Mietenaufsicht mit Register

Berlin verfolgt überhöhte Mieten von Amts wegen und erfasst alle Wohnungen und Mietverträge in einem Register.

Land Berlin Vorschlag auf Landesebene (Berlin). Landesmaßnahmen erreichen im bundesweiten Maßstab kleinere Impact-Werte als Bundesmaßnahmen; der Maßstab dieser Seite ist entsprechend gesetzt.

KI-Bewertung · noch ohne menschliche Prüfung

Diese Auswertung hat ein KI-Modell erstellt und belegt; ein menschlicher Prüfdurchgang steht noch aus. Zahlen und Einordnung können sich dabei noch ändern. Das Prüfprotokoll steht am Fuß der Seite.Wie geprüft wird →

Heute prüft eine Stelle bei der landeseigenen Anstalt Sicheres Wohnen überhöhte Mieten und berät, ahnden müssen die Bezirksämter. Der Vorschlag baut daraus eine Aufsicht mit eigener Anordnungsbefugnis und ergänzt sie um ein Register, das Wohnungen und Mietverträge vollständig erfasst. DIE LINKE nennt es Landesamt für Mieterschutz, die SPD Mietenregister und Mietenaufsicht. Die Maßnahme liegt vollständig in Landeskompetenz, ihre Wirkung hängt aber an einer Nachweishürde im Bundesrecht: Mietpreisüberhöhung muss dem einzelnen Fall nachgewiesen werden. Bewertet wird ein Zeitraum von zehn Jahren mit Wirkbeginn 2028.

Bilanz

Ausgeglichen · 0,51 alter Maßstab

Bilanz nach altem Maßstab. Für diese Bewertung liegt die Simulation der Bilanz 2.0 noch nicht vor. Die Kategorie kommt aus dem Anteil der Debatte auf der Pro-Seite (r).

Pro 24 · 51 % Contra 23 · 49 %

Größenklasse: klein Maßstab dieser Bewertung: Normalised Impact — einheitslos, auf dieses Thema kalibriert. Zum Vergleich: 1 Punkt entspricht hier rund 20 Mio. € pro Jahr. Woran diese Bewertung hängt: Rund 139 Mio. € im Jahr wandern von Vermietern zu neu mietenden Haushalten, und weil der Euro dort mit 1,3 und hier mit 0,8 zählt, bleibt davon rund die Hälfte als Gewinn — gegen Posten, die sicher anfallen, sobald das Gesetz gilt. Die erste Scharnierzahl ist der Abstand je Verstoß: Der Mieterbund misst 1,77 €/m² im Mittel aller Angebote, die zulässigen mit null; auf die 45,7 % Verstöße bezogen sind es 3,87 €/m². Mit dem Mittel aller Angebote läge der Strom bei 63 Mio. €, und der Gewinn läge unter den sicheren Kosten. Das zweite Scharnier ist der Wirkungsgrad der Aufsicht, angesetzt mit 30 % (Spanne 10 bis 55): Bei 10 % schrumpft der Strom auf 46 Mio. € und der Gewinn auf ein Drittel, bei 55 % wächst er auf 254 Mio. €. Das dritte ist die Erfolgsaussicht selbst: Ob die Aufsicht überhaupt Absenkungen durchsetzt, hängt an einer Nachweishürde, die nur der Bund senken kann. Gerechnet sind nur Verträge, die ab 2028 neu geschlossen werden; griffe die Aufsicht auch in laufende Verträge ein, verdoppelte sich der Strom. Ob die Preisgrenze über 2029 hinaus gilt, verschiebt beide Beine gleich. Die Gewichte der Mieter- und Vermieter-Euros entscheiden, was vom Strom als Gewinn bleibt: Mit dem Vermietergewicht der alten Serie (0,72 statt 0,8) wüchse der Gewinn um ein Sechstel, mit gleichen Gewichten bliebe nichts. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

10 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut +1

Argumente — Pro

3 Argumente

Weniger überhöhte Mieten

23von 100

Fast die Hälfte der angebotenen Bestandswohnungen liegt über der zulässigen Miete, über alle Angebote gerechnet um 1,77 €/m², bei den Verstößen selbst um knapp 3,90 €/m². Eine Aufsicht mit Anordnungsbefugnis holt davon einen Teil zurück: im Zehnjahresschnitt rund 139 Mio. € im Jahr, die bei den neu mietenden Haushalten bleiben. Wie groß der Teil ist, hängt an einer Nachweishürde, die nur der Bund senken kann.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 9,0Plausibilität 5

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Der Strom ist Geld, das Mieterhaushalte zu viel zahlen und Vermieter zu viel einnehmen. Bewertet wird er zum Geldmaßstab: Ein Euro bei neu mietenden Berliner Haushalten zählt hier mit 1,3, weil sie überwiegend aus der unteren Hälfte der Einkommen kommen und in einem angespannten Markt wenig Verhandlungsspielraum haben; sie zahlen ohnehin die höchsten Mieten der Stadt. Dasselbe Geld fehlt den Vermietern, und dieses Bein steht als eigenes Argument auf der Gegenseite. Anders als bei einem Deckel geht es hier nicht um eine neue Grenze, sondern um Geld, das nach geltendem Recht gar nicht geschuldet ist. Das ändert am Maßstab nichts, wohl aber an der Lesart der Gegenseite: Wer die Grenze überschreitet, verliert keine legitime Einnahme. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom an eine überdurchschnittlich belastete Gruppe.

Der Mietspiegel 2026 beschreibt rund 1,6 Mio Berliner Mietwohnungen ^[4]; bei 7,5 % Umzügen im Jahr sind das rund 120.000 Neuverträge. Der Mieterbund hat über 20.000 Inserate ausgewertet: 45,7 % der angebotenen Bestandswohnungen liegen über der zulässigen Miete; über alle Angebote gerechnet läge die Miete bei Einhaltung um 1,77 €/m² niedriger, auf die Verstöße selbst bezogen sind das 3,87 €/m² ^[2] — bei 62 m² rund 2.880 € im Jahr je Vertrag, also rund 158 Mio. € je Jahrgang aus 54.800 Verträgen. Die Berliner Prüfstelle kommt zu einem noch schärferen Bild: Von 339 abschließend geprüften Verträgen waren nur 6 % zulässig ^[1]. Mit Wirkbeginn 2028 und 8 % Vertragsenden im Jahr laufen im Mittel des Zeitraums 3,66 Jahrgänge nebeneinander, rund 578 Mio. € Überzahlung im Bestand. Ein Teil davon steht auf einer Preisgrenze, die Ende 2029 ausläuft: Angesetzt sind 80 % mit geltender Grenze (Spanne 50 bis 100 %), weil ohne Verlängerung der Bremse nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung bleibt, das erst ab 120 % der Vergleichsmiete greift ^[3]. Eine Aufsicht mit Anordnungsbefugnis und ein Register, das die zulässige Miete vor Vertragsschluss sichtbar macht, greifen davon einen Teil ab: angesetzt 30 %, mit einer Spanne von 10 bis 55 %; die obere Hälfte ist nur erreichbar, wenn der Bund die Nachweishürde bei Mietpreisüberhöhung senkt ^[3]. Im Zehnjahresschnitt bleiben so rund 139 Mio. € im Jahr bei den neu mietenden Haushalten, mit 1,3 gezählt rund neun Punkte. Verträge, die schon vor 2028 liefen, sind nicht gerechnet. Der Impact ist klein bis mittel: Der Verstoß ist massenhaft, aber nur ein Teil davon lässt sich mit Landesmitteln tatsächlich abstellen.

