirksamen Jahren von zehn sind das im Zehnjahresmittel 5,3 Mio. € im Jahr, ein Zwanzigstel der Mietersparnis. Der Impact ist klein: Es geht um wenige hundert Haushalte im Jahr, für die einzelnen Menschen aber um sehr viel.

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240.000 Wohnungen
Wohnungen der betroffenen Bestände
[4]
× 2,5 % Setzung, Spanne 1,5–4 %: Modernisierungsquote großer Wohnungsunternehmen
6.000 Wohnungen
Wohnungen, die je Jahr modernisiert werden
× 7 % Setzung, Spanne 3–12 %: stille Auszüge nach Modernisierungsankündigung oder Einzelverkauf; Eigenbedarf ist für Unternehmen ohnehin ausgeschlossen, Mietschulden-Räumungen bleiben
420 Haushalte
Haushalte, die nach der Ankündigung ausziehen (Spanne 100–800)
[3][11][14]
× 25.000 € Setzung, Spanne 12.000–50.000 €: so bewertet, als fehlte zwei Menschen ein Jahr lang eine angemessene Wohnung, nach dem oberen Rand des Maßstabs Zugang zu Wohnraum (12.000 € je Person und Jahr, Preis der Notunterbringung) — kein Strom am Anker, weil die Wohnung selbst nicht fehlt, sondern den Bewohner wechselt
10,5 Mio €
Schaden je vermiedenem Wohnungsverlust
× 5 von 10 Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten
5,25 Mio €
Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum
[2]
÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite
0,26
Normalised Impact
Score 0,26 Impact × 8 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 0,8 von 100

Plausibilität

Dass der Wegfall von Modernisierungsumlage und Einzelverkauf Wohnungsverluste verhindert, folgt aus der Wirkungskette Ankündigung → Mietsprung → Auszug, die jede Mieterberatung kennt; einen gemessenen Vergleich zwischen öffentlichen und privaten Beständen gibt es nicht. Kontrafaktum ist die Bewirtschaftung durch die heutigen Unternehmen [11]; das Design ist eine geschlossene Kette ohne Beleg, die Störgröße ist die allgemeine Mietentwicklung, die auch ohne Modernisierung zum Auszug zwingt, und eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Die landeseigenen Gesellschaften begrenzen die Modernisierungsumlage vertraglich und kündigen nicht zum Verkauf, führen aber ebenfalls Räumungen wegen Mietschulden durch. Der Gegenmechanismus — eine Anstalt unter Kostendruck schiebt Modernisierungen auf und verfolgt Mietschulden konsequent — spricht nicht gegen die Richtung, sondern verkleinert die Zahl. Wie viele Fälle es sind, ist eine Frage der Größe und steckt in der Spanne. In etwa vier von zehn vergleichbaren Fällen bliebe ein messbarer Rückgang der Verdrängung übrig. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: Der Mechanismus ist eindeutig, die Zahl der vermiedenen Fälle wird nirgends erhoben.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Kette geschlossen, unbelegt · P 4–5

Kontrafaktum: Bewirtschaftung durch die heutigen Unternehmen mit Modernisierungsumlage und Einzelverkauf [11]. Design: mechanistisch — Kette Ankündigung → Mietsprung → Auszug, kein gemessener Vergleich öffentlich/privat; Stabilitätsbedingung: die Anstalt begrenzt die Umlage wie die landeseigenen Gesellschaften. Störgröße: allgemeine Mietentwicklung, die auch ohne Modernisierung zum Auszug zwingt — nicht abgetrennt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Fallzahl und Schaden je Fall in der Spanne.

Kette geschlossen (Umlage und Einzelverkauf entfallen rechtlich, Auszugsdruck sinkt), Gegenmechanismus Kostendruck verkleinert die Zahl statt die Richtung; es fehlt allein der Beleg, weil stille Auszüge nirgends gezählt werden.

Offen: Eine Auswertung der Umzugsquoten nach Modernisierungsankündigung in landeseigenen gegenüber privaten Beständen (Mikrozensus-Verknüpfung oder Mieterberatungs-Fallzahlen) würde P auf 5 heben.

Argumente — Contra

7 Argumente · Top 3 angezeigt

Dieselbe Summe fehlt auf der Einnahmenseite

16von 100

Die Entlastung der Bewohner zahlt jemand: Beim niedrigen Preis die Alteigentümer, deren Entschädigung genau deshalb unter dem Marktwert liegt, beim hohen Preis das Land, das die Lücke der Anstalt schließt. Es ist derselbe Betrag, 216 Mio. € je Wirkjahr, im Zehnjahresmittel 108 Mio. € im Jahr. Weil dieser Euro mit 1 zählt und der Euro der Mieterhaushalte mit 1,3, bleibt aus beiden Seiten zusammen ein Plus.

Wert 5 · StaatsfinanzenImpact 5,4Plausibilität 6
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Wert

Der Strom ist Geld, das denen fehlt, die die niedrigere Miete bezahlen. Wer das ist, hängt an der Entschädigung: Setzt das Gericht sie so niedrig an, wie die Mieten tragen, tragen die Alteigentümer die Entlastung über den Preis; setzt es sie verkehrswertnah an, fehlt das Geld der Anstalt und am Ende dem Land. In beiden Fällen zählt der Euro mit 1 — öffentliche Mittel ohnehin, die Anteilseigner börsennotierter Wohnungsunternehmen nach dem Maßstab, mit dem diese Seiten Unternehmensgeld bewerten. Die Gegenbuchung macht die Mietentlastung nicht schlecht: Sie hält fest, dass der Euro irgendwo herkommt, und lässt als Ergebnis den Unterschied im Gewicht stehen. Was aus dem Mindererlös folgt — weniger Spielraum für Instandhaltung —, ist ein eigener Strom und steht in einem eigenen Argument. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom ohne besonderes Gut dahinter, gemessen am allgemeinen Maßstab.

Impact

Was die Bewohner sparen, fehlt auf der Seite des Eigentums, sobald die Anstalt den Bestand hält [3]. Der Betrag ist derselbe wie auf der Entlastungsseite: 14,64 Mio. m² [4] bei 8,00 €/m² [6] ergeben 1,405 Mrd. € Jahresmiete; der Abstand zwischen dem Mietspiegelpfad von 2,7 % und dem Pfad der Anstalt von 1,0 % beträgt im Mittel der acht möglichen Wirkjahre 8,3 %, also 117 Mio. €, und die entfallenden Neuvermietungssprünge kommen mit 99 Mio. € je Wirkjahr hinzu — 216 Mio. € je Wirkjahr, Spanne 110 bis 400 Mio. € [4][6][7]. Angesetzt sind fünf wirksame Jahre von zehn, dieselbe Zahl wie auf der Entlastungsseite [2]; im Zehnjahresmittel sind das 108 Mio. € im Jahr. Beim hohen Preis steckt dieser Betrag in der Kassenlücke der Anstalt; das Argument zur Entschädigung bucht deshalb nur den Teil der Lücke, der auch bei unveränderten Mieten entstünde, damit die Entlastung nicht zweimal zählt. Nicht zusätzlich gebucht ist der Wertverlust der Bestände: Der Marktwert einer Mietwohnung ist der künftige Mietstrom, und dieser Strom steht bereits hier. Der Impact ist mittel und spiegelt die Entlastungsseite genau, weil es sich um denselben Zahlungsstrom handelt.

