Büros zu Wohnungen

Berlin stoppt den Büroneubau und fördert die Umwandlung von rund 2,2 Mio. m² leerstehender Bürofläche in Wohnungen.

Land Berlin Vorschlag auf Landesebene (Berlin). Landesmaßnahmen erreichen im bundesweiten Maßstab kleinere Impact-Werte als Bundesmaßnahmen; der Maßstab dieser Seite ist entsprechend gesetzt.

KI-Bewertung · noch ohne menschliche Prüfung

Diese Auswertung hat ein KI-Modell erstellt und belegt; ein menschlicher Prüfdurchgang steht noch aus. Zahlen und Einordnung können sich dabei noch ändern. Das Prüfprotokoll steht am Fuß der Seite.Wie geprüft wird →

Der Vorschlag verbindet zwei Instrumente: ein Moratorium für Büroneubauten samt Verzicht auf weiteres Baurecht und ein Förderprogramm für die Umwandlung leerstehender Büroflächen in Wohnraum. Die Grünen führen beide Teile, die SPD nennt die Umwandlung leerer Büros als Baustein ihres Wohnungsziels. In Berlin stehen rund 1,94 Mio. m² Bürofläche leer, eine Quote von 8,4 %; umnutzungsgeeignet sind davon nach einer Marktuntersuchung rund 2 Mio. m², rechnerisch etwa 30.000 Wohnungen. Als entscheidendes Hemmnis nennt dieselbe Untersuchung nicht die Technik, sondern die Wirtschaftlichkeit. Bewertet wird das Paket über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Bilanz

Ausgeglichen · 0,59 alter Maßstab

Bilanz nach altem Maßstab. Für diese Bewertung liegt die Simulation der Bilanz 2.0 noch nicht vor. Die Kategorie kommt aus dem Anteil der Debatte auf der Pro-Seite (r).

Pro 13 · 59 % Contra 9,5 · 41 %

Größenklasse: klein Maßstab dieser Bewertung: Normalised Impact — einheitslos, auf dieses Thema kalibriert. Zum Vergleich: 1 Punkt entspricht hier rund 20 Mio. € pro Jahr. Woran diese Bewertung hängt: vor allem am Eintritt, weniger an der Größe. Die Umwandlungsrate (800 Wohnungen im Jahr, Spanne 300 bis 1.800) trägt fünf Karten beider Seiten zugleich: Am unteren Rand der Spanne fällt die Bilanz unter das angezeigte Verhältnis von rund 0,59, am oberen darüber. Um wie viel, ist hier nicht beziffert. Der Büroneubau, den das Moratorium verhindert (150.000 m² im Jahr), trägt drei Gegenargumente: doppelt so viel Fläche senkt die Bilanz, halb so viel hebt sie; erst ein Mehrfaches des angesetzten Nutzungsnachteils (v1: 250.000 m², 20 € je m² auf 5,5 Jahrgänge) brächte die Gegenseite nach vorn. Die Förderung ist je Nutzungsjahr der Wohnung verteilt (41.900 € auf fünfzig Jahre); würde der ganze Mittelabfluss den zehn Jahren des Zeitraums zugerechnet, wären die Landeskosten zehnmal so groß und das Verhältnis stünde bei rund 0,53. Der Wert des Zugangs zu einer Wohnung ist mit dem Preis dieser Wohnung angesetzt — günstigstes Drittel Berlins, 6.500 € je Quadratmeter, 2,5 % Kapitalkosten nach Abzug der erwarteten Wertsteigerung, 15 € Instandhaltung, 67 Quadratmeter je umgebauter Wohnung, rund 495 € je Person und Monat. Auf der Gegenseite steht, was der Umbau selbst an Kapital bindet: rund 10 Mio. € im Jahr, der größte Gegenposten außerhalb des Mietdämpfungs-Paars. Anders als beim Neubau heben sich beide Seiten hier nicht auf: Das Gebäude steht in beiden Welten, gebucht ist nur sein Nutzungswechsel — was die Bürofläche vorher wert war, steht in den zwei Gegenargumenten zur Bürofläche. Würde man das Gebäude als Kapital mitrechnen, stünde derselbe Verlust zweimal in der Bilanz. Ohne das Mietdämpfungs-Paar (Mieter 1,3 gegen Vermieter 0,8) stünde das Verhältnis bei rund 0,51, mit dem Vermietergewicht der alten Serie (0,72) bei rund 0,60; Bauzeit und Bestandsfaktor skalieren beide Seiten gleich und verschieben die Größe, nicht das Vorzeichen. Seit dem 19. September zählt der Wert der Wohnungen für ihre Bewohner mit demselben Gewicht wie ihre Herstellungskosten — beide Posten heben sich nun auch in der Gewichtung genau auf, vorher blieb ein Vorsprung von einem Fünftel zugunsten der Wohnungen. Dafür steht neu als eigener Posten, was im Marktpreis nicht steckt: dass am Ende der Umzugskette Menschen angemessen wohnen, die es sonst nicht täten, bewertet mit dem, was das Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Endete die Kette nur bei 15 % statt bei 30 % der Wohnungen bei einem solchen Haushalt, halbierte sich dieser Posten, bei 60 % verdoppelte er sich. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

11 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut +3,5

Argumente — Pro

5 Argumente · Top 3 angezeigt

Leichte Dämpfung der Berliner Mieten

9,7von 100

Rund 2.000 Wohnungen mehr im Bestand sind 0,1 % des Berliner Wohnungsbestands und senken die Angebotsmieten nach der Messung an den deutschen Baufertigstellungen um rund 2,9 %. Weil über zehn Jahre erst ein knappes Drittel der Mietverträge neu geschlossen wird, bleiben davon auf der gezahlten Mietsumme rund 0,93 %: bei 10,7 Mrd. € Nettokaltmiete rund 99 Mio. € im Jahr, die bei den Mieterhaushalten bleiben statt bei den Vermietern. Gemessen ist die Reaktionsstärke, nicht die Kette dorthin.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 6,5Plausibilität 3

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Der Strom ist Geld: Miete, die Mieterhaushalte nicht zahlen, weil das Angebot etwas größer ist. Er bleibt am allgemeinen Maßstab; das Gewicht trägt, wer ihn bekommt. Neu anmietende Haushalte in Berlin liegen überwiegend in den unteren drei Fünfteln der Einkommen, ihr Euro zählt hier mit 1,3 (Spanne: 1,1 bis 1,6) — aus dem Grenznutzen des Einkommens, nicht aus der Verwendung des Geldes. Was die Vermieter verlieren, steht mit deren Gewicht als eigenes Gegenargument. Der Wert ist mittel: Geld am allgemeinen Maßstab, gewichtet nach dem Einkommen der Empfänger.

Berlin hat rund 2,06 Millionen Wohnungen ^[7], und die Angebotsmieten liegen mit 15,78 €/m² gut doppelt so hoch wie die Bestandsmieten ^[6]. Wie stark zusätzliches Angebot dagegen wirkt, ist für Deutschland gemessen: Eine Auswertung aller Baufertigstellungen 2010 bis 2017 gegen die Inserate der drei größten Portale findet, dass ein Bestandszuwachs von 1 % die Angebotsmieten des Folgejahres um 29,8 % senkt (Standardfehler 10,5); die Quantilsregressionen derselben Arbeit zeigen, dass sich die ganze Mietverteilung verschiebt, nicht nur das teure Segment ^[11]. Der Bestandseffekt der Maßnahme ist klein: rund 2.000 Wohnungen mehr im Mittel des Zeitraums, aus dem ersten Argument, sind 0,097 % des Bestands — also 2,89 % niedrigere Angebotsmieten (Spanne: 1,87 bis 3,91 %). Gemessen sind damit Mieten in Inseraten, gezahlt wird aber auch in laufenden Verträgen: Rund 8 % der Mietverhältnisse enden im Jahr ^[12], über zehn Jahre sind im Mittel 32 % der Verträge seit Wirkungsbeginn neu geschlossen. Auf die gezahlte Mietsumme wirkt die Dämpfung deshalb nur mit 0,93 %. Die rund 1,7 Millionen Berliner Mieterhaushalte zahlen bei rund 7,50 € je Quadratmeter Nettokaltmiete und 70 Quadratmetern etwa 10,7 Mrd. € im Jahr (Spanne: 9 bis 12 Mrd. €); 0,93 % davon sind rund 99 Mio. € weniger Miete im Jahr, die bei den Mietern bleiben statt an die Vermieter zu gehen. Mit dem Gewicht der Mieterhaushalte sind das 129 Mio. €, auf der Karte 6,5 Punkte — gut das Fünffache dessen, was die umgewandelten Wohnungen selbst wiegen (1,2), und anders als dort steht die Gegenseite mit demselben Betrag in der Bilanz. Der Impact ist mittel: Der Betrag summiert sich über sehr viele Haushalte, je Haushalt sind es rund 60 € im Jahr.

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2.000 Wohnungen

Wohnungen im Mittel des Zeitraums

[1][2]

÷ 2,06 Mio Wohnungen Bestand Ende 2024

0,1 % des Bestands

Anteil am Berliner Wohnungsbestand

[7]

× 29,8 Gemessen an allen deutschen Baufertigstellungen 2010–2017 gegen die Portal-Inserate, mit Regenschocks in der Bauphase als Instrument: 1 % mehr Bestand senkt die Angebotsmieten des Folgejahres um 29,8 % (Standardfehler 10,5, Spanne 19,3–40,3); die Quantilsregressionen verschieben die ganze Mietverteilung

2,89 %

Niedrigere Angebotsmieten (Spanne 1,87–3,91 %)

[11]

× 0,322 Gemessen sind Angebotsmieten; sie schlagen nur in neu geschlossenen Verträgen durch. Bei 8 % Fluktuation im Jahr sind über zehn Jahre im Mittel 32,2 % der Verträge seit Wirkungsbeginn neu geschlossen

0,93 %

Niedrigere gezahlte Mietsumme

[12]

× 10,7 Mrd € Nettokaltmiete im Jahr Setzung, Spanne 9–12 Mrd €: rund 1,7 Mio Mieterhaushalte × 7,50 € je m² × 70 m² × 12

99,4 Mio €

Weniger Miete im Jahr (Spanne 54–151)

[6]

× 1,3 Serien-Setzung Berlin, Spanne 1,1–1,6: neu anmietende Großstadt-Haushalte überwiegend in den unteren drei Fünfteln; Empfängerbein — das Vermieterbein steht im Gegenargument zu den Mieteinnahmen