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1.600.000 Wohnungen

Mietwohnungen in Berlin

[4]

× 7,5 % Umzüge Setzung, Spanne 6–9 %: Fluktuation in angespannten Großstadtmärkten

120.000 Verträge

Neuverträge je Jahr

× 45,7 % Mietenmonitor über 20.000 Berliner Inserate; Spanne 30–60 % (Prüfstelle: 94 % der geprüften, aber vorselektierten Verträge)

54.800 Verträge

Davon über der zulässigen Miete

[1][2]

× 3,87 €/m² × 62 m² × 12 Monate = 2.880 € der Mietenmonitor misst 1,77 €/m² als Abstand im Mittel ALLER Bestandsangebote (zulässige mit null); auf die 45,7 % Verstöße bezogen sind das 1,77 ÷ 0,457 = 3,87 €/m²; Spanne 2.000–3.800 €

157,8 Mio € je Jahrgang

Überzahlung je Vertrag und Jahr

[2]

× 3,66 Wirkbeginn 2028, 8 % Vertragsenden je Jahr: 2027 null, 2036 6,6 Jahrgänge; Spanne 3–4,5

577,5 Mio €

Laufende Jahrgänge im Mittel 2027–2036

× 80 % Setzung, Spanne 50–100 %: die Mietpreisbremse läuft Ende 2029 aus; ohne Verlängerung bleibt nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung ab 120 % der Vergleichsmiete

462 Mio €

Davon mit geltender Preisgrenze

[3]

× 30 % Setzung, Spanne 10–55 %: über 40 % nur, wenn der Bund die Nachweishürde nach § 5 WiStG senkt — Scharnier, gilt für beide Beine

138,6 Mio €

Wirkungsgrad der Aufsicht

[3]

× 1,3 Setzung, Spanne 1,1–1,6: neu anmietende Großstadt-Haushalte überwiegend aus den unteren drei Fünfteln — Mieterbein; dasselbe Geld fehlt den Vermietern (con-6)

180,2 Mio €

Gewichtet nach Einkommen der neu mietenden Haushalte

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

9,01

Normalised Impact

Score 9,01 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 23 von 100

Dass die Verstöße existieren, ist doppelt belegt, einmal über 20.000 Inserate und einmal über die geprüften Einzelfälle der Prüfstelle ^[1]^[2]. Die offene Frage ist nicht die Trefferquote, sondern die Durchsetzungsquote. Die Mietpreisbremse selbst wirkt nur auf Rüge des Mieters; eine Behörde kann von sich aus vor allem über die Mietpreisüberhöhung vorgehen. Genau dort liegt die Hürde: Die Rechtsprechung verlangt den Nachweis, dass der Mieter die überhöhte Miete gerade wegen erfolgloser Wohnungssuche akzeptiert hat, was jedes Verfahren aufwendig macht ^[3]. Ein Gutachten für den Mieterbund schlägt deshalb vor, diesen Kausalnachweis durch ein objektives Kriterium von 120 % der Vergleichsmiete zu ersetzen; das entscheidet der Bund ^[3]. Berlin hat mit der Prüfstelle seit März 2025 einen Präzedenzfall, aber nur für Beratung, nicht für Anordnung ^[1]. Kontrafaktum ist dieser heutige Vollzug; das Design ist eine Wirkungskette ohne gemessenes Glied — der Verstoß ist gemessen, die Durchsetzung durch eine Landesbehörde nirgends beobachtet —, die Störgröße die Rechtslage beim Bund, die Richtung unstrittig. Rückleseprobe: Dass die Aufsicht überhaupt Absenkungen durchsetzt, trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu; wie viel, steht in der Spanne. Die Plausibilität ist mittel: Das Problem ist gemessen, die Durchsetzungsquote hängt an einer Reform außerhalb Berlins.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: heutiger Vollzug — Prüfstelle bei der Anstalt Sicheres Wohnen ohne Anordnungsbefugnis, Mietpreisbremse nur auf Rüge des Mieters [1]. Design: mechanistisch — Kette Anordnungsbefugnis → Bußgeld- und Absenkungsverfahren → zurückgeholte Überzahlung; Verstoßquote gemessen [1][2], Durchsetzungsquote einer Landesbehörde nirgends beobachtet; Deckel 6,0, ersetzt den Basis-Deckel 7. Störgröße: Nachweishürde nach § 5 WiStG und Auslaufen der Bremse Ende 2029 — beide als Größen-Setzung in der Kette (30 %, 80 %), nicht in P. Richtung: keine Umkehrkausalität. Mieterbein des Transfers Vermieter → Mieter, Vermieterbein in con-6 mit demselben P.

Der Mietmarkt wird sichtbar

0,7von 100

Der Mietspiegel beschreibt 1,6 Mio Wohnungen anhand von rund 17.000 Datenpunkten. Ein Register würde diese Grundlage durch eine Vollerfassung ersetzen und damit Kappungsgrenze, Modernisierungsumlage und jede künftige Regel tragen — angesetzt wie rund zweieinhalb frei verfügbare Stunden je Mietverhältnis und Jahr. Ob das Register vollständig wird, ist die offene Frage.

Wert 6 · VerwaltungsqualitätImpact 0,2Plausibilität 5

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Der Strom betrifft die Qualität von Entscheidungen über den Wohnungsmarkt, nicht unmittelbar das Einkommen von Haushalten. Bessere Daten wirken über den Mietspiegel auf jedes Mietverhältnis in der Stadt und auf jede Regel, die an die Vergleichsmiete anknüpft. Der Nutzen ist mittelbar und verteilt sich über viele Verfahren und viele Jahre. Deshalb steht der Strom auf der Stufe der Systeme und des Wohlstands und nicht auf einer Teilhabe- oder Existenzstufe. Der Eingriff, den dieselbe Datensammlung bedeutet, ist ein eigener Strom und steht auf der Gegenseite. Der Wert ist mittel: Infrastruktur für viele Entscheidungen, ohne direkten Bezug zu Existenz oder Gesundheit.

Der Mietspiegel 2026 beruht auf rund 17.000 Datenpunkten und beschreibt damit einen Markt aus 1,6 Mio Mietwohnungen ^[4]. Jede Auseinandersetzung über die ortsübliche Vergleichsmiete beginnt deshalb mit einem Streit über die Stichprobe. Ein Register würde Wohnungen und Verträge vollständig erfassen und diese Grundlage ersetzen; davon hängen Kappungsgrenze, Modernisierungsumlage, Wohngeld und jede künftige Regulierung ab, und auch die Wohnungspolitik selbst arbeitet heute mit Schätzungen. Einen Marktpreis dafür gibt es nicht. Angesetzt ist der Wert einer belastbaren Vergleichsmiete mit 5 € je Mietverhältnis und Jahr (Spanne 0 bis 15 €), so bewertet wie rund zweieinhalb frei verfügbare Stunden im Jahr — für 1,6 Mio Mietverhältnisse rund 8 Mio. €. Weil die Datenbasis ab 2028 erst über Jahre wächst, zählt sie im Mittel des Zeitraums zu 60 % (Spanne 40 bis 80 %): rund 4,8 Mio. € im Jahr, ein Viertelpunkt. Der Impact ist klein: Der Nutzen ist breit, aber je Entscheidung schwer greifbar.

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1.600.000 Mietverhältnisse

Mietverhältnisse, deren Vergleichsmiete auf dem Register beruht

[4]

× 5 € Setzung, Spanne 0–15 €: so bewertet wie rund zweieinhalb frei verfügbare Stunden im Jahr (2,05 €) — Streit um die Stichprobe erspart, Regeln treffsicherer; kein Anker

8 Mio €

Wert einer belastbaren Vergleichsmiete je Mietverhältnis und Jahr

× 60 % Setzung, Spanne 40–80 %: Aufbau ab 2028, die Datenbasis wächst über Jahre

4,8 Mio €

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,24

Normalised Impact

Score 0,24 Impact × 6 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 0,7 von 100

Dass vollständige Daten belastbarer sind als eine Stichprobe von 17.000 Fällen, ist keine strittige Annahme ^[4]. Strittig ist, ob das Register diese Vollständigkeit erreicht: Meldepflichten werden unterlaufen, und ein Register ist nur so gut wie seine Pflege. Erfahrungen mit vergleichbaren Erfassungen gibt es in Deutschland kaum, weil kein Land ein solches Register betreibt. Gegen den Effekt spricht, dass ein Mietspiegel auch mit einer größeren Stichprobe verbessert werden könnte, ohne Vollerfassung. Kontrafaktum ist der Mietspiegel auf Stichprobenbasis; das Design ist eine Wirkungskette ohne gemessenes Glied, die Störgröße die Vollständigkeit der Meldungen, die Richtung unstrittig. Rückleseprobe: trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: Der Mechanismus ist klar, die Vollständigkeit des Registers ist eine Annahme.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Mietspiegel 2026 auf Basis von rund 17.000 Datenpunkten [4]. Design: mechanistisch — Kette Meldepflicht → vollständiger Datenbestand → belastbarere Vergleichsmiete → bessere Entscheidungen; kein Land betreibt ein Mietenregister, kein gemessenes Glied; Deckel 6,0, ersetzt den Basis-Deckel 7. Störgröße: Vollständigkeit und Pflege des Registers — als Ob in P; der Wert je Mietverhältnis ist Setzung mit Spanne in I. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Mieter müssen nicht mehr selbst klagen

0,6von 100

Heute muss der Mieter selbst rügen und klagen, gegen den Vermieter, bei dem er wohnt. Eine Aufsicht mit eigener Befugnis nimmt rund 13.000 Haushalten im Jahr dieses Verfahren ab: Bei einem Teil entfallen Anwalts- und Gerichtsstunden, der größere Teil bekommt sein Recht, ohne den Konflikt selbst zu führen. Der Nutzen liegt in vermiedenen Verfahren, nicht in der Miete selbst.

