Bezahlbare-Mieten-Gesetz

Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen müssen einen Teil ihrer Neuvermietungen mindestens 20 % unter der Vergleichsmiete anbieten.

Land Berlin Vorschlag auf Landesebene (Berlin). Landesmaßnahmen erreichen im bundesweiten Maßstab kleinere Impact-Werte als Bundesmaßnahmen; der Maßstab dieser Seite ist entsprechend gesetzt.

KI-Bewertung · noch ohne menschliche Prüfung

Diese Auswertung hat ein KI-Modell erstellt und belegt; ein menschlicher Prüfdurchgang steht noch aus. Zahlen und Einordnung können sich dabei noch ändern. Das Prüfprotokoll steht am Fuß der Seite.Wie geprüft wird →

Das Gesetz verpflichtet Vermieter ab 50 Wohnungen zu einer nach Bestandsgröße gestaffelten Quote bezahlbarer Neuvermietungen, mindestens 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu kommen eine Instandhaltungspflicht mit Rücklage und eine Sanktionsleiter von der Abmahnung über den Treuhänder bis zur Pflicht, den Bestand binnen zwei Jahren an landeseigene Gesellschaften zu verkaufen. Die Grünen führen es mit eigenem Plakat, DIE LINKE fordert dieselbe Quote für private Vermieter ab 50 Wohnungen. Der Preisteil ist Mietpreisrecht und braucht deshalb dieselbe Öffnung durch den Bund wie ein Landesmietendeckel, der Instandhaltungsteil dagegen liegt in Landeskompetenz. Bewertet wird ein Zeitraum von zehn Jahren mit Wirkbeginn 2029.

Bilanz

Ausgeglichen · 0,52 alter Maßstab

Bilanz nach altem Maßstab. Für diese Bewertung liegt die Simulation der Bilanz 2.0 noch nicht vor. Die Kategorie kommt aus dem Anteil der Debatte auf der Pro-Seite (r).

Pro 14 · 52 % Contra 13 · 48 %

Größenklasse: sehr klein Maßstab dieser Bewertung: Normalised Impact — einheitslos, auf dieses Thema kalibriert. Zum Vergleich: 1 Punkt entspricht hier rund 10 Mio. € pro Jahr. Woran diese Bewertung hängt: Die Geltung des Preisteils — 3 von 10 Jahren — skaliert beide Seiten gleich und ihr Gegenstück, die Folgekosten eines gerichtlichen Stopps: Ob Karlsruhe nach 14 Monaten entscheidet (ein Jahr Geltung, neun von zehn Scheitern) oder der Bund öffnet (acht Jahre, zwei von zehn), läge die Maßnahme in ähnlich vielen Durchläufen vorn wie ohne diese Annahme (gerechnet vor dem 19. September: jeweils zwei von zehn, wie damals die Basis). Seit dem 19. September liegt sie in fünf von zehn Durchläufen vorn statt in zwei: Für Wohnungen, die den Mietmarkt verlassen, zählt nur noch der Grundbedarf derer, die am Ende der Umzugskette sonst nicht angemessen wohnten — bewertet mit der Miete, die das Berliner Sozialrecht als angemessen anerkennt, rund 270 € je Person und Monat — statt eines Mischwerts von 500 €; und bei nicht gebauten Wohnungen heben sich ihr Wert für die Bewohner und die ersparten Baukosten auf. Die Quotenhöhe verschiebt mehr: Mit 20 % statt 30 % läge sie nur in drei, mit 50 % in gut sechs von zehn Durchläufen vorn. Was die Bilanz am stärksten bewegt, sind die Gewichte des Mietstroms: Zählte der Euro der einziehenden Haushalte mit 1,6 statt 1,3 — etwa weil das Gesetz die Quote doch an Wohnberechtigungsscheine bände —, läge die Maßnahme in gut sechs von zehn Durchläufen vorn, auch wenn die Nachforderung nach einem Stopp dann ebenso schwerer wöge; zählte er mit 1,1, nur in knapp drei. Der Euro der Vermieter zählt mit 0,8 nach der Berliner Vermieterstruktur; bei 0,72 (alte Serie, nur Wohnungsunternehmen voll) läge die Maßnahme in knapp sechs von zehn Durchläufen vorn, am unteren Rand der Spanne (0,6) in gut sechs, am oberen (0,9) in vier, und zählte er voll, in knapp drei. Verzichteten die Vermieter nach einem Stopp wie 2021 auf die Hälfte der Nachforderungen, bliebe es bei gut fünf von zehn. Wie wir bewerten →

Pro-Argumente

Contra-Argumente

8 Argumente bewertet · Scoring v1.3 Δ absolut +1

Argumente — Pro

2 Argumente

Quotenwohnungen dauerhaft unter der Vergleichsmiete

11von 100

Großvermieter müssten mindestens 20 % ihrer Neuvermietungen zu Mieten mindestens 20 % unter der Vergleichsmiete anbieten — 6,17 statt der heute bei Großvermietern gezahlten rund 9,30 €/m². Weil der Preisteil Bundesrecht berührt, sind nur drei von zehn Jahren als wirksam angesetzt; im Jahresmittel bleiben so rund 29 Mio. € bei den Haushalten in den Quotenwohnungen. Gebucht ist nur die Empfängerseite; was die Vermieter weniger einnehmen, steht als eigenes Gegenargument.

Wert 5 · HaushaltsbudgetImpact 3,8Plausibilität 6

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Der Strom ist Geld, das bei den Haushalten in den Quotenwohnungen bleibt und den Vermietern entgeht. Das Gesetz bindet die Quote nicht an Einkommen oder Wohnberechtigungsschein, sondern nur an den Abstand zur Vergleichsmiete ^[1]; erreicht werden deshalb dieselben Haushalte wie bei jeder anderen Neuvermietung in der Stadt. Bei Haushalten, die in einer Großstadt neu anmieten, zählt ein Euro mit 1,3: ein Fünftel liegt im untersten Einkommensfünftel, ein Viertel im zweiten, ein Viertel um den Median, der Rest darüber. Der Verbleib in der Wohnung ist nicht berührt, weil es um Neuverträge geht. Die Zahlerseite — Wohnungsunternehmen und größere private Eigentümer — steht als eigenes Gegenargument mit ihrem eigenen Gewicht. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom am allgemeinen Maßstab, gewichtet nach der Einkommenslage der Empfänger.

Berlin hat rund 2,06 Mio Wohnungen ^[5], davon rund 1,73 Mio Mietwohnungen; ohne die 365.000 landeseigenen und rund 190.000 genossenschaftlichen Wohnungen ^[4] bleiben 1,17 Mio private Mietwohnungen, von denen schätzungsweise 550.000 in Beständen über 50 Wohnungen liegen (Spanne: 400.000 bis 700.000). Bei 8 % Fluktuation werden davon 44.000 im Jahr neu vermietet; das Gesetz nennt eine nach Bestandsgröße gestaffelte Quote von mindestens 20 % ^[1]^[2], angesetzt sind 30 % (Spanne: 20 bis 50 %), also 13.200 Quotenverträge im Jahr. Ein Quotenvertrag bleibt für seine Laufzeit günstig: Ab 2029 sammeln sich die Jahrgänge an, im Mittel des Zeitraums 2027 bis 2036 sind es 3,2 Jahrgänge und damit rund 42.200 laufende Quotenverträge. Der Preisteil ist Mietpreisrecht des Bundes ^[6]: Ohne Öffnung gilt ein Berliner Gesetz nur, bis Karlsruhe entscheidet — beim Mietendeckel 14 Monate, mit rückwirkender Nachzahlung —, mit Öffnung ab 2029 bis zum Ende des Zeitraums; angesetzt sind 3 von 10 Jahren als wirksam (Spanne: 1 bis 8), also rund 12.700 Verträge im Jahresmittel unter geltendem Recht. Je Vertrag geht es um den Abstand zwischen der Quotenmiete — 20 % unter dem Mietspiegel-Median von 7,71 €/m², also 6,17 €/m² ^[3] — und dem, was heute bei einer Neuvermietung tatsächlich gezahlt wird: die zulässigen 8,48 €/m² plus den mittleren Überschuss darüber, 45,7 % der Angebote um 1,77 €/m² ^[7], zusammen rund 3,1 €/m² (Spanne: 2,3 bis 5,0), bei 62 m² rund 2.320 € im Jahr. Das sind rund 29 Mio € im Jahr, die bei den Haushalten in den Quotenwohnungen bleiben; mit dem Gewicht 1,3 dieser Haushalte rund 38 Mio €. Dieselbe Summe fehlt den Vermietern — das steht als eigenes Gegenargument. Der Impact ist klein: Der Abschlag je Vertrag ist deutlich, die Zahl der Verträge klein, und der Preisteil gilt nur in einem Teil der Jahre.