129,3 Mio €

Gewichtet nach Einkommen der Mieterhaushalte

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

6,47

Normalised Impact

Score 6,47 Impact × 5 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 9,7 von 100

Die Reaktionsstärke ist keine Setzung aus fremden Märkten mehr: Sie ist an allen deutschen Baufertigstellungen kausal geschätzt, mit Regenschocks während der Bauphase als Instrument für verzögerte Fertigstellungen ^[11]. Zwei Dinge bleiben offen, und sie tragen die Zahl. Erstens identifiziert diese Schätzung einen temporären Angebotsschock, während hier ein dauerhafter Bestandszuwachs gebucht ist; über zehn Jahre dämpfen Zuzug und die Anpassung des übrigen Neubaus den Effekt. Zweitens ist die Kette davor — Förderung → Umbau → Bestand — für diese Maßnahme in keinem Glied gemessen. Das Mietniveau ohne die zusätzlichen Wohnungen ist nicht beobachtbar, die Störgröße ist der Zins- und Baukostenpfad, der den Berliner Neubau unabhängig von der Maßnahme bewegt, und die Richtung ist unstrittig: Mieten lösen die Förderung nicht aus. Der Beleg trägt deshalb die Reaktionsstärke, nicht die Kette: Die Zahl bleibt bei 3, und der Befund der offenen Kette bleibt stehen. Die Dämpfung tritt in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen in der angesetzten Größe ein. Die Plausibilität ist niedrig: Die Reaktion ist gemessen, der Weg dorthin nicht.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Mietniveau ohne die 2.000 zusätzlichen Wohnungen — nicht beobachtbar, gerechnet über die gemessene Reaktion der Angebotsmieten. Design: Die Reaktionsstärke ist quasi-experimentell identifiziert (Regenschocks in der Bauphase als Instrument, Kleibergen-Paap F 16,1) [11]; die Kette Förderung → Umbau → Bestand ist für diese Maßnahme nur mechanistisch, und die Stufe der Karte richtet sich nach dem schwächsten Glied. Störgröße: Zins- und Baukostenpfad, nur in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Empfängerbein des Transfers Vermieter → Mieter, Geberbein con-5, gleiche Menge und gleiches P. Offen bleibt der Unterschied zwischen dem gemessenen temporären Schock und dem gebuchten dauerhaften Zuwachs.

Belegleiter: Die Reaktionsstärke ist für Deutschland gemessen [11], die Kette Förderung → Umbau → Bestand nicht, und der gemessene Schock ist temporär, der gebuchte Zuwachs dauerhaft; der Gegenmechanismus Zuzug bleibt unbeantwortet. Rückleseprobe: die Dämpfung tritt in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen in der angesetzten Größe ein.

Offen: Eine Messung der Kette Förderung → Umbau → Bestand für diese Maßnahme würde das schwächste Glied schließen und P auf 4,5 bis 5 heben; daneben stünde eine Langfristschätzung für einen dauerhaften statt temporären Bestandszuwachs.

Wohnungen aus leerstehenden Büros

3von 100

Rund 2 Mio. m² leerstehende Bürofläche wären rechnerisch 30.000 Wohnungen. Mit Förderung und Moratorium sind 800 Umwandlungen im Jahr für die fünf Jahre der Wahlperiode angesetzt, im Mittel des Zeitraums rund 2.000 bewohnte Wohnungen. Der Engpass ist nicht die Technik, sondern die Wirtschaftlichkeit.

Wert 5 · WohnwertImpact 1,2Plausibilität 5

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Der Strom betrifft die Zahl der Wohnungen in einer Stadt, in der die mittlere Angebotsmiete bei 15,78 €/m² liegt und die Fertigstellungen auf dem tiefsten Stand seit zehn Jahren sind ^[5]^[6]. Wer eine umgewandelte Wohnung bezieht, gewinnt keine Existenzsicherung, aber einen eigenen Haushalt oder eine passendere Wohnung. Der Nutzen wirkt über Jahrzehnte, weil eine umgebaute Wohnung bleibt; die periphere Lage steckt im niedrigeren Preis, mit dem die Wohnungen bewertet sind. Bewertet ist, was die Wohnungen denen wert sind, die einziehen — ihr Marktpreis, eine Zahlungsbereitschaft wie jede andere —, und deshalb steht der Strom seit dem 19. September am allgemeinen Maßstab, mit demselben Gewicht wie die Mittel, die ihr Bau bindet. Was Wohnraum zum Grundgut macht, steht als eigenes Argument daneben: das angemessene Wohnen derer, die es sonst nicht hätten. Der Wert ist mittel: der Wert der Wohnungen für ihre Bewohner, am allgemeinen Maßstab.

In Berlin stehen rund 1,94 Mio. m² Bürofläche leer, eine Quote von 8,4 % ^[3]; Anfang 2026 lag sie weiter bei rund 8 % ^[9]. Umnutzungsgeeignet sind nach der Untersuchung von Berlin Hyp und bulwiengesa rund 2 Mio. m², rechnerisch etwa 30.000 Wohnungen zu je rund 67 m² ^[1]^[2]. Die Kriterien sind eng: periphere Lage, mindestens 5.000 m² Fläche, Baujahr vor 2000 ^[2]. Umgewandelt wird heute nur dort, wo die Rechnung auch ohne Förderung aufgeht. Mit Förderprogramm und Moratorium sind 800 zusätzliche Wohnungen im Jahr angesetzt (Spanne: 300 bis 1.800), über die Laufzeit rund ein Achtel des Potenzials; zum Vergleich: 2025 wurden in Berlin 11.027 Wohnungen fertiggestellt ^[5]. Gezählt werden die fünf Förderjahrgänge der Wahlperiode 2026 bis 2031: Weil jede umgebaute Wohnung bleibt und der Bezug rund drei Jahre nach der Förderzusage liegt, stehen im Mittel der zehn Jahre 2,5 Jahrgänge im Bestand, also rund 2.000 Wohnungen. In jeder leben im Schnitt 2,0 Menschen (Spanne: 1,5 bis 2,5, weil umgebaute Büros oft kleine Wohnungen ergeben), rund 4.000 Personen, die in einem Jahr eine angemessene Wohnung haben statt keiner oder einer zu kleinen. Bewertet ist der Zugang zu einer Wohnung mit dem, was eine solche Wohnung kostet: rund 6.500 € je Quadratmeter im günstigsten Drittel Berlins — umgebaute Büros liegen peripher und werden am unteren Rand des Markts vermietet —, davon 2,5 % Kapitalkosten nach Abzug der erwarteten realen Wertsteigerung, dazu 15 € Instandhaltung, auf die 67 Quadratmeter einer umgebauten Wohnung: rund 11.900 € je Wohnung und Jahr oder 5.950 € je Person, rund 495 € im Monat. Was der zusätzliche Bestand am Mietniveau der übrigen Wohnungen ändert, steht als eigenes Argument. Auf der Karte ergibt das 1,2 Punkte, rund das Zweieinhalbfache dessen, was der Neubaustopp die Büronutzer kostet (0,47), und rund das Zweieinhalbfache dessen, was der Umbau an Kapital bindet (0,52). Anders als beim Neubau heben sich Nutzen und Kosten hier nicht auf: Das Gebäude steht in beiden Welten, gebucht ist nur, was sein Nutzungswechsel kostet — und was die alte Nutzung wert war, steht in den Gegenargumenten zur Bürofläche. Der Impact ist klein: einige hundert Wohnungen im Jahr, ein spürbarer, aber kleiner Beitrag zum Berliner Wohnungsbau.

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800 Wohnungen je Jahr

Zusätzlich umgewandelte Wohnungen je Jahr (Spanne 300–1.800)

[1][2]

× 25 Wohnungs-Jahre je Jahrgang ÷ 10 Jahre = 2,5 fünf Förderjahrgänge der Wahlperiode 2026–2031, Bezug rund drei Jahre nach Förderzusage, im Zeitraum 2027–2036 also 7 + 6 + 5 + 4 + 3 = 25 Wohnungs-Jahre je Jahrgang (Setzung, Spanne 2–3,5) — dieselbe Rechnung auf beiden Seiten

2.000 Wohnungen

Wohnungen im Mittel des Zeitraums

[4]

× 2,0 Personen je Wohnung Wahlregel des Ankers Zugang zu Wohnraum; Spanne 1,5–2,5, weil Büroumbauten oft kleine Wohnungen ergeben

4.000 Personenjahre je Jahr

Menschen, die in diesen Wohnungen leben

× 5.950 € je Person und Jahr Marktwert nach der Buchungsregel wohnbau-kosten/1.0, nicht mehr über den Wohnraum-Anker: bewertet mit dem, was diese Wohnung kostet — günstigstes Drittel Berlins, rund 6.500 € je m² × 2,5 % Nutzungskosten (4,0 % Zins abzüglich 1,5 % realer Wertsteigerung) + 15 € Instandhaltung = 177,50 € je m² und Jahr × 67 m² je Wohnung ÷ 2 Personen; dieselbe Fläche wie auf der Kostenseite; die Mietwirkung auf den übrigen Bestand steht im Argument zur Mietdämpfung

23,78 Mio €

Wert der Wohnung für ihre Bewohner je Person und Jahr

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

1,19

Normalised Impact

Score 1,19 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 3 von 100

Das Potenzial ist untersucht, und die Untersuchung ist ungewöhnlich klar in dem, was sie nicht verspricht: Umnutzungen zu klassischem Wohnen seien keineswegs ein Selbstläufer ^[2]. Als entscheidendes Hemmnis nennt sie nicht Technik oder Genehmigung, sondern die Wirtschaftlichkeit: Die Umbaukosten übersteigen regelmäßig das, was die erzielbare Miete trägt ^[1]. Genau dort setzt die Förderung an, weshalb die Umwandlungsrate direkt an der Förderhöhe hängt und nicht an der Zahl geeigneter Gebäude. Offen bleibt, wie viele Eigentümer überhaupt verkaufen oder umbauen wollen; viele halten leerstehende Flächen in der Erwartung, dass der Büromarkt zurückkommt. Das Moratorium wirkt genau auf diese Erwartung, ist aber selbst nicht erprobt. Kontrafaktum sind die Umwandlungen, die ohne Förderung ohnehin zustande kommen; das Design ist die Wirtschaftlichkeitsrechnung der Marktuntersuchung, keine Messung eines Förderprogramms; die eine Störgröße ist die Erwartung der Eigentümer auf eine Erholung des Büromarkts, behandelt hier und nicht in der Menge; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Dass Förderung und Moratorium Umwandlungen in der angesetzten Größe auslösen, trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: Potenzial und Hemmnis sind untersucht, die realisierbare Rate hängt an einer Förderhöhe, die noch niemand beziffert hat.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Umwandlungen, die ohne Förderung ohnehin zustande kommen (heute nur, wo die Rechnung aufgeht). Design: mechanistisch — Wirtschaftlichkeitsrechnung der Marktuntersuchung [1][2], keine Wirkungsmessung eines Förderprogramms. Störgröße: die Erwartung der Eigentümer auf eine Erholung des Büromarkts, die Flächen im Leerstand hält — in P, nicht in der Menge. Richtung: keine Umkehrkausalität — Wohnungsbedarf löst keine Bürobauten aus; Selektion der Eigentümer steckt in der Menge.