Wert 6 · RechtsdurchsetzungImpact 0,2Plausibilität 5,5

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Es geht darum, ob ein Recht nur auf dem Papier steht oder tatsächlich erreichbar ist. Wer im laufenden Mietverhältnis gegen den eigenen Vermieter vorgehen muss, wägt Konflikt und Kündigungssorge gegen ein paar hundert Euro im Monat ab. Diese Hürde trifft am stärksten die Haushalte mit dem geringsten Spielraum, also genau die, für die das Recht gedacht ist. Deshalb steht der Strom über der reinen Kostenstufe, auf der Stufe der Rechtsdurchsetzung als Systemgut. Existenz oder Gesundheit sind nicht berührt. Der Wert ist mittel: Zugang zum Recht für Haushalte, die ihn heute faktisch nicht haben.

Die Mietpreisbremse wirkt heute nur, wenn der Mieter die Miete rügt und im Zweifel klagt, und zwar gegen den Vermieter, bei dem er wohnt. Das erklärt den Abstand zwischen 45,7 % Verstößen im Angebot und der geringen Zahl tatsächlich abgesenkter Mieten ^[2]; die Prüfstelle hat 339 Verträge abschließend geprüft und in 320 Fällen eine unzulässige Miete festgestellt, ohne sie anordnen zu können ^[1]. Aus dem ersten Pro-Argument folgen rund 13.150 Verträge im Jahr, die die Aufsicht absenkt. Angesetzt sind 5.000 davon (Spanne 2.000 bis 10.000), die heute als Rüge oder Klage liefen; sie ersparen je sechs Anwalts- und Gerichtsstunden zu 45 €, rund 1,35 Mio. €. Die übrigen 8.150 Haushalte bekämen ihr Recht, ohne den Konflikt mit dem eigenen Vermieter zu führen — angesetzt mit 300 € je Fall (Spanne 100 bis 600 €), so bewertet wie rund 45 erzwungene Stunden. Zusammen rund 3,8 Mio. € im Jahr, in neun von zehn Jahren wirksam: rund 3,4 Mio. €, ein Sechstel Punkt. Der zu viel gezahlte Mietbetrag selbst steht im ersten Argument und ist hier nicht doppelt gezählt. Der Impact ist klein: Es geht um Verfahren und Konflikte, nicht um die Miete selbst.

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	Ersparte Rüge- und Klageverfahren: Anwalts- und Gerichtsstunden Setzung, Spanne 2.000–10.000 Fälle: Rügen und Klagen, die heute liefen und mit der Aufsicht entfallen; Arbeitsstunde 45 € [1][2]	5.000 Fälle × 6 Stunden × 45 €	1,35 Mio €
+	Recht ohne eigenes Verfahren für Haushalte, die heute nicht rügen 13.150 abgesenkte Verträge je Jahr aus dem ersten Pro-Argument; Setzung 300 € je Fall, Spanne 100–600 €: so bewertet wie rund 45 erzwungene Stunden (6,85 €) — Konflikt mit dem eigenen Vermieter erspart; kein Anker	13.150 − 5.000 = 8.150 Haushalte × 300 €	2,45 Mio €
=	Nutzen je Jahr (Spanne 2,2–6,2)		3,8 Mio €
×	Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum Aufbau 2027, Betrieb ab 2028; dieselben Betriebsjahre wie auf der Gegenseite	9 von 10	3,42 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	20 Mio € je Punkt	0,17

Score 0,17 Impact × 6 Wert × 5,5 Plausibilität ÷ 10 = 0,6 von 100

Dass die Durchsetzungslast heute bei den Mietern liegt, folgt unmittelbar aus dem Rügemodell der Mietpreisbremse. Dass viele davor zurückschrecken, ist plausibel und durch den Abstand zwischen Verstoßquote und Absenkungen gestützt, aber nicht direkt gemessen ^[1]^[2]. Wie viele Fälle eine Aufsicht tatsächlich übernehmen könnte, hängt an ihrer Kapazität und an derselben Nachweishürde wie das erste Argument ^[3]. Erfahrungen aus anderen Ländern mit behördlicher Mietpreisaufsicht sind wegen anderer Rechtslage nur begrenzt übertragbar. Kontrafaktum ist das Rügemodell; das Design ist eine Wirkungskette ohne gemessenes Glied, die Störgröße die Kapazität der Aufsicht, die Richtung unstrittig. Rückleseprobe: trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu, etwas häufiger als das Hauptargument, weil schon eine Behörde mit Befugnis im Rücken Verfahren erspart. Die Plausibilität ist mittel: klarer Mechanismus, geschätzte Fallzahl, dieselbe Hürde wie beim Hauptargument.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Rügemodell der Mietpreisbremse — der Mieter rügt und klagt selbst, die Prüfstelle stellt fest, ordnet aber nicht an [1]. Design: mechanistisch — Kette Anordnungsbefugnis → Verfahren von Amts wegen → ersparte Rechtsverfolgung und Konflikte; Fallzahl aus dem ersten Pro-Argument, kein gemessenes Glied; Deckel 6,0, ersetzt den Basis-Deckel 7. Störgröße: Kapazität der Aufsicht (200 Stellen) und Nachweishürde — Ob mit pro-1 geteilt (Eintrittsgruppe), Höhe in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Argumente — Contra

7 Argumente · Top 3 angezeigt

Vermieter verlieren die Überzahlung

14von 100

Was die Aufsicht den Mietern zurückholt, fehlt den Vermietern: rund 139 Mio. € im Jahr. Der Euro zählt dort mit 0,8: Rund ein Viertel der Berliner Mietwohnungen gehört landeseigenen Gesellschaften, gut ein Zehntel Genossenschaften, ein weiterer Teil großen Wohnungsunternehmen — dort zählt er voll; nur bei privaten Kleinvermietern, die überwiegend aus den oberen Einkommensfünfteln kommen, zählt er mit 0,6. Es ist Geld, das nach geltendem Recht nicht geschuldet war.

Wert 5 · VermietereinnahmenImpact 5,5Plausibilität 5

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Der Strom ist Geld, das Vermietern entgeht: bei privaten Vermieterhaushalten Einkommen, bei Wohnungsunternehmen Betriebsertrag. Bewertet wird er zum Geldmaßstab, gewichtet nach der Einkommenslage der Betroffenen: Private Kleinvermieter sitzen überwiegend in den oberen zwei Fünfteln, ihr Euro zählt hier mit 0,6; der Euro der landeseigenen Gesellschaften, der Genossenschaften und der großen Wohnungsunternehmen zählt mit 1 — im Berliner Mix zusammen 0,8. Dass die Einnahme rechtswidrig war, ändert am Maßstab nichts: Das Gewicht kommt aus dem Grenznutzen des Einkommens, nicht aus dem Urteil über die Herkunft. Existenz oder Gesundheit sind nicht berührt. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom am allgemeinen Maßstab, gewichtet nach den Empfängern.