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1,73 Mio Wohnungen

Mietwohnungen in Berlin

[5]

− 365.000 landeseigene und rund 190.000 genossenschaftliche Wohnungen landeseigene und genossenschaftliche Bestände vermieten ohnehin unter Markt und sind nicht Adressat

1,17 Mio Wohnungen

Private Mietwohnungen

[4]

× 47 % Setzung, Spanne 400.000–700.000: Wohnungsunternehmen, Fonds und größere private Eigentümer

550.000 Wohnungen

Wohnungen in Beständen über 50 Wohnungen

[1]

× 8 % Fluktuation Setzung, Spanne 5–10 %: mittlere Wohndauer rund 12 Jahre

44.000 Verträge

Neuvermietungen je Jahr

× 30 % Quote Setzung, Spanne 20–50 %: das Gesetz nennt mindestens 20 %, gestaffelt nach Bestandsgröße, ohne die Staffel

13.200 Verträge

Quotenverträge je Jahr

[1][2]

× 3,2 Jahrgänge: 1 + 2 + … + 8 Jahrgänge ab 2029 ÷ 10 Jahre, minus 10 % Doppelumzüge ein Quotenvertrag bleibt für seine Laufzeit günstig; Wirkbeginn 2029

42.200 Verträge

Laufende Quotenverträge im Jahresmittel

× 3 von 10 Jahren Setzung, Spanne 1–8 Jahre: Mietpreisrecht ist Bundesrecht — ohne Öffnung gilt das Landesgesetz nur bis zur Entscheidung in Karlsruhe (Mietendeckel: 14 Monate, Mieten nachgezahlt), mit Öffnung ab 2029 bis Horizontende

12.700 Verträge

davon unter geltendem Recht

[6]

× 3,1 €/m² × 62 m² × 12 Monate = 2.320 € je Vertrag und Jahr Setzung, Spanne 2,3–5,0 €/m²: Quotenmiete 6,17 €/m² gegen die heute gezahlte Neuvertragsmiete — zulässige 8,48 €/m² plus den mittleren Überschuss von 0,8 €/m² (45,7 % der Angebote um 1,77 €/m² darüber)

29,4 Mio €

Miete, die ein Quotenhaushalt weniger zahlt

[3][7]

× 1,3 Setzung, Spanne 1,1–1,6: Haushalte, die in einer Großstadt neu anmieten — Empfängerseite; dieselbe Summe fehlt den Vermietern (Gegenargument, Gewicht 0,8)

38,2 Mio €

gewichtet nach Einkommen

÷ 10 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

3,82

Normalised Impact

Score 3,82 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 11 von 100

Ob der Preisteil überhaupt gilt, ist keine Frage der Plausibilität, sondern in der Menge gebucht: Die Geltungsdauer steht als Setzung in der Rechnung. Hier steht die Frage, ob eine geltende Quote auch auf die Neuvermietungen der Großvermieter durchschlägt. Kontrafaktum: Berliner Neuvertragsmieten ohne die Quote. Design: mechanistisch — die Miete unter der Quote ist eine Rechtsfolge, das Verhalten der Vermieter dazwischen ist nicht für dieses Instrument gemessen; der Berliner Mietendeckel 2020/21 ist der einzige Präzedenzfall dafür, dass Großvermieter eine Landes-Preisregel im Neuvertrag befolgen, und dort wurden die Mieten in der Breite abgesenkt ^[6]^[8]. Störgröße: die Wahl der Quotenwohnungen durch den Vermieter — er wird die Wohnungen mit der niedrigsten Vergleichsmiete in die Quote geben, was den Abstand je Vertrag drückt und in der Spanne steckt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Quotenhöhe nennt das Gesetz nicht ^[1]^[2]; auch das ist Größe, nicht Eintritt. Das Ausweichen der Vermieter steht als eigenes Gegenargument und senkt hier nicht. Trifft in etwa sechs von zehn vergleichbaren Fällen zu: Die Sanktionsleiter bis zur Verkaufspflicht macht Befolgung wahrscheinlich, ein Vorbild für eine Quote unter Vergleichsmiete gibt es nirgends. Die Plausibilität ist mittel: klare Rechtsfolge, ein einziger Präzedenzfall für die Befolgung, kein Vorbild für das Instrument.

evidence_basis: Einzelner Präzedenzfall · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Berliner Neuvertragsmieten der Großvermieter ohne die Quote. Design: mechanistisch — Rechtsfolge mit Befolgungsglied, für das Instrument nicht gemessen; der Mietendeckel 2020/21 ist Präzedenzfall nur für die Befolgung einer Landes-Preisregel [6][8]. Störgröße: Auswahl der Quotenwohnungen durch den Vermieter (drückt den Abstand je Vertrag) — in der Spanne, nicht in P. Richtung: keine Umkehrkausalität. Geltung des Preisteils (Öffnung durch den Bund, Karlsruhe) ist in der Menge gebucht (3 von 10 Jahren), nicht in P. Deckel 6,0 bindet; angesetzt 6.

Instandhaltungspflicht mit Rücklage

2,5von 100

Vermieter müssten instand halten und dafür Rücklagen bilden, notfalls über einen Treuhänder auf eigene Kosten. Betroffen sind geschätzt rund 11.000 dauerhaft unterhaltsschwache Wohnungen; abzüglich dessen, was die Vermieter an nachgeholter Instandhaltung bezahlen, bleibt ein Gewinn von rund 8,2 Mio. € Wohnwert im Jahr. Dieser Teil liegt in Landeskompetenz und wirkt auch ohne Öffnung durch den Bund.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 0,8Plausibilität 5

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Betroffen sind Menschen, die in feuchten, kalten oder verwahrlosten Wohnungen leben. Das wirkt auf Gesundheit und Alltag, nicht nur auf Komfort: Schimmel und ausgefallene Heizungen sind ein Gesundheitsrisiko, besonders für Kinder und ältere Menschen. Zugleich geht es um eine Leistung, die vertraglich ohnehin geschuldet ist; der Vermieter verliert nichts, was ihm zusteht. Deshalb steht der Strom auf der Stufe der Systeme und des Wohnens und nicht auf der Komfortstufe. Die Existenz ist nicht berührt, weil die Wohnung erhalten bleibt. Der Wert ist mittel bis hoch: Wohnqualität und Gesundheit im Wohnen, dauerhaft für die Betroffenen.

Das Gesetz verpflichtet Vermieter zur Instandhaltung und zur Bildung einer Rücklage dafür; wer das nicht tut, bekommt einen Treuhänder und die Arbeiten auf eigene Kosten ^[1]. Heute kann die Wohnungsaufsicht nur einzelne Missstände beseitigen lassen, meist nach langem Verfahren und ohne Vorsorge für die Zukunft. Von den 550.000 Wohnungen der Großvermieter sind 2 % als dauerhaft unterhaltsschwach angesetzt (Spanne: 1 bis 4 %), rund 11.000; ein Register über den Zustand von Mietbeständen gibt es nicht. Dieser Teil braucht keine Öffnung durch den Bund, weil Wohnungsaufsicht Landesrecht ist — angesetzt sind 6 von 10 Jahren als wirksam (Spanne: 4 bis 8), Wirkbeginn 2029 und Anlauf der Treuhandverfahren, also 6.600 Wohnungen im Jahresmittel. Für die Bewohner geht es um Feuchtigkeit, ausgefallene Heizungen, undichte Fenster und verwahrloste Treppenhäuser; der Gewinn an Wohnwert ist mit 1.800 € je Wohnung und Jahr angesetzt (Spanne: 900 bis 3.000 €) — rund 150 € im Monat, knapp ein Drittel der mittleren Nettokaltmiete von rund 480 € ^[3] —, zusammen 11,9 Mio €. Dagegen steht, was die Vermieter an Instandhaltung nachholen: rund 700 € je Wohnung und Jahr mehr als heute (Spanne: 300 bis 1.500 €), mit dem Gewicht 0,8 der Berliner Vermieter (Spanne: 0,6 bis 0,9) rund 3,7 Mio €. Netto bleiben rund 8,2 Mio € im Jahr. Der Impact ist klein: wenige tausend Wohnungen, für deren Bewohner sich aber der Alltag spürbar ändert.