Wohnraum für Unterversorgte

0,6von 100

Jede zusätzliche Wohnung löst eine Umzugskette aus, und bei drei von zehn Wohnungen (Spanne: 15 bis 60 %) endet sie bei einem Haushalt, der sonst nicht angemessen wohnte — hier rund 1.200 Menschen im Jahr. Was ihr angemessenes Wohnen wert ist, steckt nicht im Marktpreis der neuen Wohnung: Es ist das, was die Gesellschaft dafür zu zahlen bereit ist, und steht im Sozialrecht. Das ist der Teil des Wohnungsbaus, dem keine Kosten gegenüberstehen.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 0,2Plausibilität 5

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Der Strom trifft Haushalte, die ohne die zusätzlichen Wohnungen nicht angemessen wohnten: zu eng, bei Eltern oder Bekannten, in einer Wohnung, die sie sich nicht leisten können. Das ist kein Komfort, sondern der Teil des Wohnens, der Grundbedürfnis ist, und er betrifft Menschen, die ihre Lage am Markt nicht durch Zahlungsbereitschaft ausdrücken können. Deshalb steht er über dem Geldmaßstab, an dem der Wert der Wohnungen für ihre Bewohner und ihre Herstellungskosten gemessen sind. Unter der Existenzstufe bleibt er, weil die Betroffenen ein Dach über dem Kopf haben; drohte Wohnungslosigkeit, gälte ein eigener, höherer Maßstab. Die Verletzlichkeit der Gruppe trägt diese Stufe, kein Gewicht obendrauf. Der Wert ist mittel bis hoch: angemessenes Wohnen für Haushalte, die es sonst nicht hätten.

Die rund 2.000 Wohnungen, die im Mittel des Zeitraums aus Büros entstehen, sind in einem eigenen Pro-Argument mit dem bewertet, was sie ihren Bewohnern wert sind — dem Marktpreis —, und dieser Wert wird durch die Herstellungskosten auf der Gegenseite genau aufgewogen. Nicht im Marktpreis steckt, was am Ende der Umzugskette geschieht: Wer in eine neue Wohnung zieht, gibt meist eine andere frei, in die der Nächste zieht, und so fort. Für Helsinki ist mit Registerdaten gemessen, dass je 100 neuer Marktwohnungen 31 Wohnungen im untersten Einkommensfünftel frei werden ^[14]. Angesetzt ist, dass bei drei von zehn Wohnungen (Spanne: 15 bis 60 %) die Kette bei einem Haushalt endet, der sonst nicht angemessen wohnte — bei rund 4.000 Bewohnern rund 1.200 Menschen im Jahr. Bewertet ist ihr angemessenes Wohnen mit dem Grundbedarf: die Miete, die das Berliner Sozialrecht als angemessen anerkennt, rund 270 € je Person und Monat ^[13] — das, was die Gesellschaft dauerhaft zu zahlen bereit ist, damit jemand angemessen wohnt. Auf der Karte sind das 0,2 Punkte, ein Sechstel dessen, was die Wohnungen ihren Bewohnern wert sind. Der Impact ist klein: ein Bruchteil des Werts der Wohnungen selbst, aber der Teil, dem keine Kosten gegenüberstehen.

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4.000 Personenjahre je Jahr

Menschen in den zusätzlichen und früheren Wohnungen (pro-1)

× 30 % Setzung, Spanne 15–60 %: Wer einzieht, gibt meist eine Wohnung frei; gezählt wird, wo die Kette bei einem Haushalt endet, der sonst nicht angemessen wohnte — je 100 neuer Marktwohnungen werden in Helsinki 31 im untersten Einkommensfünftel frei

1.200 Personenjahre je Jahr

davon am Ende der Umzugskette jemand, der sonst nicht angemessen wohnte

[14]

× 3.260 € je Person und Jahr Anker Grundbedarf Wohnen, Berliner Wert: Richtwert der AV Wohnen für zwei Personen, 543,40 € Bruttokaltmiete im Monat, je Person rund 270 € — was das Berliner Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Was eine Wohnung darüber hinaus wert ist, zählt hier nicht; im Marktwert der Wohnungen nicht enthalten

3,91 Mio €

Grundbedarf Wohnen

[13]

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,2

Normalised Impact

Score 0,2 Impact × 6 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 0,6 von 100

Ob die Wohnungen überhaupt entstehen, ist dieselbe Frage wie beim Wert der Wohnungen selbst, und deshalb trägt der Posten dieselbe Zahl; ein eigener Zweifel am Ob kommt nicht hinzu. Dass neue Wohnungen über Umzugsketten bis in die unteren Einkommensgruppen wirken, ist für Helsinki gemessen ^[14] (Kontrafaktum: dieselben Haushalte ohne den Neubau; Design: Verfolgung der Umzugsketten in Registerdaten, kein Experiment). Für deutsche Städte gibt es diese Messung nicht; die Übertragung ist eine Setzung und steht mit ihrer Spanne in der Größe, nicht hier. Störgröße ist der Zuzug von außen, der eine Kette vorzeitig beendet — er ist im angesetzten Anteil berücksichtigt; eine Umkehrkausalität scheidet aus. Wer die Wohnungen für wahrscheinlicher hält, muss auch diesen Posten im selben Maß für wahrscheinlicher halten. Die Plausibilität entspricht der der Wohnungen selbst: Der Posten hängt am selben Glied.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Gleiche Ob-Frage wie pro-1 (gemeinsame Eintrittsgruppe), dort ausgeführt. Für das Glied Neubau → Umzugskette → Haushalt, der sonst nicht angemessen wohnte: Kontrafaktum dieselben Haushalte ohne den Neubau; Design Registerdaten-Verfolgung der Umzugsketten in Helsinki [14], für Deutschland nicht gemessen — als I-Setzung mit Spanne geführt, nicht in P. Störgröße: Zuzug von außen. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Umbau spart graue Energie

0,1von 100

Ein Umbau im Bestand braucht keinen neuen Rohbau. Für die Wohnungen, die sonst als Neubau entstünden, sind 18 Tonnen CO₂ je Wohnung an vermiedener grauer Energie angesetzt — im Jahresmittel rund 3.600 Tonnen. Wie groß der Vorteil ist, hängt daran, ob die Wohnung sonst gebaut worden wäre.

Wert 7 · KlimaImpact 0,0Plausibilität 5

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Betroffen ist das Klima, ein Gut, das über die heutigen Bewohner hinaus wirkt: Vermiedene Emissionen wirken über Jahrzehnte, und der Vorteil verteilt sich auf alle, nicht auf die Bewohner der umgewandelten Wohnungen. Nicht versiegelte Fläche käme hinzu, ist hier aber nicht beziffert. Deshalb steht der Strom auf der Stufe breiter Teilhabe und Umwelt und nicht auf einer Nutzenstufe. Der Wert ist hoch: Emissionen wirken langfristig und über die unmittelbar Betroffenen hinaus.

Eine umgewandelte Wohnung entsteht in einem Gebäude, das bereits steht: Tragwerk, Fundament und Erschließung sind vorhanden. Gegenüber einem Neubau entfällt damit ein großer Teil der grauen Energie, die im Rohbau steckt. Angesetzt sind die 800 geförderten Wohnungen je Jahrgang aus dem ersten Argument, gezählt für die fünf Jahrgänge der Wahlperiode im zehnjährigen Zeitraum, also 400 Wohnungen im Jahresmittel; die Ersparnis fällt im Jahr des Umbaus an und wird ihm zugerechnet. Davon ersetzt nur ein Teil einen Neubau, der sonst anderswo entstünde — angesetzt ist die Hälfte (Spanne: 20 bis 100 %), also 200 Wohnungen. Ein Neubau von 67 m² bindet im Rohbau rund 30 Tonnen CO₂; ein Umbau spart davon nach Abzug des eigenen Aufwands rund 18 Tonnen (Spanne: 10 bis 30). Das ergibt rund 3.600 Tonnen im Jahresmittel, etwa der Jahresausstoß von 1.500 Pkw. Auf der Karte sind das 0,02 Punkte, ein Siebzigstel des Wohnungsgewinns aus demselben Umbau. Der Impact ist sehr klein: ein realer Vorteil je Wohnung bei einer begrenzten Zahl von Wohnungen.

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800 Wohnungen je Jahr

Geförderte Wohnungen je Jahrgang (Spanne 300–1.800)

[1][2]

× 5 von 10 Jahren die Ersparnis fällt im Jahr des Umbaus an und wird ihm zugerechnet; fünf Förderjahrgänge 2027–2031 im Zeitraum 2027–2036

400 Wohnungen je Jahr

Jahrgänge der Wahlperiode im Zeitraum

[4]

× 50 % Setzung, Spanne 20–100 %: nur wo der Umbau einen Neubau ersetzt, gibt es einen Vergleichsfall

200 Wohnungen je Jahr

Anteil, der sonst als Neubau entstünde

× 18 t CO₂ Setzung, Spanne 10–30 t: Rohbau eines Neubaus von 67 m² rund 30 t CO₂ (450 kg je m² Wohnfläche), abzüglich des eigenen Umbauaufwands von rund 40 %

3.600 t CO₂ je Jahr

Vermiedene graue Energie je Wohnung

× 100 € je t Anker CO₂ (Regelwert, Spanne 45–200 €)

0,36 Mio €

Vermeidungskosten je Tonne

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,02

Normalised Impact

Score 0,02 Impact × 7 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 0,1 von 100

Dass Bestandsumbau weniger Rohbau und keinen Abriss braucht, ist unstrittig; die Größe des Vorteils hängt am Vergleichsfall. Wird die umgewandelte Wohnung an anderer Stelle nicht gebaut, ist der Vorteil voll; entsteht sie zusätzlich, entfällt der Vergleich — dieser Anteil steht als Spanne in der Menge. Belastbare Vergleichsrechnungen für Berliner Umwandlungsprojekte gibt es nicht, weil es zu wenige Fälle gibt. Kontrafaktum ist ein Neubau derselben Wohnung an anderer Stelle; das Design ist eine Bilanzrechnung aus Kennwerten ohne Vergleichsvorhaben; die eine Störgröße ist der energetische Endzustand — ein umgebautes Bürogebäude aus den achtziger Jahren erreicht selten Neubaustandard und zehrt über die Nutzungsdauer einen Teil der Ersparnis wieder auf —, behandelt hier; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Dass der Rohbau-Vorteil den Betriebsnachteil überwiegt, trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: Der Mechanismus ist klar, der Vergleichsfall und der Endzustand sind es nicht.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Neubau derselben Wohnung an anderer Stelle. Design: mechanistisch — Bilanzrechnung aus Kennwerten, kein Vergleichsvorhaben in Berlin. Störgröße: der schlechtere Energiestandard des umgebauten Gebäudes im Betrieb, der über die Nutzungsdauer einen Teil der Rohbau-Ersparnis aufzehrt — nicht beziffert, in P. Richtung: keine Umkehrkausalität. Gleiche Ob-Frage wie pro-1 (Umwandlungen kommen).