Die Rechnung ist dieselbe wie im ersten Pro-Argument, nur von der anderen Seite: 54.800 Verträge je Jahrgang mit 2.880 € Überzahlung ^[2], 3,66 laufende Jahrgänge im Mittel des Zeitraums, 80 % davon mit geltender Preisgrenze und ein Wirkungsgrad der Aufsicht von 30 % (Spanne 10 bis 55 %) ^[3] ergeben rund 139 Mio. € im Jahr, die den Vermietern entgehen. Rund ein Viertel der Berliner Mietwohnungen gehört landeseigenen Gesellschaften, rund 12 % Genossenschaften, ein weiterer Teil großen privaten Wohnungsunternehmen — dort zählt der Euro mit 1; bei privaten Kleinvermietern, überwiegend aus den oberen Fünfteln, mit 0,6. Im Berliner Mix zählt der entgangene Euro mit 0,8 (Spanne 0,6 bis 0,9), rund 111 Mio. €. Das sind gut fünfeinhalb Punkte auf dieser Seite gegen rund neun auf der Mieterseite, weil derselbe Euro dort schwerer wiegt. Beide Beine hängen an derselben Fallzahl und demselben Wirkungsgrad. Der Impact ist klein: derselbe Strom wie auf der Pro-Seite, mit dem Gewicht der Vermieter gezählt.

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138,6 Mio €

Zurückgeholte Überzahlung je Jahr

[2][3]

× 0,8 Setzung, Spanne 0,6–0,9: Berliner Vermieterstruktur — rund 25 % landeseigene Gesellschaften (1), rund 12 % Genossenschaften (1), große private Wohnungsunternehmen (1), private Kleinvermieter überwiegend obere Fünftel (0,6); im Mix 0,8 (Serien-Setzung Berlin, Julian 13.09.2026) — Vermieterbein; das Mieterbein (1,3) steht in pro-1

110,9 Mio €

Gewichtet nach Einkommen der Vermieter

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

5,54

Normalised Impact

Score 5,54 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 14 von 100

Dass zurückgeholte Überzahlung den Vermietern fehlt, ist die Buchungsidentität zum ersten Pro-Argument; beide Beine tragen deshalb dieselbe Einschätzung. Kontrafaktum ist der heutige Vollzug ohne Anordnungsbefugnis ^[1]; das Design ist dieselbe Wirkungskette ohne gemessenes Durchsetzungsglied, die Störgröße die Rechtslage beim Bund ^[3], die Richtung unstrittig. Was hier unsicher ist, ist nicht das Ob des Verlusts, sondern das Ob der Durchsetzung — und das ist dieselbe Frage wie auf der Mieterseite. Rückleseprobe: trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: gespiegelt aus dem Mieterbein, dieselbe Hürde.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: heutiger Vollzug ohne Anordnungsbefugnis [1]. Design: mechanistisch — Geberbein des Transfers Vermieter → Mieter, dieselbe Kette wie pro-1 (Verstoßquote gemessen, Durchsetzung nirgends beobachtet); Deckel 6,0. Störgröße: Nachweishürde und Auslaufen der Bremse als Größen-Setzung in der Kette, geteilt mit pro-1. Richtung: keine Umkehrkausalität. Vermieterbein des Paars, Mieterbein pro-1, gleiche Menge, gleiches P.

Aufbau und Betrieb kosten dauerhaft

3,7von 100

Ein Amt mit Anordnungsbefugnis plus Register kostet rund 20 Mio. € im Jahr mehr als heute, mit einer Spanne von 12 bis 30 Mio. €. Heute stehen dafür 2,5 Mio. € und 19 Stellen im Haushalt. Der Kostenanfall ist sicher, die nötige Kapazität geschätzt.

Wert 5 · StaatsfinanzenImpact 1,0Plausibilität 7,5

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Der Strom besteht aus öffentlichen Mitteln und aus Fachpersonal, das anderswo fehlt. Bewertet wird er zum allgemeinen Maßstab öffentlicher Mittel, ohne Aufschlag für den Zweck. Juristen und Verwaltungsfachkräfte sind in Berlin knapp; wer sie in der Mietenaufsicht bindet, bindet sie nicht in der Bauverwaltung. Ein Aufschlag wäre nur begründbar, wenn die Mittel zwingend aus einem existenzsichernden Bereich abgezogen würden, was nicht gezeigt ist. Der Wert ist mittel: gewöhnliche öffentliche Mittel am allgemeinen Maßstab.

Die heutige Prüfstelle arbeitet mit kleinem Team; der Senat hat für die Unterstützung der Bezirke 2,5 Mio. € für 19 Stellen in den Doppelhaushalt 2026/2027 eingestellt ^[1]^[6]. Ein Amt, das 120.000 Neuverträge im Jahr prüfen und Absenkungen anordnen soll, braucht ein Vielfaches davon: angesetzt 200 Stellen (Spanne 150 bis 250) zu rund 80.000 € Vollkosten — ein Bruttolohn von 67.000 € mit Arbeitgeberanteil und Arbeitsplatz (Spanne 70.000 bis 95.000 €) —, also 16 Mio. €, abzüglich der heutigen 2,5 Mio. €. Dazu kommt das Register: Betrieb, Schnittstellen, Pflege und Datenschutzorganisation mit 7,5 Mio. € im Jahr (Spanne 5 bis 10). Beides läuft ab 2028, also in neun von zehn Jahren; der einmalige Aufbau von rund 8 Mio. € (Spanne 4 bis 15) verteilt sich auf den Zeitraum. Zusammen rund 20 Mio. € Mehrausgabe im Jahr, mit einer Spanne von 12 bis 30 Mio. €, ein Punkt. Diese Mittel fehlen in einem Haushalt, dessen Schulden je Einwohner planmäßig weiter steigen. Der Impact ist klein: sichere, dauerhafte Kosten, aber gemessen am Landeshaushalt eine kleine Position.

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	Stellen der Aufsicht zu Vollkosten Setzung, Spanne 150–250 Stellen: 120.000 Neuverträge prüfen und Absenkungen anordnen; Vollkosten 80.000 € = Bruttolohn 67.000 € × 1,2 (Spanne 70.000–95.000 €) [1][6]	200 Stellen × 80.000 €	16 Mio €
−	Heutige Prüfstelle schon im Doppelhaushalt 2026/2027 [1][6]	2,5 Mio € für 19 Stellen	13,5 Mio €
+	Register: Betrieb, Schnittstellen, Pflege, Datenschutzorganisation Setzung, Spanne 5–10 Mio € je Jahr	7,5 Mio €	21 Mio €
×	Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum Aufbau 2027, Betrieb ab 2028; dieselben Betriebsjahre wie auf der Pro-Seite	9 von 10	18,9 Mio €
+	Einmaliger Aufbau, auf den Zeitraum verteilt Setzung, Spanne 4–15 Mio €: IT, Einrichtung, Erstbefüllung	8 Mio € ÷ 10 Jahre	19,7 Mio €
=	Mehrausgaben des Landes je Jahr (Spanne 12–30)		19,7 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	20 Mio € je Punkt	0,98

Score 0,98 Impact × 5 Wert × 7,5 Plausibilität ÷ 10 = 3,7 von 100

Dass Personal und Register Geld kosten, ist keine Prognose. Die Höhe ist aus dem heutigen Ansatz hochgerechnet und deshalb belastbar in der Größenordnung, nicht in der Zahl ^[1]^[6]. Unsicher ist vor allem die nötige Kapazität: Sie hängt daran, wie viele Fälle die Aufsicht von Amts wegen aufgreift und wie aufwendig jeder Fall ist. Die Nachweishürde bei Mietpreisüberhöhung macht jeden einzelnen Fall teuer, was die Kosten eher nach oben treibt ^[3]; ein digitalisiertes Register kann den Prüfaufwand je Fall dagegen deutlich senken. Kontrafaktum ist der Landeshaushalt mit der heutigen Prüfstelle; Amt und Register entstehen als Rechtsfolge des Vorschlags, unabhängig davon, ob die Aufsicht etwas durchsetzt — die Höhe hängt am Zuschnitt und steht in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Plausibilität ist hoch: Der Kostenanfall ist sicher, allein die Kapazität ist geschätzt.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 8 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: Landeshaushalt mit der heutigen Prüfstelle (2,5 Mio €, 19 Stellen) [1][6]. Design: definitorisch — Amt und Register entstehen als Rechtsfolge des Vorschlags und kosten unabhängig davon, ob die Aufsicht etwas durchsetzt; Höhe aus Stellenzahl × Vollkosten plus Registerbetrieb. Störgröße: Zuschnitt des Amts (150–250 Stellen) und Registerarchitektur — in der Spanne 12–30 Mio € gebucht, nicht in P. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Meldepflichten für alle Vermieter

1,8von 100

Ein vollständiges Register verlangt Erstmeldung und jährliche Pflege für rund 1,6 Mio Wohnungen. Für die gut eine Million Wohnungen in gewerblicher Verwaltung sind das rund 340.000 Arbeitsstunden im Jahr, rund 12 Mio. €; die Zeit der Kleinvermieter ohne Verwaltung steht in einem eigenen Argument. Wie hoch die Last ausfällt, hängt daran, ob das Register aus vorhandenen Daten gespeist wird.