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Wohnfläche der betroffenen Bestände wie auf der Entlastungsseite [4] 240.000 Wohnungen × 61 m² 14,64 Mio m²
× Jahresnettokaltmiete heute Vonovia weist für Berlin 8,17 €/m² aus [4][6] 8,00 €/m² × 12 Monate 1.405 Mio €
× Mietpfad-Differenz je Wirkjahr ohne Maßnahme 2,7 %/J (Spanne 2,0–3,4), nach der Übernahme 1,0 %/J [4][6] 8,3 % — Mittel über acht Wirkjahre von (1,027^t − 1,010^t) 117 Mio €
+ Entfallende Sprünge bei Neuvermietung je Wirkjahr dieselben Setzungen wie auf der Entlastungsseite (Fluktuation 3–7 %, Sprung 1,35–6,50 €/m²) [7] 12.000 Wohnungen × 61 m² × 2,50 €/m² × 12 × 4,5 aufgelaufene Jahrgänge 99 Mio €
= Mindererlös der Anstalt je Wirkjahr (Spanne 110–400) 216 Mio €
× Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten [2] 5 von 10 108 Mio €
× Gewichtet als öffentliche Mittel Geberbein des Transfers Anstalt → Mieterhaushalte: die Anstalt ist öffentliche Hand, ihr Euro zählt mit 1; Empfängerbein in pro-1 1 108 Mio €
÷ Normalised Impact Maßstab dieser Seite 20 Mio € je Punkt 5,4
Score 5,4 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 16 von 100

Plausibilität

Der Mechanismus ist eine Identität: Jede nicht gezahlte Miete ist eine nicht vereinnahmte Miete. Unsicher ist nur die Höhe, und zwar in genau demselben Maß wie auf der Gegenseite; beide Seiten hängen am selben Vergleichspfad und an derselben Fläche und tragen dieselbe Spanne [4][6]. Deshalb trägt dieses Bein auch dieselbe Plausibilität wie die Entlastung: Kontrafaktum ist der Mietspiegelpfad der heutigen Eigentümer, das Design eine Wirkungskette ohne gemessenen Fall, die Störgröße die Entschädigungshöhe (eigenes Argument), eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Hält die Anstalt den niedrigen Pfad nicht durch, entfallen Ersparnis und Mindererlös gemeinsam — in etwa sechs von zehn vergleichbaren Fällen hält er. Dass der Mindererlös bei der Anstalt und nicht bei den Unternehmen anfällt, folgt aus dem Gesetzentwurf und ist nicht strittig [3]. Die Plausibilität ist mittel: Die Richtung ist zwingend, Höhe und Dauer teilen die Unsicherheit der Gegenseite.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Mietspiegelpfad der heutigen Eigentümer [6]. Design: mechanistisch — Geberbein des Paares mit pro-1, dieselbe Kette (Übernahme → Mietsatzung → Pfad 1,0 %), dasselbe P. Wer zahlt, entscheidet die Entschädigung: niedriger Preis → Alteigentümer (Unternehmensgeld, w 1), hoher Preis → Anstalt/Land (öffentliche Hand, w 1) — gleiches Gewicht, deshalb eine Karte. Im hohen Fall ist dieser Betrag Teil der Kassenlücke; con-2 bucht die Lücke ohne ihn. Richtung: keine Umkehrkausalität. Größenzweifel in der Spanne, Geltungsdauer als Setzung in I.

Entschädigung über der Refinanzierungskraft

16von 100

Die Entschädigung soll sich aus den Mieten tragen. Das gelingt bei 10 bis 17 Mrd. €, bei einem Preis nahe dem Verkehrswert von rund 32 Mrd. € nicht: Dann zahlt die Anstalt mehr Zins, als der Bestand abwirft, und das Land muss die Lücke schließen. Das Geld verschwindet nicht, es geht an Anleihegläubiger und Alteigentümer — aber die tauschen nur: Kapital gegen Zins, Wohnungen gegen ihren Marktwert. Gewonnen hat dabei niemand, in Berlin fehlt es: rund 250 Mio. € je Wirkjahr.

Wert 5 · StaatsfinanzenImpact 6,2Plausibilität 5
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Wert

Der Strom besteht aus öffentlichen Mitteln, die das Land für den Kapitaldienst der Anstalt aufbringen müsste, und wird zum allgemeinen Maßstab öffentlicher Mittel bewertet, ohne Aufschlag für den Anlass. Was mit dem Geld sonst geschähe, ist offen: Schulbau, Verkehr oder Schuldentilgung stehen in Berlin gleichermaßen an, während die Kreditfinanzierungsquote 2026 bei 8,8 % liegt [13]. Empfänger sind die Gläubiger der Anleihen und über den Kaufpreis die Alteigentümer; bei Vonovia, dem mit Abstand größten Bestand, sitzen nur 12 % der institutionellen Anleger in Deutschland [19]. Das Geld verlässt also die Stadt, aber gebucht wird es aus einem anderen Grund: Wer der Anstalt Kapital leiht, erhält dafür den Marktzins, und wer zum Verkehrswert entschädigt wird, gibt Wohnungen dieses Werts ab. Beide tauschen zu Marktpreisen und stehen danach nicht besser da als vorher; einen Gewinn, der die Zahlung des Landes aufwiegt, gibt es auf ihrer Seite nicht. Deshalb zählt der Euro, den das Land zuschießt, voll. Der Wert ist mittel: Es geht um öffentliches Geld, gemessen am allgemeinen Maßstab, nicht um ein besonderes Gut.

Impact

Die Entschädigung soll aus den Mieten bedient werden, nicht aus dem Haushalt [3]. Die Finanzierungsrechnung hält 10 bis 17 Mrd. € für tragbar [4]; die amtliche Schätzung von 2021 nannte 28,8 bis 36 Mrd. €, der Rechnungshof rechnete mit rund 36 Mrd. €, und die Unternehmen selbst bilanzieren ihre Bestände mit rund 37,7 Mrd. € [12][22][24]. Angesetzt ist für den Fall eines verkehrswertnahen Preises eine Entschädigung von 32 Mrd. €, verzinst mit 4,0 % wie die Anleihe im Finanzierungsmodell (Spanne 3,5 bis 4,5 %): 1,28 Mrd. € Zins im Jahr [4]. Dem steht der Ertrag des Bestands gegenüber: Bei 8,00 €/m² [6] und dem Bewirtschaftungsstandard der landeseigenen Gesellschaften blieben der Anstalt, wenn sie die Mieten so erhöhte wie die heutigen Eigentümer, im Mittel der Wirkjahre rund 1,03 Mrd. € [4]. Es fehlen 249 Mio. € je Wirkjahr, Spanne 0 bis 680 Mio. € je nach Preis und Zins. Hält die Anstalt ihren niedrigeren Mietpfad, fehlen zusätzlich die 216 Mio. € der Mietentlastung; die stehen im Argument daneben und sind hier bewusst nicht enthalten, damit sie nicht zweimal zählen. Nicht gebucht ist die Tilgung, weil sie Schulden durch Vermögen ersetzt und kein Verlust ist; deshalb liegt der Betrag unter den 0,7 bis 1 Mrd. € Zuschuss, die der Rechnungshof samt Tilgung errechnet hat [22]. Mit fünf wirksamen Jahren von zehn sind das im Zehnjahresmittel 125 Mio. € im Jahr, in einem Haushalt, dessen Schulden je Einwohner planmäßig von 17.055 € auf 19.156 € im Jahr 2027 steigen [13]. Der Impact ist mittel und hängt an einer einzigen Zahl, die ein Gericht festsetzt.

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Entschädigung im verkehrswertnahen Fall Rechnungshof rund 36 Mrd €, Bilanzwerte der Unternehmen rund 37,7 Mrd €; die Finanzierungsrechnung hält 10–17 Mrd € für tragbar [12][22][24] Mitte der amtlichen Schätzung 28,8–36 Mrd € 32 Mrd €
× Zins je Jahr Setzung, Spanne 3,5–4,5 %: Anleihe im Finanzierungsmodell 4,0 %, Bankkredit 4,5 % [4] 4,0 % 1.280 Mio €
− Ertrag des Bestands bei den Mieten der heutigen Eigentümer, Mittel der Wirkjahre 8,00 €/m² auf 14,64 Mio m², Pfad der Anstalt 1,0 %/J (+65) plus Abstand zum Mietspiegelpfad (+216, im Mindererlös-Argument gebucht); Bewirtschaftung 3,73 €/m² im Monat nach dem Standard der landeseigenen Gesellschaften [4][6] (1.405 + 65 + 216) Mio € Miete − 655 Mio € Bewirtschaftung 1.031 Mio €
= Lücke je Wirkjahr ohne die Mietentlastung (Spanne 0–680) 249 Mio €
× Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten [2][21] 5 von 10 124,5 Mio €
× Gewichtet als öffentliche Mittel Gläubiger und Alteigentümer tauschen zu Marktpreisen (Kapital gegen Zins, Wohnungen gegen ihren Wert) — auf ihrer Seite steht kein Gewinn, der die Zahlung aufwiegt 1 124,5 Mio €
÷ Normalised Impact Maßstab dieser Seite 20 Mio € je Punkt 6,23
Score 6,23 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 16 von 100