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	Wohnungen der Großvermieter [1]	aus dem ersten Pro-Argument	550.000 Wohnungen
×	davon dauerhaft unterhaltsschwach Setzung, Spanne 1–4 %: kein Register über den Zustand von Mietbeständen; große Vermieter bewirtschaften in der Regel, das Problem sitzt knapp über der Schwelle	2 %	11.000 Wohnungen
×	wirksame Jahre des Landesteils Setzung, Spanne 4–8: Wirkbeginn 2029, Treuhandverfahren brauchen Anlauf; kein Bundesvorbehalt (Wohnungsaufsicht ist Landesrecht)	6 von 10	6.600 Wohnungen im Jahresmittel
×	Wohnwert, den die Bewohner gewinnen Setzung, Spanne 900–3.000 €: rund 150 € im Monat, knapp ein Drittel der mittleren Nettokaltmiete von 480 € — Feuchtigkeit, Heizung, Fenster, Treppenhaus [3]	1.800 € je Wohnung und Jahr	11,9 Mio €
−	Instandhaltung, die die Vermieter nachholen Setzung 700 €, Spanne 300–1.500: Abstand zwischen üblicher Instandhaltung von rund 1.000 € je Wohnung und Jahr und dem, was ein unterhaltsschwacher Bestand erhält; Gewicht der Vermieter 0,8 (Berliner Vermieterstruktur, Spanne 0,6–0,9)	6.600 × 700 € × 0,8	3,7 Mio €
=	Gewinn an Wohnwert im Jahr (Spanne 2,5–15,8)		8,2 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	10 Mio € je Punkt	0,82

Score 0,82 Impact × 6 Wert × 5 Plausibilität ÷ 10 = 2,5 von 100

Kontrafaktum: dieselben Bestände unter der heutigen Wohnungsaufsicht. Design: mechanistisch — eine Rücklagenpflicht mit Treuhänder erzwingt Instandhaltung, ein deutsches Vorbild im Mietwohnungsbestand gibt es nicht; im Wohnungseigentumsrecht ist die Erhaltungsrücklage seit Langem Standard, die Übertragung auf Mietbestände ist neu. Störgröße: die Kapazität der bezirklichen Wohnungsaufsicht, die dünn besetzt ist — sie entscheidet, ob Verfahren überhaupt eröffnet werden. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Kette ist geschlossen — Pflicht, Kontrolle, Treuhänder, Arbeiten —, nur der Beleg fehlt; als schwache Stütze steht die Erhaltungsrücklage des Eigentumsrechts. Dass große Vermieter ihre Bestände in der Regel bewirtschaften und das Problem eher bei Eigentümern knapp unter der Schwelle liegt, ist in der Fallzahl gebucht, nicht hier. Trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu. Die Plausibilität ist mittel: bewährtes Vorbild aus dem Eigentumsrecht, dünne Vollzugsstruktur, geschätzte Fallzahl.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Kette geschlossen, unbelegt · P 4–5

Kontrafaktum: dieselben Bestände unter der heutigen Wohnungsaufsicht. Design: mechanistisch — Verhaltenskette ohne gemessenen Trägerparameter; Analogie Erhaltungsrücklage im Wohnungseigentumsrecht. Störgröße: Kapazität der bezirklichen Wohnungsaufsicht (Ob-Frage, in P). Richtung: keine Umkehrkausalität. Fallzahl (1–4 %) und Wohnwert (900–3.000 €) in der Spanne. Deckel 6,0; Platzierung durch die Belegleiter bei 5.

Belegleiter: Kette geschlossen (Rücklagenpflicht → Kontrolle → Treuhänder → Arbeiten), Gegenmechanismus Vollzugsschwäche benannt, nur der Beleg fehlt; schwache Stütze aus dem Wohnungseigentumsrecht. Rückleseprobe: trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall zu.

Offen: Eine Auswertung der bezirklichen Wohnungsaufsicht — wie viele Treuhand- und Ersatzvornahme-Verfahren je Jahr tatsächlich abgeschlossen werden — würde P auf bis zu 6 heben.

Argumente — Contra

6 Argumente · Top 3 angezeigt

Entgangene Mieteinnahmen der Großvermieter

7,1von 100

Die Quote schafft kein Geld, sie verschiebt es: Was die Haushalte in den Quotenwohnungen weniger zahlen, nehmen die Vermieter weniger ein — rund 29 Mio. € im Jahr, bei Wohnungsunternehmen und größeren privaten Eigentümern. Der Euro zählt dort mit 0,8; der Nettoeffekt beider Seiten ist der Abstand der Gewichte.

Wert 5 · MieteinnahmenImpact 2,4Plausibilität 6

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Der Strom ist Geld, das den Vermietern der Quotenwohnungen entgeht: Wohnungsunternehmen und größere private Eigentümer mit mehr als 50 Wohnungen ^[1]. Bewertet wird er am allgemeinen Geldmaßstab, gewichtet nach der Lage der Betroffenen: Bei Wohnungsunternehmen zählt der Euro voll, bei privaten Kleinvermietern, die überwiegend im oberen Einkommensfünftel liegen, mit 0,6 — nach der Berliner Vermieterstruktur zusammen 0,8. Existenz oder Gesundheit sind nicht berührt; die Bestandsmieten der übrigen Wohnungen bleiben unangetastet. Es ist die Zahlerseite desselben Stroms, der auf der Pro-Seite als Entlastung steht. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom am allgemeinen Maßstab bei Empfängern, bei denen der Euro leichter wiegt.

Aus dem ersten Pro-Argument: 12.700 laufende Quotenverträge im Jahresmittel unter geltendem Recht — 13.200 Quotenverträge je Jahr, 3,2 Jahrgänge, 3 von 10 Jahren wirksam — mit je rund 2.320 € Abstand zwischen der Quotenmiete von 6,17 €/m² und der heute gezahlten Neuvertragsmiete ^[3]^[7], zusammen rund 29 Mio € im Jahr (Spanne: 22 bis 47 Mio €). Genau diese Summe fehlt den Vermietern. Bei ihnen zählt der Euro mit 0,8 (Spanne: 0,6 bis 0,9): In der Berliner Vermieterstruktur — landeseigene Gesellschaften, Genossenschaften und große private Unternehmen voll, private Kleinvermieter im oberen und vierten Fünftel mit 0,6 — liegt der Mix bei 0,8, und bei Beständen über 50 Wohnungen tragen ihn die Wohnungsunternehmen; gewichtet rund 23,5 Mio €. Der Nettoeffekt beider Seiten ist der Abstand der Gewichte, rund 0,5 je Euro; wo Vermieter die günstigsten Wohnungen in die Quote geben, ist der Betrag auf beiden Seiten kleiner. Der Impact ist klein: derselbe Betrag wie beim Hauptnutzen, nur bei Empfängern, bei denen der Euro leichter wiegt.

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29,4 Mio €

Miete, die Haushalte in Quotenwohnungen weniger zahlen

[3][7]

× 0,8 Setzung, Spanne 0,6–0,9: Berliner Vermieterstruktur — landeseigene Gesellschaften, Genossenschaften und große private Unternehmen (1), private Kleinvermieter (0,6), im Mix rund 0,8 — Zahlerseite; Empfängerseite (1,3) im ersten Pro-Argument

23,5 Mio €

gewichtet nach Einkommen

÷ 10 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

2,35

Normalised Impact

Score 2,35 Impact × 5 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 7,1 von 100

Das Bein spiegelt das erste Pro-Argument und trägt dieselbe Frage: Schlägt eine geltende Quote auf die Neuvermietungen der Großvermieter durch? Kontrafaktum: Neuvertragsmieten ohne die Quote. Design: mechanistisch — Rechtsfolge mit Befolgungsglied, für das Instrument nicht gemessen; der Mietendeckel 2020/21 zeigt, dass Großvermieter eine Landes-Preisregel im Neuvertrag befolgen ^[6]^[8]. Störgröße: die Auswahl der Quotenwohnungen durch den Vermieter, in der Spanne gebucht. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Geltungsdauer des Preisteils steht in der Menge, nicht hier. Trifft in etwa sechs von zehn vergleichbaren Fällen zu — dasselbe P wie auf der Empfängerseite, weil beide Beine derselbe Strom sind. Die Plausibilität ist mittel: gleiche Rechnung, gleiche Unsicherheit wie beim Hauptnutzen.

evidence_basis: Einzelner Präzedenzfall · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Neuvertragsmieten der Großvermieter ohne die Quote. Design: mechanistisch — Rechtsfolge mit Befolgungsglied, Präzedenz Mietendeckel nur für die Befolgung [6][8]. Störgröße: Auswahl der Quotenwohnungen — in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Gegenbein zu pro-1, gleiches P (Paar-Regel). Deckel 6,0 bindet; angesetzt 6.