Kürzere Wohnungssuche

0,0von 100

Wer eine passende Wohnung findet, gewinnt mehr als den Tausch von Geld gegen Wohnraum: Die Suche hört auf. Angesetzt sind 40 erzwungene Stunden je umgewandelter Wohnung — bei rund 400 Erstbezügen im Jahr sind das rund 16.000 Stunden. Der Kanal trägt auch hier, weil die Wohnung zusätzlich ist und der Markt angespannt bleibt; weil umgebaute Büros peripher liegen, ist kein kürzerer Weg zur Arbeit gerechnet. Neben den Wohnungen selbst bleibt der Posten sehr klein.

Wert 9 · LebenszeitImpact 0,0Plausibilität 5

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Gezählt wird die Zeit, die Wohnungssuchende nicht mehr in Besichtigungen, Anfahrten, Bewerbungen und Absagen stecken. Sie ist erzwungen: Wer umziehen muss, weil Arbeit, Familie oder eine Kündigung es verlangen, kann die Suche nicht einfach lassen. Zurückgewonnene Zeit wiegt wie eine wache Stunde, die sonst ohne Gegenwert verginge, und steht damit einen Schritt unter Leben und Gesundheit. Derselbe Maßstab trägt auf der anderen Seite die längere Suche, die eine schärfere Mietregulierung erzwingt — Gewinn und Schaden sind damit vergleichbar. Ein Zuschlag für die Lage der Betroffenen kommt nicht hinzu: Dass es überwiegend Haushalte mit wenig Auswahl trifft, steckt schon in diesem hohen Maßstab. Der Wert ist hoch: zurückgewonnene Lebenszeit, auch wenn es je Haushalt um wenige Tage geht.

Umgewandelte Büros sind zusätzliche Wohnungen, und der Haushalt, der eine davon bekommt, hört auf zu suchen. Der Berliner Markt ist angespannt: Der Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank weist ein knappes Angebot bei hohen Angebotsmieten aus ^[6], und von 1.183 bundesweit Befragten suchten 54 % länger als ein Jahr, 23 % länger als zwei Jahre ^[10]. Angesetzt sind 40 erzwungene Stunden je zusätzlicher Wohnung (Spanne: 10 bis 130) — die Besichtigungen, Anfahrten und Bewerbungen des Haushalts, der sie bekommt, und der Haushalte, die in der Umzugskette nachrücken. Gezählt sind die 800 Wohnungen je Förderjahrgang, die ohne Förderung nicht umgebaut würden ^[1]: über fünf Jahrgänge 4.000 Wohnungen, im Mittel des Zeitraums rund 400 Erstbezüge im Jahr und damit rund 16.000 erzwungene Stunden weniger. Anders als beim Neubau am Stadtrand kommt hier kein kürzerer Weg zur Arbeit dazu: Umnutzungsgeeignet sind vor allem periphere Bürohäuser, deshalb ist dieser Kanal nicht gerechnet. Umgebaute Büros ergeben oft kleine Wohnungen — der Gewinn ist also das Ende der Suche, nicht mehr Platz. Auf der Skala dieser Seite sind das 0,01 Punkte gegen 1,2 Punkte für die Wohnungen selbst und 6,5 für die Mietdämpfung, gegen die beide dieser Posten sauber abgegrenzt ist. Der Impact ist sehr klein: ein echter, aber schmaler Gewinn neben dem, was der Umbau an Wohnraum schafft.

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400 Wohnungen je Jahr

Zusätzlich umgewandelte Wohnungen im Mittel des Zeitraums, erstmals bezogen

[1]

× 40 Stunden je Wohnung Setzung mit Spanne: Besichtigungen, Anfahrten, Bewerbungen und Nachweise einer Suche in einem angespannten Markt, in dem mehr als die Hälfte der Suchenden länger als ein Jahr unterwegs ist. Die Gegenrechnung über die Warteschlange — ein um 1 bis 2 % dünneres Angebot verlängert die Suche je Neuvertrag um rund drei Stunden, wie auf der Gegenseite der Mietpreisbremse gebucht — ergäbe hier das Drei- bis Fünffache; 40 Stunden je Wohnung ist bewusst die vorsichtigere Zählung und steht am unteren Rand der Spanne.

16.000 Stunden

Erzwungene Suchstunden je Wohnung (Spanne 10–130)

[10]

× 6,85 € je Stunde volle wache Stunde ohne Gegenwert, Anker Personenstunde

0,11 Mio €

Erzwungene Lebenszeit

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,01

Normalised Impact

Score 0,01 Impact × 9 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 0,0 von 100

Dass eine Suche endet, wenn ein Haushalt in eine zusätzliche Wohnung einzieht, folgt aus der Sache und nicht aus vermutetem Verhalten. Unsicher ist deshalb nicht das Ob, sondern die Größe: Wie viele Stunden eine Suche wirklich kostet, ist gesetzt und nicht gemessen — die Befragung belegt die Dauer, nicht den Aufwand je Suche ^[10]. Die Spanne von 10 bis 130 Stunden trägt diesen Zweifel. Das Ob hängt allein daran, ob die Förderung die angesetzten Umwandlungen wirklich auslöst; die Marktuntersuchung zeigt, dass die Wirtschaftlichkeit das Hemmnis ist, misst aber kein Förderprogramm ^[1]. Deshalb trägt dieser Posten dieselbe Zahl wie das Argument zu den Wohnungen selbst: Wer die Umwandlungen für wahrscheinlicher hält, muss auch die gesparte Suche für wahrscheinlicher halten. Eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Die Plausibilität ist mittel: Die Richtung ist sicher, die Größe gesetzt, das Ob hängt an derselben Frage wie die Umwandlungen selbst.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: dieselben Haushalte ohne die umgewandelten Wohnungen. Design: definitorisch — wer in eine zusätzliche Wohnung einzieht, sucht nicht weiter; keine gemessene Verhaltensänderung, keine Störgröße, keine Richtungsfrage. Größenzweifel (40 Stunden je Wohnung, Spanne 10–130) in der i_spanne; der Zweifel am Ob ist derselbe wie bei pro-1 und steht wie dort in P.

Argumente — Contra

6 Argumente · Top 3 angezeigt

Geringere Mieteinnahmen

6von 100

Der Betrag ist derselbe wie bei der Mietdämpfung, von der anderen Seite gesehen: rund 99 Mio. € im Jahr, die den Vermietern entgehen, wenn die gezahlte Mietsumme um 0,93 % niedriger liegt. Ihr Euro zählt mit 0,8, weil in Berlin landeseigene Gesellschaften, Genossenschaften und große Wohnungsunternehmen einen großen Teil der Mietwohnungen halten und nur die privaten Kleinvermieter überwiegend in den oberen Fünfteln liegen.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 4,0Plausibilität 3

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Der Strom ist Geld: Mieteinnahmen, die den Vermietern entgehen. Er bleibt am allgemeinen Maßstab; das Gewicht trägt, wer ihn verliert. Rund ein Viertel der Berliner Mietwohnungen gehört den landeseigenen Gesellschaften, rund ein Achtel Genossenschaften, ein weiterer Teil großen privaten Wohnungsunternehmen — deren Euro zählt voll —, der Rest privaten Kleinvermietern, die überwiegend in den oberen zwei Fünfteln liegen und deren Euro mit 0,6 zählt. Im Mix zählt der Euro der Vermieter hier mit 0,8 (Spanne: 0,6 bis 0,9). Der Wert ist mittel: Geld am allgemeinen Maßstab, gewichtet nach dem Einkommen der Zahler.

Der Betrag ist derselbe wie im Argument zur Mietdämpfung, nur von der anderen Seite gesehen. Rund 2.000 Wohnungen mehr im Mittel des Zeitraums sind 0,097 % des Berliner Bestands von 2,06 Millionen Wohnungen ^[7]; nach der an den deutschen Baufertigstellungen gemessenen Reaktion von 29,8 % Angebotsmiete je 1 % Bestand ^[11] sind das 2,89 % niedrigere Angebotsmieten (Spanne: 1,87 bis 3,91 %). Gemessen sind Inseratsmieten; sie schlagen nur in den Verträgen durch, die neu geschlossen werden. Bei rund 8 % Fluktuation im Jahr ^[12] sind das über zehn Jahre im Mittel 32 % der Verträge, auf die gezahlte Mietsumme also 0,93 %. Die rund 1,7 Millionen Mieterhaushalte zahlen bei rund 7,50 € je Quadratmeter Nettokaltmiete und 70 Quadratmetern etwa 10,7 Mrd. € im Jahr (Spanne: 9 bis 12 Mrd. €) ^[6]; 0,93 % davon sind rund 99 Mio. € im Jahr, die den Vermietern entgehen. Mit dem Gewicht der Vermieter sind das 79,6 Mio. €, auf der Karte 4,0 Punkte — gut drei Fünftel dessen, was derselbe Betrag bei den Mietern wiegt. Der Impact ist mittel und der größte Gegenposten dieser Bilanz: Der Betrag verteilt sich über hunderttausende Vermieter und ist je Wohnung ein Betrag von rund 60 € im Jahr.