Plausibilität

Ob der Preis verkehrswertnah ausfällt, entscheidet am Ende ein Gericht, und die Lage hat sich gegen den niedrigen Preis verschoben. Die Expertenkommission hielt 2023 mit neun von dreizehn Stimmen eine Entschädigung unter dem Verkehrswert für möglich, drei Mitglieder widersprachen im Sondervotum [23]. Das Rahmengesetz vom 12. März 2026 nimmt dagegen den Verkehrswert als Ausgangspunkt; die Abschläge für eine gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung, die der Entwurf noch vorsah, wurden gestrichen [21]. Ein Rechtsgutachten für die Finanzverwaltung hält Abschläge nur im Einzelfall für zulässig, nicht für ganze Marktsegmente [22]. Ein Anwendungsgesetz unter einer neuen Mehrheit kann das Rahmengesetz ändern, aber nicht das Grundgesetz, an dem es gemessen wird. Kontrafaktum ist die Lage ohne Vergesellschaftung, in der kein Kapitaldienst anfällt; das Design ist eine Wirkungskette aus Urteil, Zins und Haushaltslast, die Störgröße die Bewirtschaftung, die die Anstalt wählt, und eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Wie groß die Lücke ist, steckt in der Spanne; hier steht nur das Ob: In etwa fünf von zehn vergleichbaren Fällen läge die festgesetzte Entschädigung über dem, was die Mieten tragen. Die Plausibilität ist mittel: Beide Ausgänge sind vertretbar, und das geltende Rahmengesetz spricht eher für den teuren.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: keine Vergesellschaftung, kein Kapitaldienst. Design: mechanistisch — Urteil → Zins über Ertrag → Zuschuss aus dem Landeshaushalt; Stabilitätsbedingung: das Land steht für die Anstalt ein. Spart die Anstalt stattdessen an der Instandhaltung, sinkt der Zuschuss um bis zu 139 Mio € je Wirkjahr (con-5, gleiche Eintrittsgruppe) — in der Spanne. Störgröße: Bewirtschaftungsvariante der Anstalt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Größe in der Spanne; das Ob (verkehrswertnahes Urteil) in P. Befundlage zum Ob: für ein verkehrswertnahes Urteil sprechen das Rahmengesetz, das den Verkehrswert zum Ausgangspunkt macht und die Abschläge des Entwurfs gestrichen hat [21], und das Rechtsgutachten der Finanzverwaltung [22]; dagegen die Mehrheit der Expertenkommission 2023 [23] — Befunde auf beiden Seiten, deshalb kein Band und P an der Projektionsdecke 5.

Offen: Eine erste gerichtliche Festsetzung nach dem Rahmengesetz oder ein Urteil des Verfassungsgerichtshofs zum Entschädigungsmaßstab würde P auf 2 senken oder auf 8 heben.

Höhere Mieten in der übrigen Stadt

7,9von 100

Rund 1.800 Wohnungen, die im Mittel des Zeitraums fehlen, sind 0,09 % des Berliner Bestands und heben die Angebotsmieten nach der Messung an den deutschen Baufertigstellungen um rund 2,7 %. Weil in zehn Jahren nur ein knappes Drittel der Verträge neu geschlossen wird, bleiben davon 0,86 % der gezahlten Miete: rund 81 Mio. € im Jahr, die Berliner Mieterhaushalte außerhalb der Anstalt mehr zahlen. Deren Bewohner selbst sind davon ausgenommen.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 5,3Plausibilität 3
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Wert

Der Strom ist Geld, das Mieterhaushalte in der übrigen Stadt zusätzlich an ihre Vermieter zahlen, weil weniger Wohnungen entstehen. Bewertet wird er zum Geldmaßstab, gewichtet nach der Einkommenslage derer, die ihn tragen: Wer in Berlin neu anmietet, liegt überwiegend in den unteren drei Fünfteln, sein Euro zählt mit 1,3. Die Wohnung selbst geht niemandem verloren, der schon eine hat; betroffen ist das Budget, nicht die Existenz. Wer am Ende der Umzugskette ohne angemessene Wohnung bleibt, steht im Argument zum Neubau. Der Wert ist mittel: Es geht um Geld statt um Existenz, aber um Haushalte, für die es spürbar ist.

Impact

Wenn im Mittel des Zeitraums rund 1.820 Wohnungen fehlen, sind das 0,09 % des Berliner Bestands von 2,03 Mio. Wohnungen [8][9]. Nach der Messung an den deutschen Baufertigstellungen verschiebt ein solcher Rückgang die Angebotsmieten um das 29,8-Fache seines Anteils, hier um 2,7 %, Spanne 1,7 bis 3,6 % [16]. Angebotsmieten gelten nur für neue Verträge; bei 8 % Fluktuation im Jahr sind über zehn Jahre im Mittel 32,2 % der Verträge neu geschlossen, auf der gezahlten Miete bleiben also 0,86 % [17]. Die Berliner Nettokaltmiete liegt bei rund 10,7 Mrd. € im Jahr; ausgenommen sind die 1,3 Mrd. € der 240.000 Anstaltswohnungen, deren Miete an den Pfad der Anstalt gebunden ist [7]. Auf 9,4 Mrd. € sind das rund 81 Mio. € im Jahr, Spanne 25 bis 170 Mio. €, die die Mieterhaushalte mehr zahlen; ihr Euro zählt mit 1,3. Derselbe Betrag geht an die Vermieter und steht als Gegenbein auf der anderen Seite. Der Impact ist mittel: ein kleiner Prozentsatz auf eine sehr große Mietsumme, der erst über die Jahre in die Verträge wandert.

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1.820 Wohnungen
Wohnungen weniger im Bestand, Mittel des Zeitraums
[9]
÷ 2,03 Mio Wohnungen Bestand Ende 2024
0,09 %
Anteil am Berliner Wohnungsbestand
[8]
× 29,8 Buchungsregel wohnbau-mietwirkung/1.0: an allen deutschen Baufertigstellungen gemessen, Regenschocks in der Bauphase als Instrument, Koeffizient −29,8 (Standardfehler 10,5); verschiebt die ganze Mietverteilung
2,67 %
Höhere Angebotsmieten (Spanne 1,73–3,61 %)
[16]
× 0,322 Angebotsmieten schlagen nur in neuen Verträgen durch: bei 8 % Fluktuation sind über zehn Jahre im Mittel 32,2 % der Verträge neu
0,86 %
Höhere gezahlte Mietsumme
[17]
× 9,4 Mrd € Nettokaltmiete Setzung wie im Record „Schneller bauen“: 10,7 Mrd € Berliner Nettokaltmiete (1,7 Mio Mieterhaushalte × 7,50 €/m² × 70 m² × 12), ohne die 1,3 Mrd € der 240.000 Anstaltswohnungen, deren Miete an den Pfad der Anstalt gebunden ist
80,9 Mio €
Mehr Miete im Jahr (Spanne 25–170)
[7]
× 1,3 Serien-Setzung Berlin, Spanne 1,1–1,6: neu anmietende Großstadt-Haushalte überwiegend in den unteren drei Fünfteln; Empfängerbein der Vermieter im Gegenargument
105,2 Mio €
Gewichtet nach Einkommen der Mieterhaushalte
÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite
5,26
Normalised Impact
Score 5,26 Impact × 5 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 7,9 von 100

Plausibilität

Die Reaktionsstärke ist nicht gesetzt, sondern an allen deutschen Baufertigstellungen kausal geschätzt, mit Regenschocks während der Bauphase als Instrument [16]. Zwei Dinge bleiben offen, und sie tragen die Zahl. Erstens ist die Kette davor — Vollzug → Unsicherheit → weniger Neubau — nur einmal und ohne Punktschätzung gemessen; das steht im Argument zum Neubau, und dieses Paar tritt nie ohne jenes ein. Zweitens identifiziert die Schätzung einen vorübergehenden Angebotsschock, während hier ein dauerhaft fehlender Bestand gebucht ist; Zuzug und Anpassung des übrigen Neubaus dämpfen den Effekt über zehn Jahre. Das Mietniveau ohne die fehlenden Wohnungen ist nicht beobachtbar, die Störgröße ist der Zins- und Baukostenpfad, und die Richtung ist unstrittig: Mieten lösen die Vergesellschaftung nicht aus. Weil Mieter- und Vermieterseite derselbe Strom sind, tragen beide dieselbe Plausibilität. In etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen tritt die Wirkung in der angesetzten Größe ein. Die Plausibilität ist niedrig: Die Reaktion ist gemessen, der Weg dorthin nicht.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Berliner Mietniveau mit den Wohnungen, die ohne den Vollzug gebaut würden. Design: Reaktionsstärke quasi-experimentell gemessen (Mense, Regen-Instrument [16]), die Kette Vollzug → Neubau nur assoziativ (con-3). Störgröße: Zins- und Baukostenpfad. Richtung: keine Umkehrkausalität. Eintrittsgruppe neubau-gebremst mit con-3; Größe (Koeffizient ± Standardfehler, Wohnungszahl) in der Spanne.