Große Vermieter vermieten seltener regulär

2,2von 100

Eine Quotenwohnung bringt rund ein Drittel weniger Miete; Verkauf, Leerstand und möblierte Vermietung werden attraktiver. Weil die Quote ein Anteil der Neuvermietungen ist, entzieht sich ein Vermieter ihr nur zu einem Teil, wenn er eine Wohnung verkauft — angesetzt sind 5 % weniger reguläre Neuvermietungen, rund 2.200 im Jahr, von denen am Ende der Umzugskette rund 700 Wohnungen im Jahresmittel wirklich fehlen. Die Richtung ist aus der Deckel-Episode belegt, für diesen Zuschnitt aber nicht gemessen.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 0,6Plausibilität 6

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Der Strom trifft Wohnungssuchende, also Menschen ohne Vertrag, die in dieser Debatte keine Stimme haben: Wo eine Wohnung den regulären Mietmarkt verlässt, steht am Ende der Umzugskette ein Haushalt ohne angemessene Wohnung. Das ist ein Verlust an Wohnraumversorgung, kein Komfortverlust — und kein Existenzverlust, weil die meisten Betroffenen teurer, kleiner oder weiter draußen unterkommen. Ein kleinerer Teil ist Geld: die Mehrmiete im möblierten Ausweichsegment, die von den Mietern zu den Vermietern wandert. Weil der Wohnraumverlust den Strom trägt, steht er auf der Stufe der Systeme und des Wohnens. Der Wert ist mittel bis hoch: Wohnraumversorgung einer Gruppe ohne eigene Vertretung, mit einem Geldanteil daneben.

Eine Quotenwohnung bringt rund 6,17 statt der heute gezahlten rund 9,30 €/m², ein Drittel weniger ^[3]^[7]. Damit lohnen sich Verkauf an Selbstnutzer, Leerstand über Monate und möblierte oder befristete Vermietung mehr. In der Berliner Deckel-Episode ging das reguläre Angebot um rund 30 % zurück, allerdings bei einem Abschlag auf jede Wohnung ^[8]; hier ist die Quote ein Anteil der Neuvermietungen — wer eine Wohnung verkauft, wird nur 0,3 Quotenpflichten los, der Anreiz je Wohnung ist rund ein Zehntel ihrer Miete. Angesetzt sind deshalb 5 % weniger reguläre Neuvermietungen (Spanne: 2 bis 15 %): 2.200 von 44.000 im Jahr. Nicht jede davon fehlt dem Wohnen: Wer kauft, zog meist selbst aus einer Mietwohnung; angesetzt sind 30 % (Spanne: 15 bis 60 %), an deren Ende ein Haushalt ohne angemessene Wohnung steht — 660 im Jahr. Eine verkaufte Wohnung fehlt von da an: Ab 2029 sammeln sich 3,6 Jahrgänge an, mit 3 von 10 wirksamen Jahren des Preisteils sind es rund 710 Wohnungen im Jahresmittel, je 2,0 Personen, die ein Jahr lang ohne angemessene Wohnung bleiben — bewertet ist der Grundbedarf — die Miete, die das Berliner Sozialrecht als angemessen anerkennt, rund 270 € je Person und Monat ^[10] —, zusammen 4,6 Mio €; die verkauften Wohnungen bleiben genutzt, ihr Wert über dem Angemessenen geht nicht verloren. Dazu die Mehrmiete der möblierten Ausweichverträge: 40 % der 2.200 Wohnungen, aufsummiert und mit der Geltung rund 950 Verträge, je rund 3.100 € im Jahr mehr, davon zählt der Abstand der Gewichte zwischen Mietern und Vermietern, 0,5 je Euro — 1,5 Mio €. Zusammen rund 6 Mio € im Jahr. Der Impact ist klein: Der Effekt je Fall ist schwer, die Zahl der Fälle bleibt begrenzt.

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	Wohnungen, die den regulären Mietmarkt je Jahr verlassen Setzung, Spanne 2–15 %: Deckel −30 % bei Abschlag auf jede Wohnung; hier entzieht ein Verkauf nur 0,3 Quotenpflichten, Anreiz rund ein Zehntel der Miete je Wohnung [8]	44.000 Neuvermietungen × 5 %	2.200 Wohnungen
×	davon am Ende der Umzugskette wirklich fehlend Setzung, Spanne 15–60 %: kaufende Mieter und Käufer aus Mietwohnungen netto null; Zweitwohnung, Kurzzeitvermietung, Leerstand und Zuzug ganz verloren	30 %	660 Wohnungen
×	Bestand fehlender Wohnungen im Jahresmittel eine verkaufte Wohnung fehlt bis zum Horizontende; dieselbe Geltungs-Setzung wie auf der Pro-Seite [6]	3,6 Jahrgänge (1 + … + 8 ab 2029 ÷ 10) × 3 von 10 Jahren Geltung des Preisteils	713 Wohnungen
×	Person-Jahre ohne angemessene Wohnung, bewertet mit dem Grundbedarf Anker Grundbedarf Wohnen, Berliner Wert: Richtwert der AV Wohnen für zwei Personen, 543,40 € Bruttokaltmiete im Monat, je Person rund 270 € — was das Berliner Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Was eine Wohnung darüber hinaus wert ist, zählt hier nicht [10]	2,0 Personen × 3.260 €	4,65 Mio €
+	Mehrmiete im möblierten Ausweichsegment Setzung 40 % möbliert (Spanne 20–60 %); Mehrmiete 20,54 gegen 16,37 €/m² auf 62 m²; Transfer Mieter (1,3) → Vermieter (0,8), im Argument genettet [7]	2.200 × 40 % × 3,6 Jahrgänge × 3/10 = 950 Verträge × 3.100 € = 2,95 Mio € × 0,5 Gewichtsabstand	1,47 Mio €
=	Schaden im Jahr (Spanne 3–12)		6,12 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	10 Mio € je Punkt	0,61

Score 0,61 Impact × 6 Wert × 6 Plausibilität ÷ 10 = 2,2 von 100

Kontrafaktum: Berliner Neuvermietungen ohne die Quote. Design: kontrolliert — das ifo-Institut vergleicht Berlin mit 13 anderen Großstädten über 2,3 Mio Mietangebote und findet nach Mietendeckel und Enteignungsdebatte ein dauerhaft dünneres Angebot und Mieten 10 bis 15 % über dem Vergleichspfad (ifo 2026 ^[8]); das trägt die Richtung, nicht die Größe für eine Teilquote. Störgröße: Zinsen und Baukosten, die den Städtevergleich nur teilweise trennt. Richtung: keine Umkehrkausalität — das Angebot reagierte auf die Regel, nicht umgekehrt. Die Übertragung von einem Deckel auf jede Wohnung auf eine Quote von 30 % der Neuvermietungen ist ein Sprung; deshalb ein Abschlag. Wie stark die Vermieter ausweichen, ist Größe und steht in der Spanne; hier steht nur, ob sie es tun. Trifft in etwa sechs von zehn vergleichbaren Fällen zu: Die Ausweichwege sind dieselben wie 2020, das möblierte Segment ist inzwischen größer. Die Plausibilität ist mittel: klarer Anreiz, belegte Richtung, keine Messung für diesen Zuschnitt.

evidence_basis: Einzelner Präzedenzfall · P-ceiling 7 identifikation: Kontrolliert · Stufen-Deckel 7

Kontrafaktum: Berliner Neuvermietungen ohne die Quote. Design: kontrolliert — Städtevergleich Berlin gegen 13 Großstädte (ifo 2026 [8]), Vergleichsgruppe ohne exogene Variation, trägt die Richtung. Störgröße: Zinsen und Baukosten, im Städtevergleich nur teils getrennt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Stärke des Ausweichens (2–15 %) und Sektorwechsel (15–60 %) in der Spanne. Deckel 7,0; angesetzt 6 wegen Kontexttransfer Deckel → Teilquote.

Quotenprüfung und Treuhandverfahren kosten Verwaltung

2von 100

Quotenprüfung, Abmahnung, Treuhänder und Verkaufsverfahren brauchen Personal — rund 100 Stellen für den Preisteil, 40 für die Instandhaltungsaufsicht —, dazu der Nachweisaufwand der Vermieter; mit den wirksamen Jahren beider Teile rund 5,6 Mio. € im Jahr. Der Kostenanfall ist sicher, die Höhe hängt an Personalansatz und Register.

Wert 5 · Verwaltung & VollzugImpact 0,6Plausibilität 7

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Der Strom besteht aus öffentlichen Mitteln und Personal, das anderswo fehlt, und aus Arbeitszeit in den Wohnungsunternehmen für Nachweise und Rücklagenbuchhaltung. Bewertet wird beides am allgemeinen Maßstab öffentlicher und betrieblicher Mittel, ohne Aufschlag für den Zweck. Juristen und Verwaltungsfachkräfte sind in Berlin knapp, und die Bauverwaltung konkurriert um dieselben Leute. Der Wert ist mittel: gewöhnliche Verwaltungs- und Betriebsausgaben am allgemeinen Maßstab.