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99,4 Mio €

Weniger Miete im Jahr durch das gedämpfte Mietniveau (Spanne 54–151)

[6][11][12]

× 0,8 Serien-Setzung Berlin (13.09.2026), Spanne 0,6–0,9: Berliner Vermieterstruktur — rund 25 % landeseigene Gesellschaften (1), rund 12 % Genossenschaften (1), große private Wohnungsunternehmen (1), private Kleinvermieter (0,6), im Mix nahe 0,8; Geberbein — das Mieterbein steht im Argument zur Mietdämpfung

79,6 Mio €

Gewichtet nach Einkommen der Vermieter

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

3,98

Normalised Impact

Score 3,98 Impact × 5 Wert × 3 Plausibilität ÷ 10 = 6 von 100

Die Rechnung und die Unsicherheit sind dieselben wie auf der Mieterseite. Neu ist, dass die Reaktionsstärke nicht mehr aus fremden Märkten gesetzt, sondern an allen deutschen Baufertigstellungen kausal geschätzt ist, mit Regenschocks während der Bauphase als Instrument ^[11]. Offen bleibt zweierlei: Die Schätzung trennt einen temporären Angebotsschock, gebucht ist ein dauerhafter Bestandszuwachs, und die Kette Förderung → Umbau → Bestand ist für diese Maßnahme in keinem Glied gemessen. Das Mietniveau ohne die zusätzlichen Wohnungen ist nicht beobachtbar, die Störgröße ist der Zins- und Baukostenpfad, eine Umkehrkausalität scheidet aus. Weil Empfänger- und Geberbein derselbe Strom sind, tragen beide dieselbe Plausibilität; der Beleg trägt die Reaktionsstärke, nicht die Kette, und deshalb bleibt die Zahl bei 3 und der Befund der offenen Kette stehen. Die Einbuße tritt in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen in der angesetzten Größe ein. Die Plausibilität ist niedrig: dieselbe offene Kette wie bei der Mietdämpfung.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Mietniveau ohne die zusätzlichen Wohnungen — nicht beobachtbar, gerechnet über die gemessene Reaktion der Angebotsmieten (Spiegelbild von pro-3). Design: Die Reaktionsstärke ist quasi-experimentell identifiziert (Regenschocks in der Bauphase als Instrument) [11], die Kette Förderung → Umbau → Bestand für diese Maßnahme nur mechanistisch. Störgröße: Zins- und Baukostenpfad, nur in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Geberbein des Transfers Vermieter → Mieter, Empfängerbein pro-3, gleiche Menge und gleiches P. Offen bleibt der Unterschied zwischen temporärem Schock und dauerhaftem Zuwachs.

Belegleiter: dieselbe Lage wie im Argument zur Mietdämpfung — die Reaktionsstärke ist für Deutschland gemessen [11], die Kette Förderung → Umbau → Bestand nicht, und der gemessene Schock ist temporär. Rückleseprobe: die Einbuße tritt in etwa drei von zehn vergleichbaren Fällen in der angesetzten Größe ein.

Offen: Derselbe Nachweis wie beim Gegenstück — eine Messung der Kette Förderung → Umbau → Bestand und eine Langfristschätzung für einen dauerhaften Bestandszuwachs — hebt beide Beine gemeinsam auf 4,5 bis 5.

Unternehmen finden keine passenden Flächen

1,4von 100

Der Leerstand liegt in alten, peripheren Gebäuden, die Nachfrage in neuen, zentralen. Ein Moratorium stoppt das nachgefragte Segment und lässt das leerstehende unberührt. Angesetzt sind 150.000 m² im Jahr, die neues Baurecht gebraucht hätten, mit einem Nutzungsnachteil von 25 € je Quadratmeter und Jahr.

Wert 6 · Wohlstand & ProduktionImpact 0,5Plausibilität 5

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Der Strom betrifft die Produktivität der Unternehmen, mittelbar über die Qualität der verfügbaren Flächen: schlechter geschnittene, schlechter erschlossene Gebäude. Er trifft keine Existenz und keine Gesundheit, wirkt aber breit und über Jahre, weil Standortentscheidungen lange binden. Deshalb steht er auf der Stufe der Systeme und des Wohlstands, nicht am allgemeinen Geldmaßstab der Unternehmensbudgets. Der Wert ist mittel bis hoch: Wirtschaftsstandort und Produktivität, mittelbar und langfristig.

Der Berliner Leerstand liegt nicht dort, wo Unternehmen suchen: Rund 80 % des Bürobestands stammt aus der Zeit vor 2000, und die leerstehenden Flächen konzentrieren sich in älteren Objekten außerhalb des S-Bahn-Rings ^[1]^[3]. Ein Moratorium stoppt den Neubau, also genau das Segment, das nachgefragt wird. Der Neubau geht allerdings ohnehin zurück: Im ersten Halbjahr 2026 wurden nur 55.800 m² fertiggestellt, der niedrigste Stand seit zehn Jahren; für 2027 werden noch gut 400.000 m² erwartet, danach deutlich weniger ^[8]. Angesetzt ist ein Neubau von 300.000 m² im Jahr, der ohne die Maßnahme ab 2029 fertig würde (Spanne: 200.000 bis 450.000). Das Moratorium erreicht davon nur die Vorhaben, die neues Baurecht brauchen; wer schon Baurecht hat, baut weiter — angesetzt ist die Hälfte (Spanne: 25 bis 75 %), also 150.000 m² im Jahr. Für die fünf Jahrgänge der Wahlperiode fehlen diese Flächen im Mittel des Zeitraums mit dem Faktor 2,5, wie die Wohnungen auf der Gegenseite: 375.000 m². Gebucht ist nicht die Fläche selbst, sondern der Nutzungsnachteil: Unternehmen bleiben in schlechter geschnittenen und schlechter erschlossenen Gebäuden. Der Abstand zwischen Spitzenmiete (rund 47 €) und Durchschnittsmiete (rund 25,70 € je Quadratmeter und Monat) ^[9], im Jahr rund 256 €, bepreist den vollen Wert der besseren Fläche; wer sie nicht bekommt, verliert nur den Teil, den er über die Miete hinaus gewonnen hätte — angesetzt ist ein Zehntel des Abstands, 25 € je Quadratmeter und Jahr (Spanne: 12 bis 60). Mehrverbrauch an Energie steht im Argument zur Erneuerung des Bestands. Zusammen sind das rund 9,4 Mio. € im Jahr, auf der Karte 0,47 Punkte. Der Impact ist klein: viele Quadratmeter, moderater Nachteil je Quadratmeter.

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300.000 m² je Jahr

Büroneubau je Jahr ohne die Maßnahme (Spanne 200.000–450.000 m²)

[8]

× 50 % Setzung, Spanne 25–75 %: das Moratorium verweigert künftiges Baurecht; Vorhaben mit bestehendem Baurecht bauen weiter (Entzug steht im Argument zur Entschädigung)

150.000 m² je Jahr

Anteil, der neues Baurecht braucht

[4]

× 2,5 fünf Jahrgänge der Wahlperiode, Fertigstellung rund drei Jahre nach Baurecht, 25 Flächen-Jahre ÷ 10 (Setzung, Spanne 2–3,5) — dieselbe Rechnung wie bei den Wohnungen der Gegenseite

375.000 m²

Fehlende Fläche im Mittel des Zeitraums

× 25 € Setzung, Spanne 12–60 €: ein Zehntel (5–25 %) des Jahresabstands zwischen Spitzenmiete 47 € und Durchschnittsmiete 25,70 € je m² und Monat (rund 256 € im Jahr) — der Abstand bepreist die ganze bessere Fläche, der verdrängte Nutzer verliert nur seinen Vorteil darüber hinaus; Energie-Mehrverbrauch steht in con-3

9,4 Mio €

Nutzungsnachteil je Quadratmeter und Jahr

[9]

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,47

Normalised Impact

Score 0,47 Impact × 6 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 1,4 von 100

Dass Leerstand und Nachfrage in verschiedenen Segmenten liegen, ist aus den Marktdaten ablesbar: Der Leerstand liegt bei rund 8 %, während die Spitzenmiete auf Rekordniveau steht und in zentralen Lagen weiter gebaut und vermietet wird ^[3]^[9]. Wie groß der Nachteil je Quadratmeter ausfällt, ist dagegen nicht gemessen; er ist als Anteil des Abstands zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete gesetzt, der auch Lage und Ausstattung abbildet. Kontrafaktum ist der ohnehin sinkende Büroneubau ohne Moratorium; das Design ist die Segmenttrennung aus Marktdaten ohne Messung des Nachteils; die eine Störgröße ist das Ausweichen der Unternehmen ins Umland, in Sanierungen oder in kleinere Flächen, behandelt hier; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Für ein größeres Gewicht spricht, dass ein Moratorium Investitionsentscheidungen über Jahre verschiebt und Standortentscheidungen nicht nachholbar sind. Dass ein Nutzungsnachteil in der angesetzten Größe eintritt, trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: Die Segmenttrennung ist belegt, die Höhe des Nachteils ist gesetzt.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Büroneubau nach dem sinkenden Trend ohne Moratorium (2027 gut 400.000 m², danach deutlich weniger [8]). Design: mechanistisch — Segmenttrennung aus Marktdaten [3][9], Nachteil je Quadratmeter als Anteil des Mietabstands gesetzt, keine Messung. Störgröße: Ausweichen der Nutzer ins Umland und in Sanierungen — in P. Richtung: keine Umkehrkausalität; Selektion der Vorhaben ohne Baurecht steckt in der Menge.

Der Umbau bindet Kapital

1,3von 100

Ein Büro wird nicht durch einen Beschluss zur Wohnung: Der Umbau kostet 2.500 bis 3.500 € je Quadratmeter, und dieses Kapital bleibt gebunden, solange die Wohnung steht. Nach Abzug der Landesförderung, die schon als eigener Posten zählt, trägt der Eigentümer rund 2.500 € je Quadratmeter — mit Kapitalkosten von 2,5 % nach Abzug der erwarteten Wertsteigerung und 15 € Instandhaltung rund 5.200 € je Wohnung und Jahr, für 2.000 Wohnungen rund 10 Mio. €. Das Gebäude selbst steht schon; gebucht ist nur, was der Umbau zusätzlich verbraucht.