Reaktionsstärke gemessen [16], die Kette Vollzug → weniger Neubau nicht (siehe con-3); temporärer Schock gegen dauerhaften Bestand übertragen.

Offen: Eine Messung des Neubaus großer Anbieter nach einem Vollzug würde P auf 4 heben oder auf 1 senken.

Aufbau, Übernahme und Rechtsstreit

4,1von 100

Gesetzgebung, Normenkontrolle, die Wertermittlung von 240.000 Wohnungen und die Verfahren darum kosten geschätzt 11 Mio. € im Jahr und fallen unabhängig vom Ausgang an; der Aufbau der Anstalt kommt mit einmalig rund 250 Mio. € hinzu, wenn die Übernahme gelingt. Im Zehnjahresmittel sind das 23 Mio. € im Jahr, eine Nebengröße gegenüber den Mietströmen.

Wert 5 · StaatsfinanzenImpact 1,2Plausibilität 7
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Wert

Der Strom besteht aus öffentlichen Mitteln und aus Arbeitszeit in Verwaltung und Justiz. Bewertet wird er zum allgemeinen Maßstab öffentlicher Mittel, wie jede andere Verwaltungsausgabe. Ein Aufschlag wäre nicht begründbar, weil kein besonderes Gut berührt ist. Die gebundenen Fachkräfte fehlen an anderer Stelle, etwa in der Bauverwaltung, die den Wohnungsbau beschleunigen soll. Dieser Nebeneffekt ist real, aber klein gegenüber dem Gesamtpersonal der Berliner Verwaltung. Der Wert ist mittel: gewöhnliche öffentliche Mittel, gemessen am allgemeinen Maßstab.

Impact

Für jede konkrete Vergesellschaftung braucht es ein eigenes Anwendungsgesetz, dazu kommt die abstrakte Normenkontrolle zum Rahmengesetz, und über die Bewertung jedes Bestands wird gestritten; die amtliche Kostenschätzung von 2021 führte Verwaltung und Wertermittlung ausdrücklich neben der Entschädigung auf [2][12]. Angesetzt sind 40 Personenjahre im Jahr in Senatsverwaltung, Parlament und Gerichten (Spanne 15 bis 100), zu 45 € je Arbeitsstunde 2,9 Mio. €, dazu 8 Mio. € im Jahr für Wertgutachten und Prozessvertretung beider Seiten (Spanne 3 bis 20 Mio. €) — zusammen 11 Mio. € in jedem der zehn Jahre, denn Verfahren und Gutachten laufen auch dann, wenn die Übernahme am Ende scheitert. Der Aufbau der Anstalt selbst — Übergang von Personal, Verträgen und Daten für 240.000 Wohnungen — ist mit einmalig 250 Mio. € angesetzt (Spanne 100 bis 500 Mio. €, rund 1,5 % der Entschädigungssumme, ein üblicher Satz für den Übergang großer Portfolios) [3]; die laufende Bewirtschaftung ist kein Mehraufwand, sie fällt heute bei den Unternehmen an und steht in der Finanzierungsrechnung. Über zehn Jahre verteilt und mit fünf wirksamen Jahren von zehn sind das 12,5 Mio. € im Jahr. Zusammen 23 Mio. € im Jahr, Spanne 10 bis 60 Mio. €. Der Impact ist klein: Die Kosten sind sicher, aber gegenüber den Mietströmen eine Nebengröße.

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Personenjahre je Jahr in Senatsverwaltung, Parlament und Gerichten Setzung, Spanne 15–100: Anwendungsgesetz, Normenkontrolle, Bewertungsstreit um 240.000 Wohnungen [2][12] 40 Personenjahre
× Arbeitskosten dieser Zeit Arbeitskosten, nicht Lebenszeit: Dienstzeit ist Geld 1.600 Stunden × 45 € je Arbeitsstunde 2,88 Mio €
+ Wertgutachten und Prozessvertretung beider Seiten je Jahr Setzung, Spanne 3–20 Mio €: Wertermittlung des Bestands und Verfahren um jede Bewertung — fallen in allen zehn Jahren an, auch wenn die Übernahme scheitert [12] 8 Mio €
+ Aufbau der Anstalt im Jahresmittel Setzung, Spanne 100–500 Mio €: rund 1,5 % der Entschädigungssumme für den Übergang von Personal, Verträgen und Daten; mit derselben Geltungs-Setzung wie auf allen Strömen, weil der Aufbau nur bei Übernahme anfällt [3] 250 Mio € einmalig ÷ 10 Jahre × 5 von 10 Geltungsjahren 12,5 Mio €
= Kosten je Jahr im Zehnjahresmittel (Spanne 10–60) 23,38 Mio €
÷ Normalised Impact Maßstab dieser Seite 20 Mio € je Punkt 1,17
Score 1,17 Impact × 5 Wert × 7 Plausibilität ÷ 10 = 4,1 von 100

Plausibilität

Dass Gesetzgebung, Verfahren und Übernahme Geld kosten, ist keine Prognose, sondern folgt aus dem Beschluss selbst; Kontrafaktum ist die Lage ohne Anwendungsgesetz, ein Design von der Leiter ist nicht nötig, weil niemand auf die Maßnahme reagieren muss, damit der Posten anfällt, die Störgröße ist die Verfahrensdauer, und eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Unsicher ist allein die Höhe, und die steckt in der Spanne: Es gibt keine Anstalt dieser Größe, an der sich der Aufbauaufwand ablesen ließe; die landeseigenen Gesellschaften bewirtschaften zusammen rund 365.000 Wohnungen und zeigen, dass der laufende Betrieb beherrschbar ist. Für die Verfahrenskosten gibt es Anhaltspunkte aus dem Normenkontrollverfahren zum Rahmengesetz, das ohnehin läuft und hier abgezogen ist [1][2]. In neun von zehn vergleichbaren Vorhaben fallen Kosten dieser Art an; der Abstand zum Deckel steht für die fehlende Vergleichsgröße beim Aufbau. Die Plausibilität ist hoch: Der Kostenanfall ist sicher, allein der Umfang ist geschätzt.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 8 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: Lage ohne Anwendungsgesetz — das Normenkontrollverfahren zum Rahmengesetz läuft ohnehin und ist abgezogen [2]. Design: definitorisch — Kostenposten, der aus dem Beschluss folgt, kein Verhaltensglied; die Höhe ist Setzung mit Spanne. Störgröße: Verfahrensdauer, in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Prüffrage des Briefs: Verfahren und Gutachten fallen auch an, wenn die Maßnahme nichts bewirkt (definitorisch, alle zehn Jahre); der Aufbau nur bei Übernahme — über dieselbe Geltungs-Setzung in I abgebildet.

Enger Spielraum für Instandhaltung

2,5von 100

Beim teuren Preis konkurrieren niedrige Mieten, Instandhaltung und Kapitaldienst um dieselben Einnahmen, und der Plan will ohne Kredite des Landeshaushalts auskommen. Weicht die Anstalt auf die günstigste Bewirtschaftung aus, fehlen je Jahr rund 139 Mio. € an Instandhaltung und Modernisierung, von denen etwa ein Drittel als schlechterer Zustand bei den Bewohnern und beim Klima ankommt. Der Rest ist aufgeschoben, nicht verloren.