Eine Behörde müsste je Vermieter prüfen, wie viele Neuvermietungen es gab und wie viele davon die Quote erfüllt haben; dazu kommen Abmahnungen, Treuhänderbestellungen, Ersatzvornahmen und im Extremfall Verkaufsverfahren ^[1]. Für den Preisteil sind 100 Stellen angesetzt (Spanne: 60 bis 150) — die Mietenaufsicht in derselben Wahl rechnet mit 150 bis 250 Stellen für 120.000 Verträge im Jahr, hier sind es 44.000 Neuvermietungen bei wenigen hundert Vermietern —, zu 1.680 Stunden und 45 € je Stunde rund 7,6 Mio € im Jahr; mit 3 von 10 wirksamen Jahren des Preisteils, denselben wie auf der Pro-Seite, 2,3 Mio €. Für Instandhaltungsaufsicht und Rücklagenprüfung sind 40 Stellen angesetzt (Spanne: 20 bis 80), 3,0 Mio €, mit 6 von 10 wirksamen Jahren 1,8 Mio €. Die Vermieter selbst müssen Quote und Rücklage nachweisen: angesetzt sind 0,15 Stunden je Wohnung und Jahr für die Quote und 0,05 für die Rücklage (Spanne: 0,05 bis 0,5 zusammen), zu 36 € Dienstzeit und mit denselben wirksamen Jahren rund 1,5 Mio €. Zusammen rund 5,6 Mio € im Jahr. Ohne ein Register über Bestände und Verträge ist die Quotenprüfung besonders aufwendig, weil die Behörde jede Neuvermietung einzeln nachhalten muss. Der Impact ist klein: dauerhafte, aber im Landesmaßstab kleine Kosten.

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	Personal für Quotenprüfung, Abmahnung, Treuhand und Verkaufsverfahren Setzung 100 Stellen, Spanne 60–150 (Mietenaufsicht: 150–250 für 120.000 Verträge); Arbeitsstunde 45 €; Geltung des Preisteils wie auf der Pro-Seite [1]	100 Stellen × 1.680 h × 45 € = 7,56 Mio € × 3 von 10 Jahren	2,27 Mio €
+	Personal für Instandhaltungsaufsicht und Rücklagenprüfung Setzung 40 Stellen, Spanne 20–80; wirksame Jahre des Landesteils wie im zweiten Pro-Argument	40 Stellen × 1.680 h × 45 € = 3,02 Mio € × 6 von 10 Jahren	1,81 Mio €
+	Nachweisaufwand der Vermieter Setzung, Spanne 0,05–0,5 h je Wohnung und Jahr zusammen; Dienstzeit 36 €/h (Arbeitsstunde × 0,8), Unternehmen Gewicht 1	550.000 Wohnungen × (0,15 h × 3/10 + 0,05 h × 6/10) × 36 €	1,49 Mio €
=	Vollzugskosten im Jahr (Spanne 3,3–8,4)		5,57 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	10 Mio € je Punkt	0,56

Score 0,56 Impact × 5 Wert × 7 Plausibilität ÷ 10 = 2 von 100

Dass Prüfung und Vollzug Geld kosten, ist keine Prognose: Die Behörde gibt es, sobald das Gesetz gilt, ob die Quote wirkt oder nicht; die Geltungsdauer steht in der Menge. Kontrafaktum: Landeshaushalt ohne das Gesetz. Design: definitorisch — Rechtsfolge des Gesetzes, die Höhe ist eine Setzung aus dem Personalansatz. Störgröße: ob ein Wohnungsregister existiert, das die Prüfung automatisiert, oder jede Neuvermietung einzeln erfasst werden muss — beide Träger des Vorschlags fordern ein solches Register an anderer Stelle, das steckt in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität. Die Treuhänderverfahren sind aus der Wohnungsaufsicht bekannt und gelten als personalintensiv. Trifft in etwa sieben von zehn vergleichbaren Fällen in dieser Höhe zu. Die Plausibilität ist hoch: sicherer Kostenanfall, Umfang aus einer Parallelmaßnahme abgeleitet.

evidence_basis: Mechanismus · P-ceiling 8 identifikation: Definitorisch · kein Stufen-Deckel

Kontrafaktum: Landeshaushalt ohne das Gesetz. Design: definitorisch — Kostenposten als Rechtsfolge, tritt ein, sobald das Gesetz gilt (Geltung als Mengenschritt auf beiden Seiten); die Höhe ist Setzung (Stellen 60–150, Nachweisstunden 0,05–0,5) und sitzt in der Spanne. Störgröße: Wohnungsregister (senkt den Prüfaufwand) — in der Spanne. Richtung: keine Umkehrkausalität.

Verkaufspflicht als Eigentumseingriff

0,9von 100

Wiederholte Verstöße enden mit der Pflicht, den Bestand binnen zwei Jahren vorzugsweise an landeseigene Gesellschaften zu verkaufen. Angesetzt sind 15 Fälle im Jahr mit je 80 Wohnungen, ein Abschlag von 10 % gegenüber dem freien Verkauf und die Verfahrenskosten beider Seiten — mit der Geltung des Preisteils rund 5,0 Mio. € im Jahr. Ob die Sanktion vor Artikel 14 GG Bestand hat, steckt in derselben Geltungs-Setzung.

Wert 5 · EigentumImpact 0,5Plausibilität 3,5

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Der Strom ist ein Vermögensverlust bei Eigentümern, überwiegend Unternehmen und größeren privaten Eigentümern, dazu die Verfahrenskosten auf beiden Seiten. Bewertet wird er am Geldmaßstab, gewichtet nach der Einkommenslage der Betroffenen. Die Betroffenen haben den Verlust durch wiederholten Regelverstoß selbst ausgelöst, was am Maßstab nichts ändert, wohl aber an der Bewertung im Text. Existenz oder Gesundheit sind nicht berührt. Der Wert ist mittel: ein Geldstrom am allgemeinen Maßstab.

Wer wiederholt gegen Quote oder Instandhaltungspflicht verstößt, müsste seinen Bestand binnen zwei Jahren verkaufen, vorzugsweise an eine landeseigene Gesellschaft ^[1]. Die Sanktion greift erst nach Abmahnung, Treuhänder und Ersatzvornahme, also in wenigen Fällen: angesetzt sind 15 Bestände im Jahr (Spanne: 5 bis 40), mit denselben 3 von 10 wirksamen Jahren wie beim Preisteil 4,5 im Jahresmittel. Betroffen sind eher kleine Bestände knapp über der Schwelle, angesetzt 80 Wohnungen (Spanne: 50 bis 200) zu rund 150.000 € je Wohnung — 12 Mio € je Bestand, 54 Mio € Verkaufsvolumen im Jahr. Der erzwungene Verkauf mit Frist bringt einen Abschlag gegenüber dem freien Verkauf, angesetzt 10 % (Spanne: 5 bis 20 %): 5,4 Mio €, mit dem Gewicht der Eigentümer 0,8 — der Berliner Vermieterstruktur (Spanne: 0,6 bis 0,9) — rund 4,3 Mio €. Dazu die Verfahrenskosten beider Seiten — Gutachten, Anwälte, Gerichte über ein mehrjähriges Verfahren —, rund 150.000 € je Fall (Spanne: 50.000 bis 300.000 €), 0,7 Mio €. Zusammen rund 5,0 Mio € im Jahr. Der Abschlag ist kein Gewinn, den das Land gegenrechnen dürfte: Er entsteht durch Zwang, nicht durch Tausch, und der Nutzen der erworbenen Wohnungen liefe über deren Miete, die hier nicht gebucht ist. Der Impact ist klein: wenige Fälle im Jahr, für die Betroffenen aber einschneidend.

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	Zwangsverkäufe im Jahresmittel Setzung 15 Fälle, Spanne 5–40: Sanktion erst nach Abmahnung, Treuhänder, Ersatzvornahme; dieselbe Geltungs-Setzung wie beim Preisteil (Verfassungsrisiko) [1]	15 Fälle × 3 von 10 Jahren	4,5 Fälle
×	Verkaufsvolumen Setzung, Spanne 50–200 Wohnungen und 100.000–200.000 €: kleine Bestände knapp über der Schwelle	80 Wohnungen × 150.000 €	54 Mio €
×	Abschlag gegenüber freiem Verkauf, gewichtet Setzung 10 %, Spanne 5–20 %: Zwangsverkauf mit Frist; Gewicht der Eigentümer 0,8 (Berliner Vermieterstruktur, Spanne 0,6–0,9) — der Gegenwert beim Land ist nicht gebucht (Zwang, kein Tausch)	10 % × 0,8	4,32 Mio €
+	Verfahrenskosten beider Seiten Setzung, Spanne 50.000–300.000 € je Fall: Gutachten, Anwälte, Gerichte über ein mehrjähriges Verfahren	4,5 Fälle × 150.000 €	0,68 Mio €
=	Schaden im Jahr (Spanne 2,5–10,0)		5 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	10 Mio € je Punkt	0,5