Wert 5 · UnternehmensbudgetsImpact 0,5Plausibilität 5

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Gezählt werden reale Mittel: Material, Bauarbeit und das Kapital, das im Umbau gebunden bleibt, dazu die laufende Instandhaltung. Getragen werden sie von den Eigentümern und über die Miete von den Bewohnern; eine besonders verletzliche Gruppe steht hier nicht. Was in den Umbau fließt, steht für andere Verwendungen nicht zur Verfügung — auch nicht für Neubau an anderer Stelle. Deshalb gilt der allgemeine Maßstab für Geld, ohne Zuschlag und ohne Abschlag. Dass der Zugang zu den Wohnungen auf der anderen Seite steht, ändert daran nichts: Es sind zwei verschiedene Ströme. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Mittel am allgemeinen Maßstab.

Der Umbau eines Bürogebäudes kostet 1.500 bis 2.500 € je Quadratmeter, dazu rund 1.000 € Nebenkosten, zusammen also 2.500 bis 3.500 € ^[1]. Angesetzt sind 3.000 € je Quadratmeter. Davon trägt das Land rund 500 € über die Wirtschaftlichkeitslücke; dieser Teil steht bereits als Landesausgabe in der Bilanz, hier zählen deshalb nur die rund 2.500 €, die der Eigentümer aufbringt — sonst stünde derselbe Euro zweimal. Anders als beim Neubau ist kein Grundstück und kein Rohbau zu bezahlen: Das Gebäude steht, und was seine bisherige Nutzung wert war, steht als entgangene Bürofläche in zwei eigenen Gegenargumenten. Das gebundene Kapital kostet den Bauzins bei zehnjähriger Bindung von 4,0 % (Spanne: 3,5 bis 4,5 %), abzüglich der erwarteten realen Wertsteigerung von 1,5 % im Jahr (Spanne: 0,5 bis 2,5 %) — bleiben 2,5 %, also rund 63 € je Quadratmeter, dazu 15 € Instandhaltung: 77,50 € je Quadratmeter und Jahr, bei 67 Quadratmetern je umgebauter Wohnung rund 5.200 € im Jahr. Für die 2.000 Wohnungen, die im Mittel des Zeitraums bewohnt sind, ergibt das rund 10,4 Mio. € im Jahr, auf der Karte 0,52 Punkte — gut zwei Fünftel dessen, was der Zugang zu denselben Wohnungen wiegt (1,2). Der Impact ist klein, aber größer als jeder andere Gegenposten dieser Bilanz — der Umbau ist billiger als ein Neubau, umsonst ist er nicht.

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3.000 € je m²

Umbaukosten je Quadratmeter (Spanne 2.500–3.500 €)

[1]

− 500 € je m² die Wirtschaftlichkeitslücke zahlt das Land und steht als eigener Posten in der Bilanz; hier zählt nur, was der Eigentümer trägt — count-once

2.500 € je m²

Anteil des Landes

[1]

× 4,0 % Zins − 1,5 % reale Wertsteigerung = 2,5 % Bauzins bei zehnjähriger Bindung, September 2026 (Spanne 3,5–4,5 %), abzüglich der erwarteten realen Wertsteigerung von 1,5 % (Spanne 0,5–2,5 %); über den kurzen Horizont nur Kapitalbindung, keine Tilgung

62,5 € je m² und Jahr

Kapitalbindung je Jahr

+ 15 € je m² und Jahr Buchungsregel wohnbau-kosten/1.0

77,5 € je m² und Jahr

Instandhaltung

× 67 m² 2 Mio. m² ÷ 30.000 Wohnungen der Potenzialstudie — dieselbe Wohnungsgröße wie auf der Nutzenseite

5.193 € je Wohnung und Jahr

Fläche je umgebauter Wohnung

[2]

× 2.000 Wohnungen dieselbe Menge und Zeitrechnung wie im ersten Pro-Argument; die Umwandlung ermöglicht diese Wohnungen, also zählen die vollen Jahreskosten

10,39 Mio €

Wohnungen im Mittel des Zeitraums

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,52

Normalised Impact

Score 0,52 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 1,3 von 100

Dass ein Umbau Kapital bindet und das Ergebnis instand gehalten werden muss, folgt aus Preis und Zins, nicht aus vermutetem Verhalten. Die Umbaukosten sind in der Marktuntersuchung erhoben ^[1], der Zins ist der Marktsatz des Septembers 2026, und beide stehen mit ihrer Spanne in der Rechnung. Unsicher ist deshalb die Größe, nicht das Ob. Das Ob hängt allein daran, ob umgebaut wird — dieselbe Frage wie im ersten Pro-Argument, und deshalb trägt der Posten dieselbe Zahl: In etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall kommen die Umbauten, und dann werden auch die Mittel verbraucht. Anders als bei der Förderung kommt kein Mitnahmeeffekt hinzu, denn Mittel bindet nur, wer tatsächlich umbaut. Die Plausibilität ist mittel: Die Rechnung selbst ist sicher, sie hängt aber am selben Ereignis wie der Nutzen.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 9 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: dieselben Mittel ohne den Umbau. Design: definitorisch — die Kosten folgen aus den erhobenen Umbaukosten [1] und dem Marktzins, keine gemessene Wirkung, keine Störgröße, keine Richtungsfrage. Größenzweifel (Umbaukosten 2.500–3.500 €, Zins abzüglich Wertsteigerung 1,0–4,0 %) in der i_spanne; der Zweifel am Ob ist derselbe wie bei pro-1 und steht über die gemeinsame Eintrittsgruppe in P.

Entzug von Baurecht kostet Entschädigung

0,5von 100

Der Entzug bestehenden Baurechts löst Entschädigungsansprüche aus, künftige Bauleitplanung nicht. Angesetzt sind 10.000 m² entzogenes Baurecht je Jahr der Wahlperiode zu 600 € Wertminderung, dazu Verfahren — im Jahresmittel 3,5 Mio. €. Die Fallzahl hängt daran, wie viel Büro-Baurecht in Berlin noch unausgeübt ist.

Wert 5 · StaatsfinanzenImpact 0,2Plausibilität 5

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Der Strom besteht aus öffentlichen Mitteln und Verfahrensaufwand. Bewertet wird er am allgemeinen Maßstab öffentlicher Mittel. Die Empfänger sind Grundstückseigentümer und Projektentwickler; die Zahlung gleicht bei ihnen einen realen Verlust aus, den Wert des entzogenen Baurechts, und steht deshalb nicht als eigener Vorteil in der Bilanz. Der Wert ist mittel: gewöhnliche öffentliche Mittel.

Wo eine Gemeinde bestehendes Baurecht entzieht, entstehen nach dem Baugesetzbuch Entschädigungsansprüche der Eigentümer. Ein Moratorium, das kein weiteres Baurecht für Büroflächen vorsieht, wirkt vor allem auf künftige Bauleitplanung; dort löst es keine Ansprüche aus ^[4]. Für bereits erteiltes oder noch ausübbares Baurecht gilt das nicht: Wo Bebauungspläne geändert oder Veränderungssperren verhängt werden, ist zu entschädigen. Angesetzt sind 10.000 m² Geschossfläche je Jahr der Wahlperiode, bei denen das geschieht (Spanne: null bis 40.000), zu einer Wertminderung von 600 € je Quadratmeter (Spanne: 300 bis 1.200 — der Abstand des Bodenwerts mit und ohne Büro-Baurecht), also 6 Mio. € je Jahr der Wahlperiode, über den zehnjährigen Zeitraum 3 Mio. € im Jahr. Dazu kommen rund 20 Verfahren im Jahr mit Gutachten und Rechtsstreit zu je 50.000 €, im Zeitraum 0,5 Mio. € im Jahr. Zusammen sind das 3,5 Mio. € im Jahr, auf der Karte 0,18 Punkte — etwa das Doppelte der Förderkosten für die Umwandlung. Wie hoch die Summe tatsächlich ausfällt, hängt daran, wie viele Bürovorhaben in Berlin bereits Baurecht haben und noch nicht gebaut sind. Der Impact ist klein: eine begrenzte Zahl von Fällen mit jeweils erheblichen Beträgen.

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	Entzogenes Büro-Baurecht je Jahr der Wahlperiode Setzung, Spanne 0–40.000 m²: das Moratorium zielt auf künftige Bauleitplanung; Ansprüche entstehen nur, wo Bebauungspläne geändert oder Veränderungssperren verhängt werden [4]	10.000 m² Geschossfläche	10.000 m²
×	Wertminderung je Quadratmeter Geschossfläche Setzung, Spanne 300–1.200 €: Abstand des Bodenwerts mit und ohne Büro-Baurecht	600 €	6 Mio € je Jahr der Wahlperiode
×	Jahre der Wahlperiode im Zeitraum Einmalposten der Wahlperiode ÷ Jahre des Horizonts — derselbe Schritt wie auf der Gegenseite	5 von 10 Jahren	3 Mio € je Jahr
+	Verfahren: Gutachten und Rechtsstreit Setzung, Spanne 0,2–1 Mio €: Verwaltungs- und Gerichtsverfahren des Landes je Fall	20 Verfahren × 50.000 € × 5 von 10 Jahren	0,5 Mio € je Jahr
=	Kosten des Landes im Jahresmittel (Spanne 2–6,5)		3,5 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	20 Mio € je Punkt	0,18

Score 0,18 Impact × 5 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 0,5 von 100

Die Anspruchsgrundlage ist eindeutig und wird in Planungsverfahren regelmäßig geltend gemacht. Unsicher ist allein die Fallzahl, weil kein öffentliches Register erfasst, wie viele Bürovorhaben mit Baurecht noch nicht realisiert sind; diese Unsicherheit steht in der Spanne. Kontrafaktum ist die Bauleitplanung ohne Moratorium; das Design ist die Rechtsfolge des Baugesetzbuchs mit gesetzter Fallzahl; die eine Störgröße ist die Sieben-Jahres-Frist, nach der Ansprüche erlöschen, wenn das Baurecht nicht ausgeübt wurde — in der Menge; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Für höhere Beträge spricht, dass Berlin in den vergangenen Jahren viel Büro-Baurecht geschaffen hat, das wegen der Marktlage nicht ausgeübt wurde. Ob überhaupt in bestehendes Baurecht eingegriffen wird, hängt an derselben Frage wie der Nachteil für die Büronutzer: Ein Moratorium, das nur künftige Pläne betrifft, kostet hier nichts. Das trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: eindeutige Rechtslage, offene Fallzahl.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Bauleitplanung ohne Moratorium, kein Entzug von Büro-Baurecht. Design: mechanistisch — Rechtsfolge des Baugesetzbuchs, Fallzahl und Wertminderung gesetzt, kein Register unausgeübten Baurechts. Störgröße: die Sieben-Jahres-Frist, nach der Ansprüche erlöschen — in der Mengen-Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Gleiche Ob-Frage wie con-2 (Moratorium greift in laufende Planungen ein).