Wert 6 · WohnqualitätImpact 1,0Plausibilität 4
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Wert

Der Strom betrifft den Zustand der Wohnungen, in denen rund 240.000 Haushalte leben, und den Energieverbrauch dieser Gebäude. Aufgeschobene Sanierung heißt kalte Räume, hohe Heizkosten und langsamerer Rückgang der Emissionen. Beides trifft die Bewohner unmittelbar, ohne ihre Existenz zu berühren, und wirkt zugleich über den Gebäudebestand hinaus auf die Klimabilanz der Stadt. Der größere Teil des Stroms ist die Wohnqualität, die auf der Stufe der Wohnraumversorgung steht; der Klimaanteil hebt ihn nicht auf die nächste Stufe. Die eingesparten Beträge selbst sind hier nicht gezählt, sie stehen an anderer Stelle. Der Wert ist mittel bis hoch: Wohnqualität und Energieverbrauch betreffen viele Menschen dauerhaft, ohne existenziell zu sein.

Impact

Dieselben Mieteinnahmen müssen drei Dinge tragen: niedrige Mieten, Instandhaltung und den Zins auf die Entschädigung. Die Finanzierungsrechnung stellt drei Bewirtschaftungsvarianten nebeneinander: 2,94 €/m² im Monat als Basis mit 18 € Instandhaltung und 6 € Modernisierung je m² und Jahr, 3,73 € nach dem Standard der landeseigenen Gesellschaften mit 21 € und 12 €, und 4,44 € in der besseren Variante [4]. Je knapper die Variante, desto höher die Entschädigung, die sich tragen lässt: 12,9 statt 10,1 Mrd. € [4]. Zwischen Basis und Standard liegen 0,79 €/m² im Monat, auf 14,64 Mio. m² gerechnet 139 Mio. € im Jahr, die bei der Basisvariante fehlen. Dass so etwas geschieht, ist belegt: Die Gagfah gab in Dresden nach dem Kauf der städtischen Bestände 6,40 €/m² für Instandhaltung aus, gegen 10 bis 15 € im Branchenschnitt, und musste im Vergleich 2012 eine Mindestquote zusagen [26]. Gebucht ist nur der Anteil, der als Zustand bei den Bewohnern und beim Klima ankommt: 30 % des fehlenden Betrags (Spanne 15 bis 60 %), weil ein Rückstand zunächst eine Verzögerung ist und später nachgeholt wird, also rund 42 Mio. € je Wirkjahr. Das eingesparte Geld selbst senkt den Zuschuss des Landes und steht deshalb nicht noch einmal hier. Mit fünf wirksamen Jahren von zehn sind das im Zehnjahresmittel 21 Mio. € im Jahr. Der Impact ist klein: Es geht um einen Teil des Bestands und um eine Verzögerung, nicht um einen dauerhaften Verlust.

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14,64 Mio m²
Wohnfläche der betroffenen Bestände
[4]
× (3,73 − 2,94) €/m² × 12 Monate Abstand zwischen Basisvariante und dem Standard der landeseigenen Gesellschaften, mit dem das Grundmodell rechnet
138,8 Mio €
Fehlende Instandhaltung und Sanierung je Wirkjahr bei der Basisvariante
[4]
× 30 % Setzung, Spanne 15–60 %: ein Rückstand ist zunächst Verzögerung und wird später nachgeholt; das ersparte Geld senkt den Zuschuss des Landes (con-2) und zählt nicht noch einmal
41,6 Mio €
Anteil, der als Zustand bei Bewohnern und Klima ankommt
× 5 von 10 Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten
20,8 Mio €
Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum
[2]
÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite
1,04
Normalised Impact
Score 1,04 Impact × 6 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 2,5 von 100

Plausibilität

Der Zielkonflikt ist in der Finanzierungsrechnung selbst offengelegt und nicht bestritten [4]. Er wird akut, wenn der Preis über dem liegt, was die Mieten tragen; deshalb teilt dieses Argument den Eintritt mit dem Argument zur Entschädigung und tritt nie ohne es ein. Dann hat die Anstalt drei Wege: Das Land schießt zu, die Mieten steigen stärker, oder die Instandhaltung wird gekürzt. Der Plan schließt Kredite des Landeshaushalts aus, und Mieterhöhungen widersprechen dem Zweck; beides macht die Kürzung zum naheliegenden Ausweg. Dagegen spricht, dass eine öffentliche Anstalt politisch kontrolliert wird und das Land einen Verfall der eigenen Bestände kaum hinnähme. Kontrafaktum ist die Bewirtschaftung durch die heutigen Unternehmen; das Design ist eine Wirkungskette aus Kapitaldienstdruck und Sparentscheidung, belegt am Dresdner Fall, aber dort bei einem privaten Käufer [26]; die Störgröße ist die Entschädigungshöhe, und eine Umkehrkausalität gibt es nicht. In etwa vier von zehn vergleichbaren Fällen spart eine so finanzierte Anstalt an der Substanz — das sind vier von fünf Fällen mit teurem Preis. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: Der Zielkonflikt ist sicher, sein Ausgang hängt an einer Entscheidung, die noch niemand getroffen hat.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: Bewirtschaftung durch die heutigen Unternehmen (Vonovia 24,23 €/m² Instandhaltung einschließlich substanzwahrender Investitionen [19]). Design: mechanistisch — verkehrswertnaher Preis → Kapitaldienstdruck → Wahl der Basisvariante → Rückstand; Präzedenz der Richtung: Gagfah Dresden (6,40 €/m², Vergleich 2012) [26]. Eintrittsgruppe hoher-preis mit con-2 (P 5): tritt nur beim teuren Preis ein. Störgröße: Entschädigungshöhe. Richtung: keine Umkehrkausalität. Anteil und Größe in der Spanne, das Ob in P.

Richtung gestützt (Zielkonflikt in [4], Gagfah-Fall [26]); das mengentragende Glied — die Anstalt kürzt statt Zuschuss oder Mieterhöhung — hat die politische Kontrolle über eine Landesanstalt gegen sich.

Offen: Ein Wirtschaftsplan der Anstalt oder eine Satzung mit Instandhaltungs-Mindestsatz würde P auf 2 senken oder — bei ausgewiesener Basisvariante — auf 6 heben.

Weniger Modernisierung als heute

1,6von 100

Auch beim tragbaren Preis rechnet die Finanzierungsstudie mit 12 € Modernisierung je m² und Jahr; große Wohnungsunternehmen gaben 2024 zwischen 13 und 25 € aus. Rund 7 € je m² weniger sind auf die 240.000 Wohnungen gerechnet rund 100 Mio. € im Jahr, vor allem energetische Sanierung, die später oder gar nicht kommt. Gebucht ist ein Drittel davon als Zustand und Klima; dass die heutigen Eigentümer ihren Berliner Bestand tatsächlich so modernisieren, ist nicht getrennt ausgewiesen.

Wert 6 · Wohnqualität und KlimaImpact 0,8Plausibilität 3,5
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Wert

Der Strom betrifft den Zustand der Wohnungen und ihren Energieverbrauch: Dämmung, Fenster und Heizung, die später erneuert werden, bedeuten höhere Heizkosten, kältere Räume und einen langsameren Rückgang der Emissionen. Beides trifft die Bewohner unmittelbar, ohne ihre Existenz zu berühren, und wirkt über den Gebäudebestand hinaus auf die Klimabilanz der Stadt. Der größere Teil ist Wohnqualität auf der Stufe der Wohnraumversorgung; der Klimaanteil hebt ihn nicht auf die nächste Stufe. Das Geld, das nicht ausgegeben wird, ist hier nicht gezählt: Die Modernisierungsumlage, die die heutigen Eigentümer auf die Miete legen dürfen, fällt dann ebenfalls weg. Der Wert ist mittel bis hoch: Wohnqualität und Energieverbrauch betreffen viele Menschen dauerhaft, ohne existenziell zu sein.