Score 0,5 Impact × 5 Wert × 3,5 Plausibilität ÷ 10 = 0,9 von 100

Kontrafaktum: Vollzug der Wohnungsaufsicht ohne die Verkaufspflicht. Design: mechanistisch — eine Verkaufspflicht als Sanktion des Wohnungsaufsichtsrechts gibt es in Deutschland bisher nicht, die Kette Verstoß, Abmahnung, Treuhänder, Verkaufsanordnung ist benannt, aber ihr mengentragendes Glied — wie viele Vermieter es so weit kommen lassen und ob die Behörde konsequent eskaliert — ist ungeprüft. Störgröße: die Vollzugspraxis selbst; eine Behörde, die konsequent abmahnt, erzeugt mehr Fälle als eine, die es nicht tut. Richtung: keine Umkehrkausalität. Ob die Sanktion vor Artikel 14 GG Bestand hat, ist ungeklärt und steckt in der Geltungs-Setzung der Menge, nicht hier. Trifft in etwa jedem dritten vergleichbaren Fall zu: Dass es überhaupt zu Zwangsverkäufen kommt, ist möglich, aber die meisten Verstöße enden vorher. Die Plausibilität ist niedrig: neues Instrument, keine Erfahrung, Setzungen statt Messungen.

evidence_basis: Plausibilität · P-ceiling 5 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6 befundband: Kette offen · P 3–3,5

Kontrafaktum: Vollzug der Wohnungsaufsicht ohne die Verkaufspflicht. Design: mechanistisch — Sanktionskette benannt, mengentragendes Glied (Eskalation bis zur Verkaufsanordnung) ungeprüft, kein Präzedenzfall. Störgröße: Vollzugspraxis der Behörde. Richtung: keine Umkehrkausalität. Verfassungsrisiko (Art. 14 GG) in der Geltungs-Setzung der Menge. Deckel 5,0 (Basis) bindet nicht — Platzierung durch die Belegleiter bei 3,5.

Belegleiter: Kette benannt (Verstoß → Abmahnung → Treuhänder → Verkaufsanordnung), das mengentragende Glied — Eskalation bis zum Verkauf — ist ungeprüft, kein Präzedenzfall. Rückleseprobe: trifft in etwa jedem dritten vergleichbaren Fall zu.

Offen: Fallzahlen der Berliner Wohnungsaufsicht zu Treuhand- und Ersatzvornahme-Verfahren je Jahr würden zeigen, wie oft die Leiter heute schon bis zur letzten Stufe läuft, und P auf bis zu 5 heben.

Was ein gerichtlicher Stopp kostet

0,4von 100

Scheitert der Preisteil wie der Mietendeckel 2021 vor Gericht, bleibt es nicht bei der entgangenen Wirkung: Die Haushalte in den bis dahin geschlossenen Quotenverträgen müssen die Differenz nachzahlen — rund 1.350 € je Haushalt, für drei von zehn ohne Rücklage —, der Aufbau der Prüfbehörde ist versenkt, und das Land trägt die Verfahren. Mit sieben von zehn als Wahrscheinlichkeit des Scheiterns und auf zehn Jahre verteilt rund 1,4 Mio. € im Jahr.

Wert 5 · Folgekosten ScheiternImpact 0,1Plausibilität 5,5

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Der Strom ist Geld: Nachforderungen an Haushalte, verlorene Aufbaukosten des Landes und Verfahrenskosten beider Seiten. Bei den Haushalten in den Quotenwohnungen zählt ein Euro mit 1,3 wie im ersten Pro-Argument, weil es dieselben neu anmietenden Großstadt-Haushalte sind. Bei den drei von zehn ohne Rücklage trifft eine Nachforderung von rund 1.350 € auf einen Schlag wie Einkommen am unteren Rand — 2021 rechnete der Senat mit rund 40.000 Haushalten, die die Nachzahlung nicht aus eigener Kraft tragen konnten ^[9] —, ihr Euro zählt deshalb mit 2,5; zusammen 1,66 (Spanne 1,3 bis 2,2). Was die Vermieter zurückerhalten, zählt mit 0,8 dagegen, so wie ihre entgangene Miete im Gegenargument. Aufbau- und Verfahrenskosten des Landes stehen zum Nennwert. Der Wert ist mittel: Geldströme am allgemeinen Maßstab, die Härte der Nachforderung sitzt im Gewicht.

Gebucht ist nicht die entgangene Wirkung — die steckt in der Geltung von 3 von 10 Jahren auf jedem Preisstrom —, sondern was das Scheitern selbst kostet. Bis ein Gericht nach 14 Monaten entscheidet wie 2021 ^[6], sind rund 15.400 Quotenverträge geschlossen (13.200 im Jahr × 14 Monate; Spanne: 10.300 bis 25.700 je nach Quote). Wird der Preisteil rückwirkend nichtig, gilt die Vergleichsmiete des Vertrags, und die Differenz ist nachzuzahlen: im Mittel 7 Monate zu 193 €, rund 1.350 € je Haushalt (Spanne: 1.000 bis 2.180 €). Ob ein Vermieter das einfordert, ist nicht sicher — 2021 verzichtete der größte Anbieter, andere forderten mit Ratenplan —, angesetzt sind 70 % (Spanne: 40 bis 100 %): brutto 14,6 Mio €. Das Geld wandert zurück von Haushalten mit Gewicht 1,66 zu Vermietern mit 0,8; netto 12,6 Mio €. Dazu ist der Aufbau der Prüfbehörde versenkt: Register, Verfahren und Technik rund 5 Mio € (Spanne: 2 bis 10) plus Einstellung und Einarbeitung von 100 Stellen zu einem Viertel Jahresgehalt, 1,9 Mio €; davon gehen 60 % verloren (Spanne: 30 bis 100 %), weil die Instandhaltungsaufsicht einen Teil übernimmt — 4,1 Mio €. Schließlich die Verfahren: Verfassungsstreit, Gutachten und Prozessvertretung des Landes rund 1,5 Mio € (Spanne: 0,5 bis 3), dazu Zivilstreit um die Nachforderungen in jedem zehnten Vertrag (Spanne: 5 bis 20 %) zu 1.500 € — 3,8 Mio €. Zusammen rund 20,5 Mio € einmalig (Spanne: 10 bis 36), wenn der Preisteil scheitert. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist das Gegenstück der Geltungs-Setzung: 3 von 10 Jahren heißen sieben von zehn Scheitern (Spanne 0,2 bis 0,9) — 14,4 Mio €, auf zehn Jahre verteilt 1,4 Mio € im Jahr. Die laufenden Vollzugskosten stehen im Verwaltungsargument, die Verfahren der Zwangsverkäufe im Eigentumsargument; hier ist nur, was der Stopp zusätzlich kostet. Der Impact ist klein: ein einmaliger Schaden, der durch die Wahrscheinlichkeit und den Horizont geteilt wird.

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	Quotenverträge bis zur Gerichtsentscheidung Frist wie beim Mietendeckel 2021: 14 Monate bis zur Entscheidung in Karlsruhe; Spanne 10.300–25.700 über die Quote 20–50 % [1][6]	13.200 Verträge im Jahr × 14 Monate	15.400 Verträge
×	Nachforderung je Vertrag rückwirkende Nichtigkeit; Verträge gleichmäßig über 14 Monate geschlossen; Spanne 1.000–2.180 € bei 2,3–5,0 €/m² [3][7]	2.320 € im Jahr ÷ 12 × 7 Monate im Mittel	20,8 Mio €
×	Anteil, den Vermieter einfordern Setzung, Spanne 40–100 %: 2021 verzichtete der größte Anbieter, andere forderten mit Ratenplan [9]	70 %	14,6 Mio €
×	Netto nach Gewichten Haushalte 1,3, davon 30 % ohne Rücklage mit 2,5 (Setzung, Spanne 12–50 %); Vermieter 0,8 (Berliner Vermieterstruktur) — Rückabwicklung des Transfers im selben Argument genettet [9]	1,66 − 0,8 = 0,86	12,6 Mio €
+	Versenkter Aufbau der Prüfbehörde Setzung, Spanne 2–10 Mio € und 30–100 % versenkt: die Instandhaltungsaufsicht übernimmt einen Teil; laufende Kosten stehen im Verwaltungsargument	(5 Mio € Register und Technik + 100 Stellen × ¼ Jahresgehalt 1,9 Mio €) × 60 %	4,1 Mio €
+	Verfahrenskosten Setzung, Spanne 0,5–3 Mio € und 5–20 % strittige Verträge; die Verfahren der Zwangsverkäufe stehen im Eigentumsargument	1,5 Mio € Verfassungsstreit des Landes + 15.400 × 10 % × 1.500 € Zivilstreit	3,8 Mio €
=	Schaden je Scheitern, einmalig (Spanne 10–36)		20,5 Mio €
×	Wahrscheinlichkeit des Scheiterns Komplement der Geltungs-Setzung 3 von 10 Jahren (Spanne 0,2–0,9); geteilter Parameter mit allen Preisströmen — nicht in der Spanne, sondern im Maßstabshinweis [6]	7 von 10	14,4 Mio €
÷	je Jahr des Zeitraums einmaliger Posten auf den Horizont verteilt	10 Jahre	1,44 Mio €
÷	Normalised Impact Maßstab dieser Seite	10 Mio € je Punkt	0,14