Die Förderung schließt eine teure Lücke

0,2von 100

Zwischen Umbaukosten von 2.500 bis 3.500 € je Quadratmeter und der tragfähigen Miete klafft eine Lücke von rund 500 € je Quadratmeter, rund 33.500 € je Wohnung, mit Mitnahme rund 41.900 € je zusätzlicher Wohnung. Je Nutzungsjahr verteilt sind das im Zeitraum rund 1,7 Mio. € im Jahr. Die Kostenbasis ist erhoben, die Förderhöhe gerechnet.

Wert 5 · StaatsfinanzenImpact 0,1Plausibilität 6

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Der Strom besteht aus öffentlichen Mitteln, die anderswo fehlen. Bewertet wird er am allgemeinen Maßstab öffentlicher Mittel, ohne Aufschlag. Ein Vergleich hilft bei der Einordnung: Mit derselben Summe ließe sich auch Neubau fördern, der pro Wohnung ähnlich viel kostet. Die Entscheidung zwischen beiden Wegen fällt nicht in dieser Bewertung, sondern im Vergleich zweier Bewertungen. Der Wert ist mittel: gewöhnliche öffentliche Mittel am allgemeinen Maßstab.

Der Umbau eines Bürogebäudes kostet 1.500 bis 2.500 € je Quadratmeter, dazu kommen rund 1.000 € Nebenkosten ^[1]; das sind 2.500 bis 3.500 € je Quadratmeter. Kaufpreis und Grunderwerbsteuer kommen nach derselben Untersuchung noch hinzu; gerechnet ist hier der Eigentümer, der sein leerstehendes Gebäude selbst umbaut — wo erst gekauft werden muss, liegt die Lücke am oberen Rand der Spanne. Tragfähig ist in peripherer Lage eine Miete um 13 € je Quadratmeter ^[1]^[6]; nach Bewirtschaftungskosten bleiben rund 11 €, die bei fünf Prozent Kapitalkosten etwa 2.640 € je Quadratmeter tragen. Die Lücke ist mit 500 € je Quadratmeter angesetzt (Spanne: 200 bis 1.000), bei 67 m² rund 33.500 € je Wohnung. Weil auch Umbauten gefördert werden, die ohne Förderung zustande kämen, kostet jede zusätzliche Wohnung rechnerisch mehr: angesetzt ist ein Viertel Mitnahme (Spanne: null bis die Hälfte), also rund 41.900 € je zusätzlicher Wohnung. Die Förderung kauft eine Wohnung, die rund fünfzig Jahre steht; je Nutzungsjahr sind das rund 840 €, ohne Abzinsung, und gezählt werden wie auf der Gegenseite nur die Wohnungs-Jahre im Zeitraum: rund 2.000 Wohnungen im Mittel, also rund 1,7 Mio. € im Jahr, auf der Karte 0,08 Punkte. Rechnete man den ganzen Mittelabfluss von rund 168 Mio. € den zehn Jahren des Zeitraums zu, wären es 16,8 Mio. € im Jahr — dann stünden dem aber nur zehn der fünfzig Nutzungsjahre gegenüber. Der Impact ist klein: eine im Landeshaushalt kleine Position, deren Höhe an der Ausgestaltung hängt.

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500 € je m²

Wirtschaftlichkeitslücke je Quadratmeter (Spanne 200–1.000 €)

[1][6]

× 67 m² je Wohnung 2 Mio. m² ÷ 30.000 Wohnungen der Potenzialstudie

33.500 €

Förderung je Wohnung

[1][2]

× 1,25 Setzung, Spanne 1,0–1,5: ein Viertel der geförderten Umbauten käme auch ohne Förderung

41.900 €

Förderung je zusätzlicher Wohnung mit Mitnahme

÷ 50 Jahre die Förderung kauft eine Wohnung, die rund fünfzig Jahre steht; gezählt werden nur die Wohnungs-Jahre im Zeitraum, ohne Abzinsung — Symmetrie zur Nutzenseite

838 € je Wohnung und Jahr

Je Nutzungsjahr der Wohnung

× 800 je Jahrgang × 2,5 dieselben 2.000 Wohnungen wie im ersten Pro-Argument (fünf Jahrgänge, Bezug drei Jahre nach Zusage)

1,68 Mio €

Wohnungen im Mittel des Zeitraums

[4]

× 1 Landesmittel, Gewicht 1; die geförderte Wohnung steht als eigener Strom im ersten Pro-Argument

1,68 Mio €

Ein Euro der öffentlichen Hand zählt

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,08

Normalised Impact

Score 0,08 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 0,2 von 100

Die Kostenspannen stammen aus einer Marktuntersuchung und sind belastbar ^[1]. Die nötige Förderhöhe ist gerechnet, nicht gemessen, und hängt an der erzielbaren Miete in peripheren Lagen, die zwischen den Bezirken stark schwankt; diese Unsicherheit steht in der Spanne. Erfahrungen mit Umwandlungsförderung gibt es in Deutschland kaum; die wenigen Programme sind zu jung für eine Bilanz. Kontrafaktum ist der Haushalt ohne Förderprogramm; das Design ist die Wirtschaftlichkeitsrechnung der Marktuntersuchung, keine Abrechnung eines laufenden Programms; die eine Störgröße ist die Mitnahme, die als eigener Schritt in der Menge steht; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Ob die Mittel abfließen, hängt an derselben Frage wie der Nutzen — nur geförderte Umbauten kosten —, und weil auch Mitnahme Geld kostet, trifft der Kostenanfall etwas häufiger zu als der Wohnungsgewinn, in etwa sechs von zehn vergleichbaren Fällen. Die Plausibilität ist mittel bis hoch: solide Kostenbasis, gerechnete Förderhöhe, gekoppelt an das Ob der Umwandlung.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Landeshaushalt ohne Förderprogramm. Design: mechanistisch — Wirtschaftlichkeitsrechnung aus den Kostenspannen der Marktuntersuchung [1], keine Abrechnung eines laufenden Programms. Störgröße: Mitnahme durch Umbauten, die ohne Förderung zustande kämen — als eigener Schritt (× 1,25) in der Menge. Richtung: keine Umkehrkausalität. Gleiche Ob-Frage wie pro-1: nur geförderte Umbauten kosten; weil auch Mitnahme kostet, tritt der Posten etwas häufiger ein als der Nutzen.

Der Bürobestand erneuert sich langsamer

0,1von 100

Ohne Neubau bleiben Nutzer in Gebäuden aus der Zeit vor 2000, die mehr Energie verbrauchen. Angesetzt sind 70 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr Mehrverbrauch auf 375.000 m², rund 5.300 Tonnen CO₂ im Jahr. Ein Moratorium könnte umgekehrt auch Sanierungen erzwingen.

Wert 7 · KlimaImpact 0,0Plausibilität 4

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Betroffen ist das Klima über den Energieverbrauch von Gebäuden, der Jahrzehnte anhält. Der Effekt trifft niemanden unmittelbar, wirkt aber lange und ist nicht nachholbar; die Betriebskosten der Nutzer selbst stehen nicht hier, sondern im Argument zu den fehlenden Flächen. Deshalb steht der Strom auf der Stufe breiter Teilhabe und Umwelt. Der Wert ist hoch: Emissionen, langfristig und breit.

Rund 80 % der Berliner Büroflächen stammen aus der Zeit vor 2000 ^[1]. Neubau ersetzt diesen Bestand schrittweise und senkt den Energieverbrauch je Quadratmeter deutlich. Angesetzt sind die 375.000 m² Neubau, die im Mittel des Zeitraums fehlen — dieselbe Fläche wie im Argument zu den Büronutzern: 150.000 m² je Jahrgang, die neues Baurecht gebraucht hätten, für die fünf Jahrgänge der Wahlperiode mit dem Faktor 2,5. Auf dieser Fläche bleiben Nutzer in Gebäuden, die rund 70 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr mehr verbrauchen als ein Neubau (Spanne: 30 bis 120; alte Büros liegen bei rund 150, neue bei 60 bis 80). Das sind rund 26 Gigawattstunden im Jahr; mit rund 0,2 Kilogramm CO₂ je Kilowattstunde (Spanne: 0,15 bis 0,3, Berliner Mix aus Fernwärme, Gas und Strom) rund 5.300 Tonnen CO₂ im Jahr, etwa der Jahresausstoß von 2.200 Pkw. Auf der Karte sind das 0,03 Punkte, ein Achtzehntel des Nutzungsnachteils derselben Flächen. Der Effekt läuft dem Vorteil aus dem Bestandserhalt bei den Wohnungen nicht zuwider, weil es um verschiedene Gebäude geht: dort der Rohbau von Wohnungen, hier der Betrieb von Büros. Der Impact ist sehr klein: ein stetiger Mehrverbrauch auf begrenzter Fläche.

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375.000 m²

Fehlender Büroneubau im Mittel des Zeitraums

[8]

× 70 kWh Setzung, Spanne 30–120 kWh: Bürobestand vor 2000 rund 150 kWh je m² Endenergie, Neubau 60–80

26,25 GWh je Jahr

Mehrverbrauch je Quadratmeter und Jahr

[1]

× 0,2 kg Setzung, Spanne 0,15–0,3 kg: Berliner Mix aus Fernwärme, Erdgas und Strom

5.250 t CO₂ je Jahr

CO₂ je Kilowattstunde

× 100 € je t Anker CO₂ (Regelwert, Spanne 45–200 €)

0,53 Mio €

Vermeidungskosten je Tonne

÷ 20 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,03

Normalised Impact

Score 0,03 Impact × 7 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 0,1 von 100

Dass neue Bürogebäude weniger Energie verbrauchen als solche aus den achtziger und neunziger Jahren, ist unstrittig. Offen ist, ob die Nutzer tatsächlich in den alten Flächen bleiben oder ob die Eigentümer sanieren, weil sie keine Alternative haben; ein Moratorium könnte Sanierung sogar beschleunigen. Kontrafaktum ist der sinkende Büroneubau ohne Moratorium; das Design sind Verbrauchskennwerte alter und neuer Bürogebäude ohne Messung in Berlin; die eine Störgröße ist die Sanierung, die das Moratorium selbst auslösen kann — diese Gegenrichtung ist real und steht hier, nicht in der Menge; eine Umkehrkausalität gibt es nicht. Für Berlin gemessen ist keiner der beiden Effekte. Dass der Mehrverbrauch in der angesetzten Größe bestehen bleibt, trifft in etwa vier von zehn vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: klarer Mechanismus mit einer plausiblen Gegenrichtung.

evidence_basis: Projektion · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Tragendes Glied bestritten · P 3,5–4

Kontrafaktum: Büroneubau nach dem sinkenden Trend ohne Moratorium. Design: mechanistisch — Verbrauchskennwerte alter und neuer Bürogebäude, keine Messung in Berlin. Störgröße: Sanierung des Bestands, die das Moratorium selbst auslösen kann — die Gegenrichtung, in P. Richtung: keine Umkehrkausalität. Gleiche Ob-Frage wie con-2 (Moratorium verknappt Neubau).