Impact

Die Finanzierungsrechnung setzt in ihrer Standardvariante 12 € Modernisierung je m² und Jahr an, übernommen aus den Berichten der landeseigenen Gesellschaften [4]; diese gaben 2024 bei 365.134 Wohnungen 243 Mio. € dafür aus, rund 11 € je m² [20]. Das IW hält den Ansatz für zu niedrig: Große Wohnungsunternehmen investierten 2024 zwischen 13 und 25 € je m² in Modernisierung [18]. Bei Vonovia, dem größten Berliner Bestand, liegen Modernisierung und Bestandsinvestitionen konzernweit bei rund 24 € je m²; für Berlin allein weist das Unternehmen keine Zahl aus [19]. Angesetzt ist ein Abstand von 7 € je m² und Jahr (Spanne 1 bis 13 €), auf 14,64 Mio. m² rund 102 Mio. € im Jahr. Gebucht ist wie beim Instandhaltungsrückstand nur der Anteil, der als Zustand und Klima ankommt, 30 % (Spanne 15 bis 60 %), also 31 Mio. € je Wirkjahr. Mit fünf wirksamen Jahren von zehn sind das im Zehnjahresmittel 15 Mio. € im Jahr, rund ein Siebtel der Mietersparnis. Der Impact ist klein: ein Teil des Bestands und ein Abstand, dessen Größe für Berlin nicht gemessen ist.

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14,64 Mio m²
Wohnfläche der betroffenen Bestände
[4]
× 7 €/m² im Jahr Setzung, Spanne 1–13 €: Standardvariante 12 €/m² (landeseigene Gesellschaften 2024 rund 11 €/m²) gegen 13–25 €/m² bei großen Wohnungsunternehmen 2024, Mitte 19 €
102,5 Mio €
Weniger Modernisierung je Wirkjahr
[4][18][20]
× 30 % Setzung, Spanne 15–60 %: dieselbe Zahl wie beim Instandhaltungsrückstand; aufgeschobene Modernisierung wird zum Teil nachgeholt, das ersparte Geld ist kein Verlust
30,75 Mio €
Anteil, der als Zustand bei Bewohnern und Klima ankommt
× 5 von 10 Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten
15,4 Mio €
Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum
[2]
÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite
0,77
Normalised Impact
Score 0,77 Impact × 6 Wert × 3,5 Plausibilität ÷ 10 = 1,6 von 100

Plausibilität

Dass die Standardvariante weniger Modernisierung vorsieht als große Unternehmen konzernweit ausgeben, ist belegt [4][18][19]. Offen ist, ob diese ihren Berliner Bestand ohne die Maßnahme tatsächlich so modernisieren würden: Vonovia hat die Modernisierung nach dem Zinsanstieg zurückgefahren, und die Zahlen sind nicht nach Städten getrennt [19]. Dazu kommt ein Befund in die Gegenrichtung: Nach den Rückkäufen von 2019, 2021 und 2024 haben die landeseigenen Gesellschaften in den übernommenen Beständen deutlich mehr saniert als zuvor, was die ifo-Forscher als Nachholbedarf aus privater Bewirtschaftung lesen [10]. Kontrafaktum ist die Modernisierung durch die heutigen Eigentümer; das Design ist ein Vergleich von Planansatz und Konzernschnitt ohne Berliner Messung; die Störgröße ist das Zinsniveau, das private Modernisierung unabhängig vom Eigentümer bremst; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. In etwa einem Drittel der vergleichbaren Fälle modernisierte die Anstalt spürbar weniger als die heutigen Eigentümer. Die Plausibilität ist niedrig: Der Abstand steht im Plan, ob er gegenüber der Wirklichkeit besteht, ist offen.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: Modernisierung durch die heutigen Eigentümer (konzernweit 13–25 €/m² [18][19], Berlin nicht getrennt). Design: mechanistisch — Planansatz der Anstalt (12 €/m² [4]) gegen Konzernschnitt; kein Berliner Vergleich. Störgröße: Zinsniveau, das private Modernisierung unabhängig vom Eigentümer bremst. Richtung: keine Umkehrkausalität. Unabhängig vom Preis — tritt auch beim tragbaren Preis ein; beim teuren kommt con-5 dazu.

Richtung gestützt (IW [18]: Planansatz unter Branchenwerten); das mengentragende Glied — die heutigen Eigentümer modernisierten ihren Berliner Bestand tatsächlich stärker — hat den ifo-Befund gegen sich, dass die landeseigenen Gesellschaften in zurückgekauften Beständen Nachholbedarf fanden [10].

Offen: Berlin-Zahlen der großen Unternehmen zu Modernisierung je m² oder ein Wirtschaftsplan der Anstalt würden P auf 2 senken oder auf 5 heben.

Weniger privater Neubau und weniger Sanierung

0,4von 100

Große private Anbieter bauen in Berlin schon heute weniger als in vergleichbaren Städten; der Vollzug würde das verstärken, auch wenn neue Wohnungen nach dem Stichtag selbst nicht erfasst wären. Angesetzt sind 6 % der Fertigstellungen, rund 660 Wohnungen im Jahr — so viel, wie die Deutsche Wohnen 2025 in Berlin fertiggestellt hat. Gebucht ist hier der Grundbedarf derer, die am Ende der Umzugskette sonst nicht angemessen wohnten; was die fehlenden Wohnungen für die Mieten der Stadt bedeuten, steht als eigenes Paar daneben.

Wert 6 · WohnungsversorgungImpact 0,2Plausibilität 3,5
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Wert

Der Strom betrifft die Angebotsbasis des Wohnungsmarkts, also die Frage, wie viele Wohnungen es in Berlin überhaupt gibt. Jede nicht gebaute Wohnung fehlt in einem Markt, in dem der Bestand gebundener Sozialwohnungen auf 97.040 gesunken ist [7]. Die Wirkung trifft nicht die heutigen Mieter der Konzernbestände, sondern die Wohnungssuchenden, also eine Gruppe ohne eigene Stimme in dieser Debatte. Sie ist mittelbar und verteilt sich über Jahre, weshalb sie unterhalb der Existenzstufe eingeordnet ist. Zugleich ist sie mehr als reiner Komfort, weil sie die Grundlage der Wohnungsversorgung betrifft. Der Wert ist mittel bis hoch: Es geht um die Angebotsbasis des Wohnungsmarkts, aber mittelbar und über viele Jahre verteilt.

Impact

Berlin hat 2025 nur noch 11.027 Wohnungen fertiggestellt, den stärksten Rückgang im Zehnjahresvergleich [9]. Das ifo-Institut hat für 14 Großstädte 2,3 Mio. Mietangebote und 1,1 Mio. Kaufangebote aus den Jahren 2017 bis 2024 ausgewertet und findet für Berlin ein um 10 bis 15 % niedrigeres Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten als in vergleichbaren Städten; größere Anbieter bauen und sanieren dort messbar weniger, private Haushalte gleichen das nicht aus [10]. Der Vollzug der Vergesellschaftung bestätigt das Risiko, das bisher nur im Raum stand. Angesetzt sind 6 % der Fertigstellungen, die dann unterbleiben, rund 660 Wohnungen im Jahr — so viel, wie die Deutsche Wohnen 2025 in Berlin fertiggestellt hat [27] (Spanne 1 bis 15 %; die Bewertung des Bundes-Sperrgesetzes rechnet mit 3 % für das Ende der Debatte, der Vollzug wiegt schwerer). Eine nicht gebaute Wohnung fehlt bis zum Ende des Zeitraums, die Ausfälle summieren sich: Im Mittel der zehn Jahre fehlen das Fünfeinhalbfache eines Jahresausfalls, mit fünf wirksamen Jahren von zehn rund 1.820 Wohnungen. Rund 3.640 Menschen würden darin wohnen. Was ihnen diese Wohnungen wert wären, misst der Berliner Marktpreis — und genau so viel kostet es, sie zu bauen; beides hebt sich auf und steht deshalb nicht in dieser Bilanz. Was bleibt, ist der Grundbedarf: Am Ende der Umzugskette, die jede neue Wohnung auslöst, steht bei drei von zehn Wohnungen (Spanne: 15 bis 60 %) ein Haushalt, der sonst nicht angemessen wohnte — rund 1.090 Menschen, bewertet mit der Miete, die das Berliner Sozialrecht als angemessen anerkennt, rund 270 € je Person und Monat [15]. Auf der Karte sind das 0,18 Punkte, ein Dreißigstel der Mietersparnis. Was die fehlenden Wohnungen für die Mieten der übrigen Stadt bedeuten, steht als eigenes Paar daneben: rund 81 Mio. € im Jahr, die von Mietern an Vermieter gehen. Diese Zahl ist stark überlagert von Zinsniveau und Baukosten, die den Wohnungsbau bundesweit gebremst haben. Der Impact ist klein: Es geht um einige hundert Wohnungen im Jahr in einem Markt, der aus anderen Gründen ohnehin einbricht.