Score 0,14 Impact × 5 Wert × 5,5 Plausibilität ÷ 10 = 0,4 von 100

Ob der Preisteil scheitert, steht als Wahrscheinlichkeit in der Menge, nicht hier; hier steht, ob die Folgekosten in dieser Höhe eintreten, wenn er scheitert. Kontrafaktum: Berlin ohne den Preisteil — keine Quotenverträge, keine Nachforderung, keine Prüfbehörde. Design: mechanistisch — Nachzahlung und versenkter Aufbau sind Rechts- und Haushaltsfolgen der Nichtigkeit, für die der Mietendeckel 2021 der einzige Präzedenzfall ist: dort folgten Nachforderungen mit Ratenplänen, ein Hilfsfonds des Landes und ein Rückbau der Deckel-Verwaltung ^[6]^[9]. Störgröße: das Verhalten der Vermieter — ein Verzicht auf die Nachforderung wie 2021 beim größten Anbieter halbiert den größten Posten; das steckt in der Spanne des Anteils. Richtung: keine Umkehrkausalität. Unsicher bleibt, ob das Gesetz Vereinbarungen über die Miete nach einem Wegfall zulässt und wie viel des Behördenaufbaus die Instandhaltungsaufsicht weiterträgt. Trifft in etwa jedem zweiten vergleichbaren Fall in dieser Höhe zu. Die Plausibilität ist mittel: sichere Mechanik, ein Präzedenzfall, Setzungen bei Anteil und Aufbau.

evidence_basis: Einzelner Präzedenzfall · P-ceiling 6 identifikation: Mechanistisch · Stufen-Deckel 6

Kontrafaktum: Berlin ohne den Preisteil (keine Quotenverträge, keine Prüfbehörde). Design: mechanistisch — Nachforderung, versenkter Aufbau und Verfahren als Rechts- und Haushaltsfolgen der Nichtigkeit, ein Präzedenzfall (Mietendeckel 2021: Nachforderungen mit Ratenplänen, Hilfsfonds des Landes). Störgröße: Verzicht der Vermieter auf die Nachforderung (in der Anteils-Spanne). Richtung: keine Umkehrkausalität. Wahrscheinlichkeit des Scheiterns als Komplement der Geltungs-Setzung in der Menge, nicht in P. Deckel 6,0 (mechanistisch) bindet, P 5,5.

Investitionssignal an große Vermieter

0,2von 100

Eine Verkaufspflicht als Sanktion verstärkt das Sonderrisiko, das große Anbieter Berlin bereits zuschreiben. Angesetzt sind 400 Wohnungen im Jahr, die zusätzlich nicht gebaut werden; das Signal wirkt teils auch dann fort, wenn Karlsruhe den Preisteil kippt. Die Messung stammt aus einer anderen Konstellation und ist von Zinsen und Baukosten überlagert.

Wert 6 · WohnraumversorgungImpact 0,1Plausibilität 4

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Der Strom betrifft die Angebotsbasis des Wohnungsmarkts, also wie viele Wohnungen es künftig gibt. Er trifft nicht die heutigen Mieter, sondern die Wohnungssuchenden von morgen, und wirkt über Jahre. Damit steht er unterhalb der Existenzstufe und über dem reinen Komfort. Der Wert ist mittel bis hoch: Angebotsbasis des Wohnungsmarkts, mittelbar und langfristig.

Zur laufenden Vergesellschaftungsdebatte käme eine Verkaufspflicht als Sanktion für Regelverstöße ^[1]. Für große Anbieter wird Berlin damit zu einem Markt mit Sonderrisiko, sichtbar in jeder Investitionsvorlage. Das ifo-Institut findet für Berlin nach Mietendeckel und Enteignungsdebatte eine deutlich geringere Bau- und Sanierungstätigkeit größerer Anbieter, mit Nachwirkung noch Jahre nach dem Ende des Deckels ^[8]. Für die Verkaufspflicht als zusätzliches Signal auf eine ohnehin laufende Debatte sind 400 Wohnungen im Jahr angesetzt, die größere Anbieter weniger bauen (Spanne: 0 bis 1.500). Eine nicht gebaute Wohnung fehlt von der geplanten Fertigstellung an: Bei Entscheidungen ab 2029 und zwei Jahren Bauzeit sammeln sich bis 2036 sechs Jahrgänge an, im Mittel des Zeitraums 2,1 — 840 Wohnungen; weil das Signal nach dem ifo-Befund auch eine gerichtliche Sperre überdauert, sind 60 % davon als wirksam angesetzt (Spanne: 30 bis 100 %), rund 500 Wohnungen im Jahresmittel mit je 2,0 Personen. Was ihnen diese Wohnungen wert wären, misst der Berliner Marktpreis — und genau so viel kostet es, sie zu bauen; beides hebt sich auf und steht nicht in dieser Bilanz. Was bleibt, ist der Grundbedarf: Bei drei von zehn Wohnungen (Spanne: 15 bis 60 %) endet die Umzugskette bei einem Haushalt, der sonst nicht angemessen wohnte, rund 300 Menschen, bewertet mit der Miete, die das Berliner Sozialrecht als angemessen anerkennt, rund 270 € je Person und Monat ^[10] — ein Zehntelpunkt auf der Karte. Der Effekt ist stark überlagert von Zinsniveau und Baukosten, die den Wohnungsbau bundesweit gebremst haben. Der Impact ist klein: einige hundert Wohnungen in einem ohnehin einbrechenden Markt.

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400 Wohnungen

Wohnungen, die größere Anbieter je Jahr weniger bauen

[1][8]

× 2,1 Jahrgänge: Entscheidungen ab 2029, Fertigstellung zwei Jahre später, 1 + … + 6 ÷ 10 eine nicht gebaute Wohnung fehlt bis zum Horizontende

840 Wohnungen

Bestand fehlender Wohnungen im Jahresmittel

× 60 % Setzung, Spanne 30–100 %: das Signal hängt am Beschluss, nicht an der Geltung — ifo findet Nachwirkung noch Jahre nach dem Ende des Deckels; anders als die Geltungs-Setzung 3 von 10 auf den Preisströmen

504 Wohnungen

davon wirksam auch nach einer gerichtlichen Sperre

[8]

× 2,0 Personen je Wohnung mittlerer Mieterhaushalt

1.008 Personen

Menschen, die in diesen Wohnungen leben würden

× 30 % Setzung, Spanne 15–60 %: Wer in eine neue Wohnung zieht, gibt meist eine andere frei; gezählt wird, wo die Kette bei einem Haushalt endet, der sonst nicht angemessen wohnte (Orientierung: von 100 neuen Marktwohnungen werden 31 im untersten Einkommensfünftel frei). Der Marktwert der Wohnungen und ihre Herstellungskosten heben sich auf und stehen nicht in dieser Kette

302 Personen

davon am Ende der Umzugskette jemand, der sonst nicht angemessen wohnte

× 3.260 € je Person und Jahr Anker Grundbedarf Wohnen, Berliner Wert: Richtwert der AV Wohnen für zwei Personen, 543,40 € Bruttokaltmiete im Monat, je Person rund 270 € — was das Berliner Sozialrecht als angemessene Miete anerkennt. Was eine Wohnung darüber hinaus wert ist, zählt hier nicht

0,99 Mio €

Grundbedarf Wohnen

[10]

÷ 10 Mio € je Punkt Maßstab dieser Seite

0,1

Normalised Impact

Score 0,1 Impact × 6 Wert × 4 Plausibilität ÷ 10 = 0,2 von 100

Kontrafaktum: Berliner Bau- und Sanierungstätigkeit ohne die Sanktion. Design: kontrolliert — das ifo-Institut vergleicht Berlin über 2,3 Mio Mietangebote, 1,1 Mio Kaufangebote und die Bautätigkeit mit 13 anderen Großstädten und einem Unsicherheitsindex aus 230 Zeitungen (ifo 2026 ^[8]); es misst die Wirkung von Deckel und Debatte, nicht die einer Quote mit Verkaufspflicht. Störgröße: Zinsen und Baukosten, die der Städtevergleich nur teilweise trennt. Richtung: keine Umkehrkausalität — die Debatte ging der Bautätigkeit voraus. Die Kette ist geschlossen — Sanktion, Risikoaufschlag, weniger Projekte —, der Gegenmechanismus einer Neubau-Ausnahme ist im unteren Rand der Spanne gebucht, und der ifo-Befund stützt den Kanal, nicht dieses Instrument. Trifft in etwa vier von zehn vergleichbaren Fällen zu. Die Plausibilität ist niedrig bis mittel: plausibel und einmal für den Kanal gemessen, aber nicht für dieses Instrument.

evidence_basis: Studie · P-ceiling 5 identifikation: Kontrolliert · Stufen-Deckel 7 befundband: Kette geschlossen, unbelegt · P 4–5

Kontrafaktum: Berliner Bautätigkeit größerer Anbieter ohne die Sanktion. Design: kontrolliert — Städtevergleich Berlin gegen 13 Großstädte plus Unsicherheitsindex (ifo 2026 [8]), Vergleichsgruppe ohne exogene Variation; trägt den Kanal Debatte → Investition, nicht dieses Instrument. Störgröße: Zinsen und Baukosten, teils getrennt. Richtung: keine Umkehrkausalität. Deckel 7,0 bindet nicht — Platzierung durch die Belegleiter bei 4; Menge (0–1.500 Wohnungen) in der Spanne.