Wert 5 · BürokratielastImpact 0,6Plausibilität 6

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Betroffen sind Wohnungsunternehmen, landeseigene Gesellschaften und Hausverwaltungen mit Arbeitszeit ihrer Beschäftigten. Das ist Dienstzeit, bewertet aus Betriebssicht zu ihren Kosten; sie greift weder Existenz noch Teilhabe an und trägt keinen Zuschlag. Die private Zeit der Kleinvermieter, die selbst melden, ist ein anderes Gut und steht als eigenes Argument daneben. Der Wert ist mittel: Verwaltungslast am allgemeinen Geldmaßstab.

Ein vollständiges Register entsteht nur, wenn jede Wohnung und jeder Vertrag gemeldet und aktuell gehalten werden. Von den rund 1,6 Mio Mietwohnungen ^[4] liegen angesetzt 65 % in gewerblicher Verwaltung (Spanne 50 bis 80 %): die Bestände der Wohnungsunternehmen und landeseigenen Gesellschaften sowie etwa die Hälfte der privaten Bestände, die eine Hausverwaltung führt — rund 1,04 Mio Wohnungen. Angesetzt ist eine Erstmeldung von einer Stunde je Wohnung (Spanne 0,5 bis 2), auf zehn Jahre verteilt, dazu 15 Minuten Pflege im Jahr (Spanne 5 bis 30) ab 2028; das sind rund 0,33 Stunden je Wohnung und Jahr, zusammen rund 340.000 Arbeitsstunden. Zu 36 € je Dienststunde sind das rund 12 Mio. € im Jahr, gut ein halber Punkt. Sammelmeldungen großer Bestände drücken den Aufwand je Wohnung; die Grundsteuererklärung 2022 hat gezeigt, dass Erfassungen teurer werden als geplant — beides steckt in der Spanne. Der Impact ist klein: geringe Last je Wohnung, große Zahl von Wohnungen.

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1.040.000 Wohnungen

Mietwohnungen in gewerblicher Verwaltung

[4]

× 1 h ÷ 10 Jahre + 0,25 h × 9/10 Setzung: Erstmeldung 1 h (Spanne 0,5–2), auf zehn Jahre verteilt; Pflege 15 min je Jahr (Spanne 5–30) ab 2028

338.000 Stunden

Erstmeldung und Pflege je Wohnung und Jahr

× 36 € je Stunde Arbeitsstunde 45 € × 0,8, Betriebssicht

12,2 Mio €

Zu Dienstzeit

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,61

Normalised Impact

Score 0,61 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 1,8 von 100

Dass Meldepflichten Zeit kosten, ist trivial; strittig ist die Höhe je Fall. Vergleichbare Erfassungen gibt es in Deutschland kaum, weil kein Land ein Mietenregister betreibt. Die Erfahrung mit der Grundsteuererklärung 2022 zeigt, dass einmalige Erfassungen von Eigentümern erheblich mehr Zeit kosten können als geplant. Andererseits ließe sich ein Register weitgehend aus vorhandenen Daten speisen, etwa aus Grundsteuer- und Melderegisterbeständen, was den Aufwand senken würde; welcher Weg gewählt wird, ist offen. Kontrafaktum ist der Zustand ohne Meldepflicht; die Pflicht ist Rechtsfolge des Vorschlags und fällt unabhängig davon an, ob die Aufsicht etwas bewirkt — offen ist nur die Höhe, und die steht in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: Der Aufwand ist sicher, seine Höhe hängt an der Ausgestaltung.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 7 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: Mietspiegel-Stichprobe ohne Meldepflicht [4]. Design: definitorisch — die Meldepflicht ist Rechtsfolge des Registers und fällt unabhängig von der Wirkung der Aufsicht an; Höhe aus Wohnungen × Stunden × Dienststunde. Störgröße: Datenquelle des Registers (Grundsteuer-, Melderegisterdaten) und Anteil gewerblicher Verwaltung — in der Spanne, nicht in P. Richtung: keine Umkehrkausalität. Dienstzeit nur; die private Zeit der Kleinvermieter steht in con-7.

Ausweichen ins möblierte Segment

1,3von 100

Möbliert vermietet wird bereits jede fünfte angebotene Wohnung, und 69 % dieser Angebote sind rechtswidrig. Strengerer Vollzug im Normalsegment verstärkt diese Verlagerung: angesetzt sind zwei Prozentpunkte mehr, rund 2.400 Verträge im Jahr mit je rund 3.100 € Mehrmiete. Verloren ist davon, was der Euro beim Mieter mehr wiegt als beim Vermieter, und was die Möblierung niemandem nützt.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 0,5Plausibilität 5

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Der Strom ist Geld, das Haushalte im möblierten Segment zusätzlich zahlen, und Geld, das Vermieter dort zusätzlich einnehmen. Betroffen sind überwiegend Menschen in Übergangssituationen: Zugezogene, Getrennte, befristet Beschäftigte. Sie haben wenig Verhandlungsmacht und zahlen die höchsten Quadratmeterpreise der Stadt; ihr Euro zählt hier mit 1,3, der des Vermieters mit 0,8 — verloren ist die Differenz, dazu der Teil der Mehrmiete, dem kein Nutzen gegenübersteht. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom von einer Gruppe mit schwacher Position.

Möblierte Vermietung ist der offene Flügel des Berliner Mietmarkts: 21,8 % der Inserate sind möbliert, und 69 % davon verstoßen gegen die Mietpreisbremse; die Mieten liegen dort bei 20,54 €/m² statt zulässiger 16,37 €/m² ^[2], auf 62 m² rund 3.100 € Mehrmiete im Jahr. Wer im regulären Segment stärker kontrolliert wird, weicht dorthin aus, weil der Möblierungszuschlag schwer zu prüfen ist. Angesetzt sind zusätzliche zwei Prozentpunkte der 120.000 Neuverträge (Spanne 0,5 bis 4), also rund 2.400 Verträge im Jahr; weil möblierte Verträge kurz laufen, liegen im Mittel des Zeitraums zwei Jahrgänge nebeneinander (Spanne 1,5 bis 3), rund 14,9 Mio. € Mehrmiete im Jahr. Das Geld wechselt die Tasche: Beim Mieter zählt der Euro mit 1,3, beim Vermieter mit 0,8, verloren ist die Differenz, rund 7,5 Mio. €. Dazu kommt, was niemandem nützt — überflüssige Möblierung, Befristung, häufigere Umzüge: angesetzt 20 % der Mehrmiete (Spanne 10 bis 40 %), rund 3 Mio. €, als realer Verlust zum Nennwert. Zusammen rund 10,4 Mio. € im Jahr, ein halber Punkt. Der Impact ist klein: ein spürbarer Effekt je Fall, aber eine begrenzte Zahl von Fällen.