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11.027 Wohnungen
Fertiggestellte Wohnungen in Berlin 2025
[9]
× 6 % Dämpfung Setzung, Spanne 1–15 %: ifo misst ein um 10–15 % niedrigeres Kaufpreis-Miet-Verhältnis für die Debatte; der Spiegel-Record zum Bundes-Sperrgesetz rechnet mit 3 % für das Ende der Debatte
662 Wohnungen
Wohnungen, die je Jahr wegen des Vollzugs unterbleiben
[10]
× 5,5 = (10 + 1) ÷ 2 eine nicht gebaute Wohnung fehlt bis zum Horizontende — Bestandsgröße, kein Sektorwechsel-Abschlag bei verhindertem Neubau
3.641 Wohnungen
Fehlender Bestand im Mittel der zehn Jahre
× 5 von 10 Setzung, Spanne 0–8: die Übernahme ist frühestens 2029 möglich, weil das Rahmengesetz erst 24 Monate nach Verkündung gilt — also höchstens acht Wirkjahre; Normenkontrolle und das angekündigte Bundes-Sperrgesetz können den Beginn um Jahre verschieben oder den Weg ganz schließen (der Mietendeckel fiel nach 14 Monaten); dieselbe Zahl auf allen Strömen beider Seiten
1.820 Wohnungen
Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum
[2]
× 2,0 Personen je Wohnung Wahlregel des Ankers Zugang zu Wohnraum: mittlerer Mieterhaushalt
3.640 Personen
Menschen ohne diese Wohnung je Jahr
× 30 % Setzung, Spanne 15–60 %: Wer in eine neue Wohnung zieht, gibt meist eine andere frei; gezählt wird, wo die Kette bei einem Haushalt endet, der sonst nicht angemessen wohnte (Orientierung: von 100 neuen Marktwohnungen werden 31 im untersten Einkommensfünftel frei). Der Marktwert der Wohnungen und ihre Herstellungskosten heben sich auf und stehen nicht in dieser Kette
1.092 Personen
davon am Ende der Umzugskette jemand, der sonst nicht angemessen wohnte
× 3.260 € je Person und Jahr Anker Grundbedarf Wohnen, Berliner Wert: Richtwert der AV Wohnen für zwei Personen, 543,40 € Bruttokaltmiete im Monat, je Person rund 270 € — was das Berliner Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Was eine Wohnung darüber hinaus wert ist, zählt hier nicht
3,56 Mio €
Grundbedarf Wohnen (Spanne 0,6–9 Mio €)
[15]
÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite
0,18
Normalised Impact
Score 0,18 Impact × 6 Wert × 3,5 Plausibilität ÷ 10 = 0,4 von 100

Plausibilität

Die ifo-Auswertung macht den Berliner Sonderweg über einen großen Datensatz und einen Unsicherheitsindex aus 230 Zeitungen greifbar: Das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten liegt seit Ende 2023 rund 15 % unter der Vergleichsentwicklung, und genehmigter Neubau großer Anbieter blieb zurück [10]. Eine Punktschätzung für die Zahl der Wohnungen liefert sie nicht. Kontrafaktum sind 13 andere Großstädte im selben Zeitraum; das Design ist ein Städtevergleich ohne exogene Variation; die Störgröße ist der Zins- und Baukostenschock, der alle Städte trifft; eine Umkehrkausalität ist möglich, weil wenig Neubau die Debatte nährt. Gemessen ist die Wirkung der Debatte und des gekippten Mietendeckels, nicht die eines vollzogenen Übergangs. Drei Befunde sprechen gegen das tragende Glied: Nach dem Mietendeckel verkauften Unternehmen an landeseigene Gesellschaften, das Angebot wechselte also den Eigentümer [10]; der Gesetzentwurf erfasst Bestände zum Stichtag, neue Wohnungen danach wohl nicht [25]; und 2025 stiegen die Baugenehmigungen trotz laufender Debatte um 40,7 % [9]. In etwa dreieinhalb von zehn vergleichbaren Fällen bliebe nach dem Vollzug ein zusätzlicher Rückgang des Neubaus übrig. Die Plausibilität ist niedrig: Der Effekt ist plausibel, aber nicht als Zahl gemessen und nicht von Zinsen und Baukosten getrennt.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 5 identifikation: Assoziativ · Stufen-Deckel 5,5 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: 13 andere Großstädte 2017–2024 (ifo 2026 [10]). Design: assoziativ — Städtevergleich von Kaufpreis-Miet-Verhältnissen mit Unsicherheitsindex, keine exogene Variation, keine Vortrend-Prüfung benannt; gemessen ist die Debatte, nicht der Vollzug (Kontexttransfer). Störgröße: Zins- und Baukostenschock, alle Städte gleichzeitig — nicht abgetrennt. Richtung: Umkehrkausalität möglich (wenig Neubau nährt die Debatte). Keine Punktschätzung für Wohnungen; die 6 % entsprechen dem Berliner Neubau der Deutschen Wohnen 2025 [27]. Größe der Dämpfung in der Spanne, das Ob in P; Eintrittsgruppe neubau-gebremst mit dem Mietpaar con-6/pro-4.

Richtung gestützt (ifo [10]: niedrigeres Kaufpreis-Miet-Verhältnis, weniger genehmigter Bau großer Anbieter); das mengentragende Glied — weniger Investition heißt weniger Wohnungen — hat drei Befunde gegen sich: Verkäufe an landeseigene Gesellschaften nach dem Mietendeckel (Eigentümerwechsel statt Angebotsverlust), der Bestandsstichtag des Gesetzentwurfs, der neue Wohnungen wohl nicht erfasst [25], und 40,7 % mehr Baugenehmigungen 2025 trotz laufender Debatte [9].

Offen: Eine zweite Untersuchung mit Vortrend-Prüfung oder synthetischer Kontrollgruppe, die Berlins Baufertigstellungen gegen die Enteignungsdebatte identifiziert, würde P auf 5 heben.

Summary

Berlin hat 2025 nur 11.027 Wohnungen fertiggestellt, die mittlere Angebotsmiete liegt bei 15,78 €/m², und der Bestand gebundener Sozialwohnungen ist auf 97.040 gesunken [7][9]. Die Vergesellschaftung schafft keine neue Wohnung; sie ändert, wem rund 240.000 vorhandene gehören und nach welcher Regel deren Miete steigt [4]. Sicher ist die Entlastung der Bewohner, rund 216 Mio. € in jedem Jahr, in dem die Anstalt den Bestand hält — bezahlt beim tragbaren Preis von den Alteigentümern, beim teuren vom Land [4][6]. Dass der Preis tragbar bleibt, ist seit dem Rahmengesetz von 2026, das den Verkehrswert zum Ausgangspunkt macht, eher fraglich: Dann zahlt die Anstalt mehr Zins, als der Bestand abwirft, und dem Land fehlen rund 250 Mio. € je Wirkjahr, die an Gläubiger und Alteigentümer gehen, ohne dass dort ein Gewinn entsteht [21][22]. Dazu kommen ein knapperer Spielraum für Instandhaltung und Modernisierung, Aufbau- und Verfahrenskosten und weniger privater Neubau, der über höhere Mieten auch die übrige Stadt träfe, aber nur einmal und ohne Punktschätzung gemessen ist [10][18]. Ob die Maßnahme überhaupt wirkt, hängt zuerst am Kalender und an den Koalitionsverhandlungen nach der Wahl vom 20. September — angesetzt sind fünf wirksame Jahre von zehn. Die Maßnahme läge in etwa zwei von zehn Durchläufen vorn; welche Seite überwiegt, entscheiden vor allem der Preis, den ein Gericht festsetzt, das Gewicht des Volksentscheids und das Einkommensgewicht der Mieterhaushalte [12].