Belegleiter: Kette geschlossen (Sanktion → Risikoaufschlag → weniger Projekte), Gegenmechanismus Neubau-Ausnahme in der Spanne, Beleg nur für den Kanal (ifo 2026), nicht für das Instrument — schwache Stütze. Rückleseprobe: trifft in etwa vier von zehn vergleichbaren Fällen zu.

Offen: Eine Messung der Bauanträge größerer Anbieter in Berlin nach Verabschiedung einer vergleichbaren Sanktionsnorm — oder eine Neubau-Ausnahme im Gesetzestext — würde P zwischen 3 und 5 festlegen.

Summary

In Berlin sind die gebundenen Sozialwohnungen auf 97.040 gesunken, während neu vermietet wird, was der Markt hergibt [4]. Das Gesetz baut den gebundenen Bestand nicht durch Neubau auf, sondern durch eine Auflage an die vorhandenen großen Vermieter: Mindestens ein Fünftel ihrer Neuvermietungen muss mindestens 20 % unter der Vergleichsmiete liegen [1]. Das Geld wechselt die Seite, es verschwindet nicht: Was die Haushalte in den Quotenwohnungen weniger zahlen — rund 29 Mio € im Jahr —, nehmen die Vermieter weniger ein, und weil ein Euro bei den einziehenden Haushalten schwerer zählt als bei den Vermietern, bleibt davon ein Netto-Gewinn. Ihm steht gegenüber, was den Wohnungssuchenden verloren geht: Auf der Quote lohnen Verkauf, Leerstand und möblierte Vermietung, und jede Wohnung, die so den Mietmarkt verlässt, fehlt am Ende einer Umzugskette einem Haushalt [8]. Dazu kommen Vollzug, ein Investitionssignal an große Anbieter, einzelne Zwangsverkäufe — und die Rechnung für den Fall, dass der Preisteil wie der Mietendeckel 2021 vor Gericht scheitert: Nachforderungen an die Quotenhaushalte, ein versenkter Behördenaufbau, Verfahren [6][9]. Der zweite Teil des Gesetzes ist unauffällig und tragfähig: Die Instandhaltungspflicht mit Rücklage liegt in Landeskompetenz und wirkt auch dann, wenn der Preisteil scheitert. Die Bilanz ist knapp — nicht weil die Posten unbekannt wären, sondern weil sie sich fast aufheben: Ob der Nettogewinn der Quotenhaushalte die verlorenen Wohnungen und die Folgekosten eines Stopps überwiegt, entscheidet, wie stark die Vermieter ausweichen, und ob der Preisteil überhaupt gilt, entscheidet der Bund [6].

Ausblick — Wirkung über die Zeit

Ausgeglichen · 0,52 alter Maßstab

Quellen

Bündnis 90/Die Grünen Berlin: Unser Plan für ein bezahlbares Berlin — Bezahlbare-Mieten-Gesetz. gruene.berlin
entwicklungsstadt.de: Mieten im Berlin-Wahl-Check 2026. entwicklungsstadt.de
t-online / Senatsverwaltung: Berliner Mietspiegel 2026: Median 7,71 €/m², rund 1,6 Mio erfasste Wohnungen. berlin.t-online.de
Investitionsbank Berlin: IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Zusammenfassung. ibb.de
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Wohnungsbestand Berlin 2024: 2.058.666 Wohnungen. statistik-berlin-brandenburg.de
Bundesverfassungsgericht: Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20: Berliner Mietendeckel nichtig. bundesverfassungsgericht.de
Deutscher Mieterbund: DMB-Mietenmonitor 2025, Fact Sheet. mieterbund.de
ifo Institut: Mietendeckel und Enteignungsdebatte verschärfen Wohnungskrise in Berlin (14.08.2026). ifo.de
Der Regierende Bürgermeister von Berlin, Senatskanzlei: Pressemitteilung 20.04.2021: Sicher-Wohnen-Hilfe für Mieterinnen und Mieter — rund 40.000 Berliner:innen könnten Unterstützung bei Nachzahlungen brauchen. berlin.de
Senatsverwaltung für Arbeit, Soziales, Gleichstellung, Integration, Vielfalt und Antidiskriminierung Berlin: Rundschreiben Soz Nr. 03/2023 — Richtwerte der AV Wohnen für die angemessene Bruttokaltmiete (zum 01.01.2026 unverändert fortgeschrieben). sozialrecht.berlin.de

Zuletzt geprüft von Claude Fable 5.1 · 19. September 2026 · 7× KI, noch nicht menschlich geprüft

19. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
Wohnraum-Anker neu gefasst (Julian 17./19.09.2026): Grundbedarf nach Sozialrecht, regional, statt Mischwert 6.000 €. con-1 mit 3.260 € (I 0,01→0,00612), con-3 verhinderter Neubau auf Grundbedarf am Kettenende (I 0,006→0,00099); Maßstabs-Hinweis neu simuliert; r 0,476→0,523, Kategorie unverändert.
14. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1keine Änderung nötig
Gesamtprüfung 08.09. gegen v4 geprüft: Paar-Buchung, Gewichte 1,3/0,8, Kohortenmittel und Wohnraum-Anker erledigen vier von fünf Befunden; Extraktions-Buchung des Zwangsverkaufs bleibt als Modellannahme (Frage an Julian); keine Zahländerung, r 0,48.
13. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
v4: Regel 3 — Vermieterbein 0,72→0,8 (Berliner Vermieterstruktur) an con-5, con-4, pro-2 und in den Nettings con-1 (Δw 0,5) und con-6 (Δw 0,86); con-5 I 0,0212→0,0235, pro-2 0,0086→0,0082, con-4 0,0046→0,0050, con-6 0,0015→0,0014; con 0,147→0,153, r 0,49→0,48; dry-run P(D>0) 0,29→0,21 (schlechter); massstab_hinweis neu; offen: 0,8 trotz privater Adressaten.
13. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
v3: Regel 2 — con-6 „Was ein gerichtlicher Stopp kostet" neu (Nachforderungen 13,7 Mio €, versenkter Behördenaufbau 4,1, Verfahren 3,8 je Scheitern × 0,7 ÷ 10 J = I 0,00151, P 5,5, Quelle Sicher-Wohnen-Hilfe 2021); Bestand unverändert, con 0,143→0,147, r 0,49; dry-run P(D>0) 0,34→0,29 (Schwelle zu „schlechter"); Härtegewicht 2,5 ohne Rücklage offen.
9. September 2026KI-PrüfungClaude Fable 5.1neu bewertet
v2: Rechenweg/Normalisierung/Identifikation an allen 7 Argumenten, Bilanz 2.0 verdrahtet (Paar pro-1↔con-5 neu, Gruppe quote-wird-angewandt, i_spanne überall); Öffnungs-/Gerichtsrisiko als Geltung 3/10 in die Menge, F0 = gezahlte Miete, Rückzug 10→5 %; pro-1 I 0,067→0,038, r 0,55→0,50, P(D>0) 0,34 ausgeglichen; offen: Landesgewinn aus Zwangsverkäufen.
24. August 2026KI-PrüfungClaude Fable 5Record aktualisiert
Prüfung gegen das Skill-Regelwerk (Prüfraster A1–H2): 1 Korrektur(en) angewendet (H2); r unverändert. 4 Punkt(e) offen für das menschliche Review.
23. August 2026KI-PrüfungClaude (Anthropic)Erstbewertung
Import aus dem Wahl-Workspace (archiv/wahlen-2026-source-2026-08/evaluations/berlin-bezahlbare-mieten-gesetz.json); Bewertung unverändert übernommen, Review-Status in der Quelle: draft.

Bewertungen entstehen KI-gestützt und werden turnusmäßig auf neue Entwicklungen geprüft; menschliche Durchgänge sind eigens ausgewiesen.Wie wir prüfen →