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	Neuverträge je Jahr aus dem ersten Pro-Argument		120.000 Verträge
×	Zusätzlich möbliert statt regulär vermietet Setzung, Spanne 0,5–4 Punkte: Verstärkung einer Verlagerung, die im Mietenmonitor sichtbar ist (21,8 % der Inserate möbliert) [2]	2 Prozentpunkte	2.400 Verträge
×	Mehrmiete je Vertrag und Jahr möblierte Angebotsmiete gegen zulässige Miete [2]	(20,54 − 16,37) €/m² × 62 m² × 12 Monate = 3.100 €	7,44 Mio € je Jahrgang
×	Laufende Jahrgänge im Mittel Setzung, Spanne 1,5–3: möblierte Verträge laufen kurz; Wirkbeginn 2028	2,0	14,9 Mio €
×	Umverteilung Mieter (1,3) an Vermieter (0,8) — nur die Differenz zählt der Euro wechselt die Tasche; verloren ist nur, was er beim Mieter mehr wog — Vermietergewicht 0,8 nach der Berliner Vermieterstruktur (Serien-Setzung, Julian 13.09.2026)	1,3 − 0,8	7,45 Mio €
+	Verlust ohne Gegenwert: Möblierung, Befristung, häufigere Umzüge Setzung, Spanne 10–40 %: Mehrmiete, der kein Nutzen gegenübersteht — echter Verlust, mit 1,3 gezählt	14,9 Mio € × 20 %	2,98 Mio €
=	Verlust je Jahr (Spanne 2,8–22,6)		10,4 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	20 Mio € je Punkt	0,52

Score 0,52 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 1,3 von 100

Dass das möblierte Segment als Ausweichweg dient, ist im Mietenmonitor sichtbar: Es ist überdurchschnittlich groß und überdurchschnittlich oft rechtswidrig ^[2]. Dass strengerer Vollzug diese Verlagerung verstärkt, ist plausibel, aber nicht gemessen. Gegen den Effekt spricht, dass ein Register auch möblierte Verträge erfassen würde und die Aufsicht sich gerade dort lohnt; der Bund arbeitet zudem an schärferen Regeln für möblierte Vermietung, was den Ausweichweg verengen würde. Kontrafaktum ist das heutige möblierte Segment ohne zusätzlichen Vollzugsdruck; das Design ist eine Verhaltenskette ohne gemessenes Glied — das Muster ist sichtbar, die Verstärkung projiziert —, die Störgröße die Bundesregeln für möblierte Vermietung, die Richtung unstrittig. Rückleseprobe: trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu, und nur dort, wo die Aufsicht überhaupt durchgreift. Die Plausibilität ist mittel: sichtbares Muster, projizierte Verstärkung.

evidence_basis: Präzedenz · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: möbliertes Segment heute — 21,8 % der Inserate, 69 % davon über der zulässigen Miete [2]. Design: mechanistisch — Verhaltenskette Vollzugsdruck im Normalsegment → Verlagerung ins möblierte Segment → Mehrmiete; Muster gemessen, Verlagerungsgrad projiziert; Deckel 6,0, der Basis-Deckel 5 (bestehend) bindet. Störgröße: Bundesregeln für möblierte Vermietung und Erfassung des Segments im Register — Ob in P, Verlagerungsgrad (0,5–4 Punkte) in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Transfer Mieter → Vermieter als Nebenstrom der Ausweichreaktion im Argument genettet (Faktor 1,3 − 0,8), kein Partner-Argument.

Alle Mietverträge in einer Landesdatenbank

0,9von 100

Ein Pflichtregister speichert die Wohn- und Mietdaten von rund 1,6 Mio Haushalten bei einer Landesbehörde. Der Eingriff ist rechtlich unstrittig, seine Schwere nicht messbar: angesetzt wie anderthalb frei verfügbare Stunden je Haushalt und Jahr, null bei pseudonymisierter Speicherung mit Löschfristen. Die Ausgestaltung ist in keinem der Vorschläge ausgeführt.

Wert 8 · DatenschutzImpact 0,2Plausibilität 5

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Betroffen ist die Kontrolle darüber, wer was über die eigene Wohnsituation weiß. Das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung schützt genau diese Kontrolle, und ein Pflichtregister nimmt sie den Betroffenen ab. Der Strom steht deshalb auf der Stufe der Grundrechte, am unteren Rand: Der Eingriff ist weit weniger tief als bei Gesundheits- oder Kommunikationsdaten, und er trifft alle gleich. Der Wert ist hoch: ein Grundrechtsstrom, wenn auch am unteren Rand seiner Klasse.

Ein vollständiges Register speichert Wohnung, Miete und Vertragsdaten der Haushalte in rund 1,6 Mio Mietwohnungen dauerhaft bei einer Landesbehörde ^[4]. Damit entsteht ein Datenbestand über die Wohnverhältnisse fast aller Berliner Mieterhaushalte, den es bisher nicht gibt; wer dort steht, kann nicht widersprechen. Das Risiko liegt in Zweckentfremdung und Abfluss: Mietdaten sagen viel über Einkommen, Haushaltsgröße und Lebenssituation. Einen Marktpreis gibt es nicht. Angesetzt ist der Eingriff mit 3 € je Haushalt und Jahr (Spanne 0 bis 6 €), so bewertet wie anderthalb frei verfügbare Stunden im Jahr — null bei pseudonymisierter Speicherung mit Löschfristen, das Doppelte bei Klardaten mit weiten Zugriffsrechten; die Last fällt auf jeden Haushalt gleich. Für 1,6 Mio Haushalte sind das rund 4,8 Mio. €, ab 2028 in neun von zehn Jahren rund 4,3 Mio. € im Jahr, gut ein Fünftel Punkt. Der Impact ist klein: sehr viele Betroffene, aber ein Eingriff, der sich für den Einzelnen selten auswirkt.

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1.600.000 Haushalte

Mieterhaushalte im Register

[4]

× 3 € Setzung, Spanne 0–6 €: so bewertet wie anderthalb frei verfügbare Stunden im Jahr (2,05 €) — null bei pseudonymisierter Speicherung mit Löschfristen, das Doppelte bei Klardaten mit weiten Zugriffsrechten; Grundrecht, kein Anker

4,8 Mio €

Eingriff je Haushalt und Jahr

× 9 von 10 Register ab 2028; dieselben Betriebsjahre wie auf der Pro-Seite

4,32 Mio €

Wirksame Jahre im Zehnjahreszeitraum

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,22

Normalised Impact

Score 0,22 Impact × 8 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 0,9 von 100

Dass ein zentrales Pflichtregister einen Eingriff in die informationelle Selbstbestimmung bedeutet, ist rechtlich unstrittig; er tritt mit dem Register ein, unabhängig davon, ob die Aufsicht etwas bewirkt. Strittig sind Rechtfertigung und Ausgestaltung: Pseudonymisierung, Löschfristen und Zugriffsrechte entscheiden über die Schwere — das ist eine Frage der Höhe und steht in der Spanne, die bei null beginnt. Kontrafaktum ist der Mietspiegel auf freiwilliger Stichprobenbasis ^[4]; ein Marktpreis oder eine Studie zur Schwere fehlt, Erfahrungen mit vergleichbaren Registern gibt es nicht, weil kein Land eines betreibt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Plausibilität ist mittel: sicherer Eingriff, gesetzte Schwere.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: Mietspiegel auf freiwilliger Stichprobenbasis, kein zentraler Datenbestand über Mietverhältnisse [4]. Design: definitorisch — der Eingriff in die informationelle Selbstbestimmung folgt aus der Meldepflicht selbst und tritt mit dem Register ein; die Schwere je Haushalt ist Setzung mit Spanne 0–6 €. Störgröße: Ausgestaltung (Pseudonymisierung, Löschfristen, Zugriffsrechte) — in der Spanne, nicht in P; der Basis-Deckel 5 (Plausibilität) bindet. Richtung: keine Umkehrkausalität. Pro-Kopf-Aufteilung zulässig: die Last fällt auf jeden Mieterhaushalt gleich.

Weniger Bereitschaft, überhaupt zu vermieten

0,6von 100

Ein kleiner Teil der Kleinvermieter dürfte sich aus der regulären Vermietung zurückziehen, angesetzt sind 0,3 % des Bestands bis 2036, im Mittel rund 2.400 Wohnungen. Von denen fehlen drei von zehn am Ende der Umzugskette dem Wohnen ganz — rund 1.400 Menschen ohne angemessene Wohnung. Eigene Evidenz für den reinen Vollzugsfall gibt es nicht.