Ausblick — Wirkung über die Zeit

Schlechter für die Zukunft · 0,39 alter Maßstab
heute Δ −17,0 F1 — mit Vergesellschaftung F0 — Baseline ohne Maßnahme +5 Jahre +10 Jahre Normalised Impact → F0 konstant als Referenz · F1 über/unter F0 = positive/negative Nettowirkung · Δ = Nettoscore Band = Erwartungsbereich — reicht es unter F0, ist auch eine negative Wirkung plausibel Kurvenform und Höhe illustrativ · y-Achse bewusst ohne Skala

Quellen

  1. Haufe: Vergesellschaftungsrahmengesetz in Berlin verabschiedet (12.03.2026). haufe.de
  2. CMS Legal Update: Die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin. cms.law
  3. Deutsche Wohnen & Co enteignen: Unser Gesetz — Entwurf eines Vergesellschaftungsgesetzes. dwenteignen.de
  4. Holm u. a. (im Auftrag von DW enteignen): Refinanzierungsoptionen in vergesellschafteten Wohnungsbeständen (17.11.2025). content.dwenteignen.de
  5. Tagesspiegel: Studie zur Vergesellschaftung: große Wohnungskonzerne könnten mit 10 bis 17 Mrd. Euro Entschädigung rechnen. tagesspiegel.de
  6. Vonovia: Vonovia setzt Berliner Mietspiegel um (2026). vonovia.com
  7. Investitionsbank Berlin: IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Zusammenfassung. ibb.de
  8. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Wohnungsbestand Berlin 2024. statistik-berlin-brandenburg.de
  9. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Baufertigstellungen Berlin 2025. statistik-berlin-brandenburg.de
  10. ifo Institut: Mietendeckel und Enteignungsdebatte verschärfen Wohnungskrise in Berlin (August 2026). ifo.de
  11. Tagesspiegel: 2.211 Zwangsräumungen in Berlin 2024, mehr als 7.500 Räumungsklagen. tagesspiegel.de
  12. Landeswahlamt Berlin: Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“, amtliche Informationen und Kostenschätzungen. berlin.de
  13. Land Berlin: Stabilitätsbericht 2025 des Landes Berlin. parlament-berlin.de
  14. Bundesministerium der Justiz: § 573 BGB — Ordentliche Kündigung des Vermieters (Eigenbedarf nur für natürliche Personen). gesetze-im-internet.de
  15. Senatsverwaltung für Arbeit, Soziales, Gleichstellung, Integration, Vielfalt und Antidiskriminierung Berlin: Rundschreiben Soz Nr. 03/2023 — Richtwerte der AV Wohnen für die angemessene Bruttokaltmiete (zum 01.01.2026 unverändert fortgeschrieben). sozialrecht.berlin.de
  16. Andreas Mense: The Impact of New Housing Supply on the Distribution of Rents (Journal of Political Economy Macroeconomics 3(1), 2025): alle deutschen Baufertigstellungen 2010–2017 gegen die Inserate der drei größten Portale, Regenschocks in der Bauphase als Instrument, Koeffizient −29,8 (Standardfehler 10,5). journals.uchicago.edu
  17. wohnungswirtschaft.online: Fluktuation (Umzugsquote): durchschnittliche Wohndauer 12 Jahre, Fluktuationsrate ca. 8 %. wohnungswirtschaft.online
  18. Institut der deutschen Wirtschaft (Deschermeier, Voigtländer): Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin (Gutachten, 23.06.2026): Modernisierung großer Wohnungsunternehmen 13–25 €/m² im Jahr 2024, Finanzierungsstudie mit 6–12 €/m² zu niedrig. iwkoeln.de
  19. Vonovia SE: Geschäftsbericht 2025: Instandhaltung einschließlich substanzwahrender Investitionen 24,23 €/m²; Aktionärsstruktur (institutionelle Anleger zu 12 % aus Deutschland). vonovia.com
  20. GESOBAU: Leistung für Berlin: Die Landeseigenen im Einsatz für die Stadt (14.07.2025) — Instandhaltung 465 Mio. €, Modernisierung 243 Mio. € bei 365.134 Wohnungen im Jahr 2024. gesobau.de
  21. Norton Rose Fulbright: Das Berliner Vergesellschaftungsrahmengesetz und seine Bedeutung (Juli 2026): Verkehrswert als Ausgangspunkt der Entschädigung, Abschläge des Entwurfs gestrichen, Inkrafttreten 24 Monate nach Verkündung. nortonrosefulbright.com
  22. Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: Bericht an den Hauptausschuss zur Vergesellschaftung (26.11.2025): Rechnungshof — bei verkehrswertnaher Entschädigung Zuschüsse von 0,7 bis 1 Mrd. € im Jahr aus dem Landeshaushalt; Rechtsgutachten zum Entschädigungsmaßstab. parlament-berlin.de
  23. Expertenkommission zum Volksentscheid: Abschlussbericht Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen (Juni 2023): neun von dreizehn Mitgliedern halten eine Entschädigung unter dem Verkehrswert für möglich, drei widersprechen im Sondervotum. content.dwenteignen.de
  24. IMK in der Hans-Böckler-Stiftung (Dullien u. a.): Policy Brief 225 (September 2026): Ertragswert 13,5 Mrd. € für 210.000 Wohnungen gegen Verkehrswerte der Unternehmen von rund 37,7 Mrd. €. imk-boeckler.de
  25. Deutsche Wohnen & Co enteignen: Faktenblatt zum Vergesellschaftungsgesetz (26.09.2025): Ausnahmen, Bestandsstichtag, 3.000 Wohnungen je Unternehmen verbleiben. content.dwenteignen.de
  26. Landeshauptstadt Dresden: Pressemitteilung März 2012: Vergleich mit der Gagfah — Mindestinstandhaltung von 5,00 auf 7,56 €/m² angehoben. dresden.de
  27. Deutsche Wohnen: Deutsche Wohnen in Zahlen: 652 fertiggestellte Neubauwohnungen in Berlin 2025. deutsche-wohnen.com
Zuletzt geprüft von Claude Opus 5.5 · 30. September 2026 · 6× KI, noch nicht menschlich geprüft
  1. 30. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5.5neu bewertet

    Neubewertung nach Julians Vorgaben (30.09.2026): Entschädigungslücke voll als fehlendes Geld (Tausch zu Marktpreisen, kein Empfängergewinn; ohne Mietentlastung und Tilgung, 249 Mio € je Wirkjahr, P 5 nach Rahmengesetz mit Verkehrswert-Ausgangspunkt), Instandhaltung an den teuren Preis gebunden, neu: Modernisierungsabstand (con-7) und Mietwirkung des fehlenden Neubaus (con-6/pro-4, Mense), Volksentscheid nach Regel 24.09.; r 0,52 → 0,39, P(D>0) 0,37 → 0,19 (schlechter).

  2. 19. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet

    Wohnraum-Anker neu gefasst (Julian 17./19.09.2026): Grundbedarf nach Sozialrecht, regional, statt Mischwert 6.000 €. con-3 verhinderter Neubau: Marktwert und ersparte Baukosten heben sich auf (wohnbau-kosten/1.0 Punkt 12), gebucht bleibt der Grundbedarf am Kettenende (30 % × 3.260 €): I 0,02184→0,00356; r 0,504→0,522.

  3. 14. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1keine Änderung nötig

    Gesamtprüfung 08.09. gegen v2: Mietpfad 8 €, Charakter des Volksentscheids 2021 und Cash-vs-Ressourcen (nur 25-Cent-Aufbringungspreis gebucht) durch v2 erledigt, r-Kritik verworfen; Zusatzlast-Setzung bleibt B5-Frage; keine Änderung, r 0,50 → 0,50.

  4. 9. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet

    Rechenweg/Bilanz 2.0 an allen 8 Argumenten, Paar pro-1⇄con-1 (w 1,3/1, P 6), Geltung 5/10 auf allen Strömen; con-2 entdoppelt (Ob in P, Lücke 600 Mio € als Zusatzlast 25 Cent, Δw 0 → I 0,075), pro-3 Eigenbedarf-Kanal gestrichen (§ 573 BGB), con-5 V 6; r 0,53→0,50, P(D>0) 0,33 ausgeglichen; offen: Nennwert-Buchung der Lücke (→ schlechter).

  5. 24. August 2026KI-PrüfungClaude Fable 5keine Änderung nötig

    Prüfung gegen das Skill-Regelwerk (Prüfraster A1–H2): keine Korrektur angewendet. 4 Punkt(e) offen für das menschliche Review.

  6. 23. August 2026KI-PrüfungClaude (Anthropic)Erstbewertung

    Import aus dem Wahl-Workspace (archiv/wahlen-2026-source-2026-08/evaluations/berlin-vergesellschaftung.json); Bewertung unverändert übernommen, Review-Status in der Quelle: draft.

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