Richtung durch die Altersstruktur des Bestands gestützt [1], aber das mengentragende Glied — dass Nutzer in unsanierten Flächen bleiben statt dass Eigentümer sanieren — hat die plausible Gegenrichtung gegen sich, dass ein Moratorium Sanierungen erzwingt; Rückleseprobe: in etwa vier von zehn vergleichbaren Fällen bleibt der Mehrverbrauch in der angesetzten Größe bestehen.

Offen: Eine Berliner Auswertung der Sanierungsquote im Bürobestand vor und nach einem Neubaustopp würde die Gegenrichtung beziffern und P auf 5 heben oder das Argument streichen.

Summary

In Berlin stehen 1,94 Mio. m² Bürofläche leer, während 2025 nur 11.027 Wohnungen fertiggestellt wurden [3][5]. Der Umwandlungsteil des Vorschlags trägt: Rund 2 Mio. m² sind nach einer Marktuntersuchung umnutzungsgeeignet, rechnerisch 30.000 Wohnungen, und das entscheidende Hemmnis ist die Wirtschaftlichkeit, an der eine Förderung ansetzen kann [1][2] — angesetzt sind 800 Wohnungen im Jahr, im Mittel des Zeitraums rund 2.000 bewohnte Wohnungen, dazu eine leichte Dämpfung der Mieten im übrigen Bestand. Das Moratorium trifft ein anderes Segment als das, in dem der Leerstand steht — leer stehen ältere Gebäude außerhalb des S-Bahn-Rings, nachgefragt werden neue Flächen in zentralen Lagen [1][3] —, doch der Büroneubau bricht ohnehin ein, und ein Moratorium erreicht nur Vorhaben ohne bestehendes Baurecht [8]. Deshalb wiegt der Nachteil für die Büronutzer heute weniger als der Wohnungsgewinn; seit dieser Fassung steht daneben, was der Umbau selbst an Kapital bindet — rund 10 Mio. € im Jahr, gut zwei Fünftel des Nutzens, und damit nach den geringeren Mieteinnahmen der zweitgrößte Gegenposten; das Gebäude selbst ist darin nicht enthalten, denn es steht in beiden Welten, und was es als Bürofläche wert war, zählt bereits auf der Gegenseite. Die Bilanz steht offen: Sie hängt daran, ob Förderung und Moratorium Eigentümer überhaupt zum Umbau bewegen, was in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall gelingt. Die zwei Teile des Pakets bleiben ungleich: Die Umwandlungsförderung allein läge klar vorn, das Moratorium allein klar hinten.

Ausblick — Wirkung über die Zeit

Ausgeglichen · 0,59 alter Maßstab

Quellen

bulwiengesa: Umnutzung von Berliner Büros zu Wohnungen. bulwiengesa.de
Berlin Hyp / bulwiengesa: Kurzstudie: Potenzial von 150.000 Wohnungen durch Umnutzung von Büroflächen (2025). berlinhyp.de
entwicklungsstadt.de: Büroleerstand in Berlin: 1,94 Mio. m², Leerstandsquote 8,4 %. entwicklungsstadt.de
Bündnis 90/Die Grünen Berlin: Unser Plan für ein bezahlbares Berlin: Büroneubau-Moratorium und Umwandlungsprogramm. gruene.berlin
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Baufertigstellungen Berlin 2025: 11.027 Wohnungen. statistik-berlin-brandenburg.de
Investitionsbank Berlin: IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Zusammenfassung. ibb.de
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Wohnungsbestand Berlin 2024: 2.058.666 Wohnungen. statistik-berlin-brandenburg.de
IT-Boltwise / Marktanalyse Dominic Rausch: Berliner Bürovermietungsmarkt H1 2026: 55.800 m² Fertigstellungen (tiefster Stand seit zehn Jahren), 2027 gut 400.000 m² erwartet, danach weniger. it-boltwise.de
büroflächen.berlin: Marktbericht Büromarkt Berlin H1 2026: Leerstand rund 8 %, Spitzenmiete rund 47 €/m², Durchschnittsmiete rund 25,70 €/m². bueroflaechen.berlin
ImmoScout24 / Scout24: Jede:r Zweite sucht länger als ein Jahr nach einem neuen Zuhause (Pressemeldung 25.04.2024): Befragung von 1.183 Suchenden, 54,4 % länger als ein Jahr, 22,7 % länger als zwei Jahre. scout24.com
Andreas Mense: The Impact of New Housing Supply on the Distribution of Rents (Journal of Political Economy Macroeconomics 3(1), 2025; Arbeitspapier 2020): alle deutschen Baufertigstellungen 2010–2017 gegen die Inserate der drei größten Portale, Regenschocks in der Bauphase als Instrument (Kleibergen-Paap F 16,1), Koeffizient −29,8 (Standardfehler 10,5) auf den Anteil der Dezember-Fertigstellungen am Bestand. journals.uchicago.edu
wohnungswirtschaft.online: Fluktuation (Umzugsquote): durchschnittliche Wohndauer 12 Jahre, Fluktuationsrate ca. 8 %. wohnungswirtschaft.online
Senatsverwaltung für Arbeit, Soziales, Gleichstellung, Integration, Vielfalt und Antidiskriminierung Berlin: Rundschreiben Soz Nr. 03/2023 — Richtwerte der AV Wohnen für die angemessene Bruttokaltmiete (zum 01.01.2026 unverändert fortgeschrieben). sozialrecht.berlin.de
Bratu, Harjunen, Saarimaa: City-wide effects of new housing supply: Evidence from moving chains (Journal of Urban Economics 133, 2023) — je 100 neuer Marktwohnungen werden 31 Wohnungen im untersten Einkommensfünftel frei. doi.org

Zuletzt geprüft von Claude Fable 5.1 · 19. September 2026 · 10× KI, noch nicht menschlich geprüft

19. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Wohnraum-Anker neu gefasst (Julian 17./19.09.2026): Grundbedarf nach Sozialrecht, regional, statt Mischwert 6.000 €. Wohnungskarte von V 6 auf V 5 (Marktwert über den Nennwert, gleiches Gewicht wie die Kostenseite), neue Karte Grundbedarf am Kettenende (V 6, additiv, ohne Kostenseite): pro-1 V 6→5, neu pro-5 I 0,00391; r 0,586 unverändert.
16. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5neu bewertet
Mietdämpfung neu belegt: Setzung 1,67 ersetzt durch die gemessene Angebotsmieten-Reaktion (−29,8, SE 10,5) und den Fluktuationsschritt 0,322; pro-3/con-5 i 0,0226/0,0139 auf 0,1293/0,0796, k 200 auf 50, r 0,5424 auf 0,5858.
16. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5neu bewertet
Zugang und Passung (Regel Punkt 9): Neues Pro-Argument „Kürzere Wohnungssuche“ (Zugang und Passung): 400 Erstbezüge je Jahr × 40 h × 6,85 €; Pendel- und Enge-Kanal geprüft und verworfen; r 0,5413 → 0,5424, Kategorie unverändert.
16. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5neu bewertet
Zweite Fassung wohnbau-kosten/1.0 (Marktpreis = Nutzen, gleiche Fläche): Zweite Fassung wohnbau-kosten/1.0: Zugang am Preis der umgebauten Wohnung (6.500 €/m², 67 m², 2,5 % + 15 €) statt am Personen-Anker, Umbaukapital mit 2,5 % statt 4,0 % — pro-1 i 0,0384 → 0,02378, con-6 0,01541 → 0,010
16. September 2026KI-PrüfungClaude Opus 5neu bewertet
Buchungsregel wohnbau-kosten/1.0: neues con-6 Umbaukapital (nur der nicht geförderte Teil, 2.500 €/m² × 4,0 % + 15 € × 67 m² × 2.000 Wohnungen = 15,4 Mio €; Gebäude nicht gebucht), Zugang auf das günstigste Drittel Berlins (9.600 €/Person); r 0,63 → 0,59 (besser → ausgeglichen).
14. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1Record aktualisiert
Gesamtprüfung 08.09. gegen v3 geprüft: con-1-Quellenlesung korrigiert (1.000 € sind Nebenkosten, Kaufpreis kommt hinzu; Bestandseigentümer gerechnet), keine Zahländerung; Anker- und Potenzial-Befunde bereits erledigt, Zusätzlichkeit vs. Neubau-Ersatz als Serienfrage offen; r 0,63 unverändert.
13. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Regel 3 (Julian 13.09.): Vermieterbein des Mietdämpfungs-Paars con-5 von w 0,72 auf 0,8 (Berliner Vermieterstruktur, Spanne 0,6–0,9); I 0,0125 → 0,0139, con 0,0622 → 0,0643, r 0,633 → 0,625, P(D>0) 0,565 (dry-run, ausgeglichen wie zuvor); Mieterbein 1,3, Menge und P des Paars unverändert.
10. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Rechenweg/Bilanz 2.0 an allen 8 Argumenten; pro-1 auf Anker wohnraum-zugang und 5 Jahrgänge (I 0,013→0,024), con-2 gegen den sinkenden Büroneubau-Trend und nur Vorhaben ohne Baurecht (0,027→0,0094), Förderung mit Mitnahme je Nutzungsjahr (con-1 0,0064→0,00168), Mietdämpfungs-Paar neu; r 0,265→0,633, P(D>0) 0,567 (ausgeglichen). Offen: Anteil des Mietabstands als Nutzungsnachteil.
24. August 2026KI-PrüfungClaude Fable 5neu bewertet
Prüfung gegen das Skill-Regelwerk (Prüfraster A1–H2): 2 Korrektur(en) angewendet (D1, E2); r 0.288 → 0.265. 4 Punkt(e) offen für das menschliche Review.
23. August 2026KI-PrüfungClaude (Anthropic)Erstbewertung
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