Wert 6 · WohnungsversorgungImpact 0,2Plausibilität 4

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Der Strom trifft Wohnungssuchende über ein kleineres Angebot: Menschen, die am Ende der Umzugskette keine angemessene Wohnung finden. Das ist keine Preiswirkung, sondern die Angebotsbasis des Wohnungsmarkts selbst, und steht deshalb über Komfort- und Budgetflüssen. Ein Aufschlag darüber hinaus wäre nur begründbar, wenn Wohnungslosigkeit die Regelfolge wäre, was bei dieser Größenordnung nicht gezeigt ist. Der Wert ist mittel bis hoch: Zugang zu Wohnraum, mittelbar und für wenige.

Ein Teil der Kleinvermieter reagiert auf mehr Kontrolle mit Rückzug: verkaufen, selbst nutzen, an Bekannte vermieten oder leer stehen lassen. In einem Markt mit 11.027 Fertigstellungen im Jahr 2025 fehlt jede Wohnung, die den regulären Mietmarkt verlässt ^[5]. Angesetzt sind 0,3 % der 1,6 Mio Mietwohnungen bis 2036 (Spanne 0,1 bis 1 %), rund 4.800 Wohnungen ^[4] — deutlich weniger als beim Mietendeckel mit 1,5 %, weil hier geltendes Recht durchgesetzt und keine neue Grenze gezogen wird; wer sich rechtstreu verhält, ändert nichts an seiner Rendite. Weil der Rückzug ab 2028 gleichmäßig aufläuft und jede Wohnung bis zum Ende des Zeitraums fehlt, fehlen im Mittel rund 2.400. Nicht jede davon fehlt dem Wohnen: Kaufende Mieter wohnen weiter, Käufer aus Mietwohnungen geben eine frei; verloren sind Zweitwohnung, Kurzzeitvermietung und Leerstand — angesetzt 30 % (Spanne 15 bis 60 %), rund 720 Wohnungen mit je 2,0 Personen. Für rund 1.440 Menschen im Jahr fehlt damit eine angemessene Wohnung. Bewertet ist dabei der Grundbedarf — die Miete, die das Berliner Sozialrecht als angemessen anerkennt, rund 270 € je Person und Monat ^[7]; die Wohnungen selbst bleiben genutzt, ihr Wert über dem Angemessenen geht nicht verloren. Auf der Karte ist das knapp ein Viertelpunkt. Der Impact ist klein: eine Randgröße, die vor allem den ohnehin rechtswidrigen Teil des Angebots betrifft.

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1.600.000 Wohnungen

Mietwohnungen in Berlin

[4]

× 0,3 % Setzung, Spanne 0,1–1 %: Mietendeckel 1,5 % bei neuer Preisgrenze; hier Vollzug geltenden Rechts, die Rendite rechtstreuer Vermieter bleibt

4.800 Wohnungen

Rückzug aus der regulären Vermietung bis 2036

[5]

× 0,5 linearer Rückzug 2028–2036, jede Wohnung fehlt bis 2036: im Mittel die Hälfte des Endbestands (Spanne 0,4–0,6)

2.400 Wohnungen

Bestand fehlender Wohnungen im Mittel des Zeitraums

× 30 % Setzung, Spanne 15–60 %: kaufende Mieter wohnen weiter, Käufer aus Mietwohnungen geben eine frei — verloren sind Zweitwohnung, Kurzzeitvermietung, Leerstand

720 Wohnungen

Anteil, der am Ende der Umzugskette dem Wohnen ganz fehlt

× 2,0 Personen je Wohnung Mieterhaushalt nach dem Anker Grundbedarf Wohnen

1.440 Personen

Menschen ohne angemessene Wohnung

× 3.260 € je Person und Jahr Anker Grundbedarf Wohnen, Berliner Wert: Richtwert der AV Wohnen für zwei Personen, 543,40 € Bruttokaltmiete im Monat, je Person rund 270 € — was das Berliner Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Was eine Wohnung darüber hinaus wert ist, zählt hier nicht

4,69 Mio €

Grundbedarf Wohnen

[7]

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,23

Normalised Impact

Score 0,23 Impact × 6 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 0,6 von 100

Für den reinen Vollzug geltenden Rechts gibt es keine Messung, weder in Berlin noch anderswo. Der Mechanismus ist aus der Mietendeckel-Episode bekannt, dort aber mit einer neuen Preisgrenze verbunden und deshalb nur bedingt übertragbar. Gegen den Effekt spricht, dass die Rendite bei rechtmäßiger Vermietung unverändert bleibt; für ihn spricht, dass Unsicherheit über Prüfverfahren als Kosten wahrgenommen wird. Kontrafaktum ist der heutige Bestand ohne zusätzlichen Prüfdruck; das Design ist eine Verhaltenskette, deren Richtung die Deckel-Episode stützt und deren Größe nirgends gemessen ist, die Störgröße Zinsen und Baukosten, die Richtung unstrittig. Rückleseprobe: trifft in etwa jedem dritten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist niedrig: plausibler Mechanismus ohne eigene Evidenz.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: heutiger Mietwohnungsbestand ohne zusätzlichen Prüfdruck [4][5]. Design: mechanistisch — Verhaltenskette Prüfverfahren → Rückzug aus der regulären Vermietung → fehlende Wohnungen; Richtung aus der Mietendeckel-Episode 2020, Größe für einen reinen Vollzugsfall nirgends gemessen; Deckel 6,0, der Basis-Deckel 5 (Projektion) bindet. Störgröße: Zinsniveau und Baukosten — nicht behandelt; Rückzugsrate (0,1–1 %) und Sektorwechsel (15–60 %) in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Richtung gestützt (Rückzug regulärer Angebote nach dem Mietendeckel 2020), aber das mengentragende Glied — 0,3 % Rückzug bei reinem Vollzug geltenden Rechts — ist nirgends gemessen; der Gegenmechanismus (unveränderte Rendite bei rechtstreuer Vermietung) ist benannt. Gleicher Ergebnisbegriff: Wohnungen, die dem Mietmarkt fehlen. Rückleseprobe: etwa jeder dritte Fall.

Offen: Eine Auswertung der Berliner Inserate oder der Zensus-Fortschreibung, die nach Einführung der Aufsicht einen Rückgang regulärer Angebote gegenüber Vergleichsstädten zeigt, würde P auf 5 heben; eine Messung für einen reinen Vollzugsfall anderswo auf 5,5.

Meldepflicht kostet Kleinvermieter Lebenszeit

0,3von 100

Rund 560.000 Wohnungen gehören privaten Kleinvermietern, die ohne Hausverwaltung selbst melden müssten. Erstmeldung und jährliche Pflege binden dort rund 180.000 Stunden im Jahr — erzwungene private Zeit, so bewertet wie ein Behördengang. Je Vermieter ist es wenig, in der Summe über die Stadt spürbar.

Wert 9 · LebenszeitImpact 0,1Plausibilität 6

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Betroffen ist gelebte Zeit privater Vermieter, die eine Behörde ihnen abverlangt: Formulare, Nachweise, Fristen. Sie ist nicht frei gewählt, sondern erzwungen, und steht deshalb auf derselben Stufe wie andere Lebenszeit, die eine Maßnahme Menschen nimmt — einen Schritt unter Leben und Gesundheit, weil sie teilbar und rückholbar ist. Dass die Betroffenen überwiegend über dem mittleren Einkommen liegen, spielt für Zeit keine Rolle: Eine Stunde ist eine Stunde. Der Wert ist hoch: erzwungene Lebenszeit, wenn auch in kleinen Portionen.

Rund 70 % der Berliner Mietwohnungen gehören privaten Vermieterhaushalten; angesetzt ist, dass die Hälfte davon ohne Hausverwaltung geführt wird — 35 % von 1,6 Mio ^[4], rund 560.000 Wohnungen (Spanne 20 bis 50 %). Für sie gilt derselbe Aufwand wie im Argument zur gewerblichen Verwaltung: eine Stunde Erstmeldung auf zehn Jahre verteilt, dazu 15 Minuten Pflege im Jahr ab 2028, rund 0,33 Stunden je Wohnung und Jahr — zusammen rund 180.000 Stunden. Bewertet ist jede Stunde wie ein Behördengang, mit 6,85 €: rund 1,25 Mio. € im Jahr, ein Sechzehntel Punkt. Je Vermieter sind das rund 20 Minuten im Jahr; erst die Zahl der Betroffenen macht daraus eine Größe. Der Impact ist sehr klein: viele Minuten, verteilt auf sehr viele Menschen.

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560.000 Wohnungen

Wohnungen privater Kleinvermieter ohne Hausverwaltung

[4]

× 1 h ÷ 10 Jahre + 0,25 h × 9/10 Setzung wie im Argument zur gewerblichen Verwaltung: Erstmeldung 1 h (Spanne 0,5–2), Pflege 15 min je Jahr (Spanne 5–30) ab 2028

182.000 Stunden

Erstmeldung und Pflege je Wohnung und Jahr

× 6,85 € je Stunde Lebenszeit ohne Gegenwert, wie ein Behördengang (Anker Personenstunde)

1,25 Mio €

Erzwungene Stunde

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,06

Normalised Impact

Score 0,06 Impact × 9 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 0,3 von 100

Dass eine Meldepflicht Zeit kostet, folgt aus der Pflicht selbst; unsicher ist nur, wie viel und bei wem. Kontrafaktum ist der Zustand ohne Register; die Pflicht ist Rechtsfolge und fällt unabhängig davon an, ob die Aufsicht etwas bewirkt. Störgröße ist die Ausgestaltung: Ein Register, das aus Grundsteuer- und Melderegisterdaten gespeist wird, könnte die Erstmeldung fast ganz ersetzen — das steht in der Spanne, nicht im Ob. Wie viele Kleinvermieter ohne Verwaltung melden, ist eine Setzung ohne Berliner Zahl. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: sicherer Anfall, geschätzte Höhe.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 7 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: Zustand ohne Meldepflicht [4]. Design: definitorisch — die Meldepflicht ist Rechtsfolge des Registers, die erzwungene Zeit fällt unabhängig von der Wirkung der Aufsicht an; Höhe aus Wohnungen × Stunden × erzwungene Stunde. Störgröße: Datenquelle des Registers und Anteil der Kleinvermieter ohne Verwaltung (20–50 %) — in der Spanne, nicht in P. Richtung: keine Umkehrkausalität. Nur private Zeit; die Dienstzeit gewerblicher Verwaltung steht in con-2.

Summary

Fast die Hälfte der in Berlin angebotenen Bestandswohnungen liegt über der zulässigen Miete, über alle Angebote gerechnet um 1,77 €/m² und bei den Verstößen selbst um knapp 3,90 €/m², und von 339 abschließend geprüften Verträgen waren nur 6 % zulässig [1][2]. Der Vorschlag schafft dagegen kein neues Recht, sondern eine Behörde, die das geltende durchsetzt, plus ein Register, das den Markt sichtbar macht. Dass die Verstöße existieren, ist doppelt gemessen; dass eine Landesbehörde sie abstellen kann, ist es nicht, weil Mietpreisüberhöhung nach der Rechtsprechung dem einzelnen Fall nachgewiesen werden muss [3]. Und wo sie es kann, wechselt das Geld vor allem die Tasche: Was neu mietende Haushalte behalten, fehlt den Vermietern, und nur der Unterschied im Gewicht beider Euros bleibt als Gewinn. Dagegen stehen Posten, die sicher anfallen, sobald das Gesetz gilt — rund 20 Mio. € im Jahr für Amt und Register, Meldepflichten für 1,6 Mio Wohnungen, ein zentraler Datenbestand über fast alle Mieterhaushalte — und ein Ausweichen ins möblierte Segment, das mit jedem Vollzugserfolg wächst. Die Bilanz hängt deshalb an der Unsicherheit des Nutzens: Die Kosten fallen sicher an, der Gewinn nur, wenn die Aufsicht durchgreift. Das Scharnier ist der Wirkungsgrad der Aufsicht, und der entscheidet sich nicht in Berlin, sondern daran, ob der Bund die Nachweishürde bei Mietpreisüberhöhung durch ein objektives Kriterium ersetzt [3].

Ausblick — Wirkung über die Zeit

Ausgeglichen · 0,51 alter Maßstab

Quellen

Tagesspiegel: Berliner Mietpreisprüfstelle: nur sechs Prozent der geprüften Verträge zulässig. tagesspiegel.de
Deutscher Mieterbund: DMB-Mietenmonitor 2025, Fact Sheet. mieterbund.de
Deutscher Mieterbund: Reformperspektiven für das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG (Gutachten 2024). mieterbund.de
t-online / Senatsverwaltung: Berliner Mietspiegel 2026: Median 7,71 €/m², rund 1,6 Mio erfasste Wohnungen, rund 17.000 Datenpunkte. berlin.t-online.de
Investitionsbank Berlin: IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Zusammenfassung. ibb.de
Senatsverwaltung für Finanzen: Doppelhaushalt 2026/2027. berlin.de
Senatsverwaltung für Arbeit, Soziales, Gleichstellung, Integration, Vielfalt und Antidiskriminierung Berlin: Rundschreiben Soz Nr. 03/2023 — Richtwerte der AV Wohnen für die angemessene Bruttokaltmiete (zum 01.01.2026 unverändert fortgeschrieben). sozialrecht.berlin.de

Zuletzt geprüft von Claude Fable 5.1 · 19. September 2026 · 6× KI, noch nicht menschlich geprüft

19. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Wohnraum-Anker neu gefasst (Julian 17./19.09.2026): Grundbedarf nach Sozialrecht, regional, statt Mischwert 6.000 €. con-4 mit Berliner Wert 3.260 € (AV Wohnen): I 0,00864→0,00469; r 0,509→0,515.
14. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Gesamtprüfung 08.09.: DMB-Abstand 1,77 €/m² ist Mittel aller Angebote → je Verstoß 3,87 €/m²; Paar pro-1/con-6 von 63 auf 139 Mio € (pro-1 I 0,0824→0,1802, con-6 0,0507→0,1109), con-3 Realstrom auf w 1 (I 0,0113→0,0104); k 100→50; r 0,4275→0,5094, Kategorie unverändert.
13. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Vermietergewicht Berlin 0,8 statt 0,72 (Julian 13.09.): con-6 I 0,0456→0,0507 (Spanne 0,6–0,9), con-3 Δw 0,58→0,5 I 0,0125→0,0113, pro-1 Normalisierungstext, massstab_hinweis-Anteile neu (Erfolgsaussicht 7: 1 statt 2 von 10); r 0,4354→0,4275, P(D>0) 0,022, Kategorie unverändert. Offen: 70/30-Vermieterstruktur in con-2/con-7.
9. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Rechenweg, Normalisierung, Identifikation und i_spanne an allen 10 Argumenten; Miete als Paar (pro-1 I 0,04→0,0824, neu con-6 Vermieterbein 0,0456), neu con-7 Lebenszeit der Kleinvermieter, con-5 auf grundrechte V 8, con-4 auf Anker wohnraum-zugang; Bilanz 2.0 dry-run P(D>0) 0,03 (deutlich schlechter statt ausgeglichen) — offen: Freiwilligkeits-Zuschlag Mieterbein, Bestandsverträge.
24. August 2026KI-PrüfungClaude Fable 5Record aktualisiert
Prüfung gegen das Skill-Regelwerk (Prüfraster A1–H2): 2 Korrektur(en) angewendet (H2); r unverändert. 3 Punkt(e) offen für das menschliche Review.
23. August 2026KI-PrüfungClaude (Anthropic)Erstbewertung
Import aus dem Wahl-Workspace (archiv/wahlen-2026-source-2026-08/evaluations/berlin-mietenaufsicht.json); Bewertung unverändert übernommen, Review-Status in der Quelle: draft.

Bewertungen entstehen KI-gestützt und werden turnusmäßig auf neue Entwicklungen geprüft; menschliche Durchgänge sind eigens ausgewiesen.Wie wir prüfen →